台灣老房子超多，為何許多人寧願當釘子戶也不都更？專家列5大關鍵，不只因為要付更多錢

大家都明白都更的必要性，但推動都更事業的困難，卻往往發生在住戶身上；根據多年來推動都市更新的經驗累績，多數還是出於人的問題上。

1.念舊與年齡上的擔憂

台灣人是非常念舊的，對於住了 30、40 年的房子，往往有著深厚的感情；再加上已經習慣了這樣的生活環境，要長者接受都更，暫時搬到別的地方住，然後再搬回來，難免心中有所抗拒。

常常遇到一些年老的屋主，因為從小在老屋長大，就是捨不得看到老屋被拆掉，所以無論建方提的條件再好，他們還是很難同意。

另一個原因是「年齡」，這樣的案例並不罕見。一些年齡很大的長輩，知道都更進行要花很長的時間，擔心自己將來看不到新屋完成；或者因為老屋拆了以後要找房子、搬家，以後又要搬到新屋，老人家嫌麻煩，就直接拒絕了都更；尤其是那些土地面積大、建築時間長的都更案，就常看到這樣的情況。

2.心態上沒有急迫性

一些原本住在公寓的長者，因為經濟狀況比較好，搬到了更新、更好的大樓，甚至移居海外，他們將原有的公寓出租收取租金，所以完全沒有改建的急迫性，更因為自己的居住環境已經改善，無法體會居住在老舊公寓的不便與危險性。

但是對於那些經濟狀況沒那麼好的公寓住戶，長年居住在擁擠、不安全、不方便的環境中，他們急需改建，卻可能因為少數沒有急迫需求的所有權人阻礙，就無法「住者適其屋」，即使產權都在同一棟公寓，實際住戶的居住正義也無從伸張。

3.有繼承的問題

老屋的都更改建，常遇到財產繼承的問題；因為房屋改建了，價值就增加了，所以屋主的繼承人或許就有了新想法。如果屋主已經做好分配，這問題還好解決；如果沒有，那問題就很大了。

我舉一個例子來說明。

在都更改建前，房屋價值比較低，哥哥們沒有什麼意見；但都更後房價提高，那麼變數就很多了。爸爸可能因此擔心，如果問題這麼多，那還不如保持現狀，暫時不考慮都更。

4.擔心都更要付出額外成本

都更改建了，房屋的價值增加了，居住的品質提升了，但當中難免會有一些屋主，對額外需要付出的成本有意見。都更中常遇到這類狀況。

首先就是「稅」的問題，許多自住型的屋主，對改建後增加的地價稅、房屋稅很有意見。還有一些屋主覺得，現在的公寓住得好好的，也不用付管理費；但是改建以後，不但要付管理費，可能還會產生電梯及公設的維修費，以及停車位需要管理費或清潔費等，這些額外的生活支出，對已經退休又沒有固定收入的屋主，可能會是一筆不小的負擔。對一些年齡較長、只靠退休金過

日子的屋主，這些費用更可能讓他們無奈地放棄都更。

但他們可能沒有考慮清楚，改建之後，不但新屋的房價提升，他們還可以住得更好、更安全、更舒適。

5.對都更的預期要求過高

屋主對都更改建的「期望太高」是最常見的問題，遠超過實施者（建方）所能提供，甚至希望以「不同意額外條件，就拒絕都更」的方式，逼迫實施者、建方讓步。 （相關報導： 收到都更通知「越晚簽約可以拿越多」？胡偉良列10點分析：別再幻想室內一坪換一坪 ｜ 更多文章 ）

另外，一些必要的設施，例如：停車場及車道；大樓大廳；電梯及符合消防要求的樓梯，這些都需要空間，當然就沒辦法達到舊屋的原公設比，每戶分回的坪數可能會變少，這也是許多屋主不願意接受的。

或是頂樓加蓋的住戶，因為「占用」了頂樓，而得以享用較大的生活空間，但都更時依法不會把頂樓加蓋的面積計入，於是有一些頂樓的住戶對都更的分配有意見。再者就是 1 樓，也許住戶把庭院整理成漂亮的花園，或者作為停車空間，在都更後就失去了這些便利性，這也是他們不願意都更的原因之一。

都更就是一個不斷溝通與協調的過程，在法律的規定下，達到彼此都能獲得最大利益的平衡點。關於都更事業的實施，政府在 2019 年明確修法，提供都更案同意戶更多的保障，這點會在下一章做更詳細的說明。

作者介紹｜黃張維

1969年生於台灣台北，畢業於中興大學土木工程學系，後於1996年取得美國西北大學碩士及2018年台灣大學管理學院碩士EMBA。

過去長期任職創投業，包括中華開發工業銀行、旭邦創投等，創投生涯中曾瀕臨兩次的破產挑戰，卻成為後來起心動念創業重要的養分。2006年於台北成立耕薪建設／耕薪都市更新股份有限公司，專注經營「都市更新」與「危老重建」的市場，現任公司董事長，帶領耕薪成為台北市精華地區都更推案最多的建設公司之一。2017年個人獲頒中華民國第40屆全國創業楷模獎。

本文經授權轉載自今周刊《大都更時代攻略 耕築居安家園 》。（原標題：探究人們不肯改建的心態） （相關報導： 收到都更通知「越晚簽約可以拿越多」？胡偉良列10點分析：別再幻想室內一坪換一坪 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／林俐