台中市水湳經貿園區去年底出現首例豪宅預售案單坪破百萬元的實價登錄，超越七期豪宅創新高價，近期水湳特區又有另一預售屋實登單坪售價超過百萬元被下架，地政局解釋原因為單價過高，不予揭露。房市趨勢專家李同榮痛批政府鴕鳥心態，表面上對高價實登質疑，事實上政府有說不出的秘密，就是在政府萬箭齊發重打房的氛圍下，不希望房價屢創新高，打臉政府打房績效。
水湳經貿特區公共建設完善優勢，單價創新是事實，政府鴕鳥心態、欲蓋彌彰
李同榮指出，區域單價創新高絕對有其優勢條件，台中水湳特區地理位置居西屯區中科必經之地，區內有綠美圖、中央公園。中央公園是總面積約67公頃，為大安森林公園的3倍大，啟用後成為台灣都市裡面積第四大的公園。
水湳經貿園區內有中台灣電影中心、展覽會場、水湳轉運中心、中國醫藥大學，此外尚毗鄰逢甲大學、逢甲商圈，還有通往中科聞名的愛情橋。
李同榮分析，綜上水湳這樣的優勢地理位置，面對公園第一排房價遲早會破百萬，而政府卻擔心單價創新，打臉打房績效，以致鴕鳥心態、欲蓋彌彰，反而令水湳經貿園區一戰成名。
中央實登指導手冊，錯誤指導偏高價就刪除，李同榮提三大質疑
台中地政局說明，依據中央訂頒「不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查作業手冊」規定，應篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易資訊，其原則列舉如單價過高，不予揭露，因此該筆實登下架。
李同榮認為，這就是實價登錄實於11年以來最大的弊病所在，他認為交易價格過高，實價登錄就被政府下架，這就是實價登錄最敗筆的地方！他同時提出幾大質疑：
1. 到底政府真正在擔心什麼？資訊不實還是打臉政府打房績效？
2. 單價偏高或偏低就可以去頭去尾？就把創高價當成不實的偏高價？
3. 政府官員真有能力判斷市場價格的真偽？逐筆過濾所以才會延宕實登揭露時程？
實價登錄出現兩大重要缺失
（一）即時統計數據偏差與錯誤
（二）嚴重影響市場判斷與民眾參考價值
李同榮進一步說明，因為實登要政府人為逐筆過濾，因而延宕揭露超過兩個月以上才能補足所有交易量，造成兩大重要缺失：
1. 即時統計數據偏差與錯誤
2. 嚴重影響市場判斷與民眾參考價值
有些統計單位每每在月初就開始依實登資料進行統計上個月的行情統計分析，而實際上可分析的量體卻不到實際交易量的十分之一，分析出來的資訊就會嚴重偏差，甚至揭露房價已大幅下跌，才會有賴副總統引用錯誤資訊向年輕人說：你們知道房價已經下跌了嗎？引發年輕人不滿與反彈，這就是實價登錄延宕揭露惹的禍。
李同榮建議內政部與各地政府地政局應徹底檢討實價登錄揭露方式，並提出四大建言
（一）實價登錄應依建物過戶之同時，百分之百即時揭露，以利資料即時化、正確性、與完全透明化。也就是地方政府月初公布的前月交易量與實價登錄量體是同步揭露，數量也應一致。
（二）政府認為過高或偏低的可疑物件可依交易合約與金流進行稽查，不實登錄依法可以裁罰。
（三）民眾若發現有造假行為可依平均地權條例向地政機關檢舉
（四）任何統計單位對於少數過高或偏低物件，在統計上可適度刪除，確保分析資料正確性。
李同榮呼籲政府，實價登錄已實施屆滿十一年，然而資訊的揭露仍然不即時，正確的揭露方式應該百分之百即時，要統計分析房價指數時才會針對特高特低價格，有一定百分比的去頭去尾刪除，因此實登是否確實，應該於資訊公布後事後再稽查，不該因官方人為判斷費時而延誤登錄時程。因此，官方實價登錄應百分之百即時揭露，維護成交資訊的即時性、透明性、正確性，否則會淪為假訊息，恐成為造成市場恐慌的真殺手。
作者為吉家網董事長、房仲公會全國聯合會榮譽理事長。 （相關報導： 【下班經濟學】2023買房必看！晚一個月買房現省100萬？教你4步驟議價砍到七折？ ｜ 更多文章 ）
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