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根據聯徵中心統計，2023年第三季申請房貸人數最多是35至45歲之間，而2009年第一季最多申請房貸人數最多介於30歲至40歲，這等於是國內購屋主力的平均年齡慢慢往後遞延，而平均授信餘額則從2009年平均400多萬增加至900多萬，等於貸款金額增加一倍以上，也難怪購屋主力年齡越來越晚，不然頭期款越來越高，怎麼買的起呢？當然是要存錢才有辦法。
而銀行放款有一個內規是「65制」，也就是最大貸款年限加上年齡不能超過65，這幾年慢慢出現75，這是因為高齡化而慢慢拉高基數。舉個例子來說，假設你目前35歲買房，那麼「65 - 35＝30」，得到30的意思是房貸最長可以拉到30年，如果以75作為基礎換算，則可拉到40年房貸。
至於為何銀行願意配合拉長？除了高齡化趨勢之外，另外一個因素就是政府力推相關政策，加上銀行最穩定的放款收息業務仍是以房貸為主，這也是近幾年為什麼有一些銀行願意將放款時間拉到這麼久的主因，我以兩種狀況模擬假設：
狀況一：如果35歲首購買房，以現行「65制」計算，房貸還款可以拉到30年，如果你的資產或收入夠高，甚至有機會更長一點，這年齡層的平均利率是2.16%，平均放款是921.4萬元，用30年計算每月還款金額，本息平均攤還必須還款34,784元，每年房貸要繳41.7萬元，本息合計是1,252萬元。
狀況二：如果45歲首購買房，以現行「65制」計算，房貸還款就只能20年，這是因為65歲已經到達法定工作年齡，銀行無法確認你的薪水能否還款。這年齡層的平均利率是2.18%，平均放款是954.3萬元，用20年計算每月還款金額，本息平均攤還必須還款49,079元，每年房貸要繳58.9萬元，本息合計是1,178萬元。
先不算年收入應該多少，我先把每年花費拉出來，主計處有統計過，單身者一年花費大約是38萬元，兩人家庭年開銷是64萬元，三人家庭是87萬元。
假設是單身者：20年還款（銀行風險考量，不給單身者更長的放款年期），等於一年要支出為80萬元。月薪平均收入要有6.7萬元，才有辦法打平收支。
兩人家庭：30年期，一年支出為105.7萬元。20年期，一年支出為122.9萬元。每人月薪平均收入，30年期要有4.4萬元，20年期要有5.12萬元。
三人家庭：30年期，一年支出為128.7萬元。20年期，一年支出為145.9萬元。每人月薪平均收入，30年期要有3.5萬元，20年期要有4.05萬元。
房貸年期越長，家庭人數越多，每個月要支出的錢當然更便宜，至於單身者，每個月收入最好要達到6.7萬元，甚至7萬會更保險一點。 （相關報導： 台灣有錢人都怎麼累積財富？最新調查結果曝光！想退休跟著買這3種股票就對了 ｜ 更多文章 ）
看到這邊，你應該會有一個感想，如果真的順利把房貸繳清，可能手邊也沒剩下多少錢了，畢竟之前我也分享過，國人退休金理想金額是1,200-1,400萬元左右，其實買房等於把錢都存進去了。根據中國信託銀行財富管理統計，觀察年長者的資產，大部分都是確實都是自用住宅不動產，但卻沒有多少升息的資產，這樣該怎麼辦？我提供兩種方式讓你參考。
