以前打房超有效，為何這次不管用？專家說實話：別再期待政府，先顧好自己身家吧

2021年最後一個月的月中，面對越打越熱的房市，央行再次針對不動產放款使出選擇性信用貸款管制，看完內政部包含最多關三年的五重拳之後，緊縮貸款條件不僅媒體乏，連空方也乏了，許多人都在問，為何不論央行怎麼出手，都不如在1989年2月28日那次有效？

確實，在這當下，台灣在台商回流、科技升級加持下，扮演後疫情時代中的關鍵角色，因之迎來新的大時代，南部房市在過去一年暴漲超過三成。

這次不一樣

80年代的台灣，經濟表現搶眼，政治上剛宣布解嚴，開放黨禁與報禁，在經濟開放、熱錢流入、國民儲蓄率提高以及銀根寬鬆、利率創光復以來新低等因素下，北市房價在86～89年間兩年漲4倍，從每坪7.18萬元，漲到28.45萬元。

這樣看，是不是有些似曾相識？不過，相較於過去，這一次有幾個不大一樣。

首先，是經驗不同。1989年的選擇性信用管制是首次出手，民間沒有經驗，加上當時政經環境保守，其針對金融機構承作「空地放款」及「投資公司」採取選擇性信用管制，強制限定金融機構土地貸款成數及期限，並對投資公司放款總餘額則以當年2月底帳列餘額為基準，不得增加等規定，劍指不動產業的上游銀根，當時資金籌措管道不多，效果自然明顯；反觀央行從2010年之後上路的多次管制，民間自有因應之道，也讓效果受到限制。

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其次，是環境不同，當時房貸利率在7～8%，國民所得僅8300美元，相較於目前1.5%以下水準，國民所得已破3萬美元，環境已經大不相同，加上近幾年從大陸台商等海外回台資金轉進，《境外資金匯回管理運用及課稅條例》施行第一年期間，便已吸引總金額2,166億元申請回台，手上現金多到足以解套貸款的大鱷比比皆是，也影響了政策效果。

此外，1989年央行宣布選擇性信用管制前，行政院已要求金融業節制不動產融資、短期土地轉讓加重課稅、指定地價高漲監視區域，擴大土地供給等；管制後，還遇到1990年波灣戰爭爆發，台股從當年2月的12000點一路殺至當年10月的2500點。

根據卓輝華《房市激盪50年》一書指出，1990年的房地產住宅市場，平均跌幅約在三成，利率提高許多屋主紛紛斷頭，甚至傳出周轉困難，在此同時又剛剛好遇到1991年政府公布全面實施容積率，建商為搶照，造成北市以外地區供給量暴增，埋下房地產連續12年低迷的因子。

天時、地利、人和促使打房成功

從時間軸分析，80年代的打房成功並非純粹靠著選擇性信用管制一招見效，而是天時、地利與人和的結果；對現在的央行來說，面對的是更大的資金浪潮，升息固然是策略之一，偏偏升息過快怕被套利，過度操作又怕把好不容易請回來的資金趕走，加上社群媒體興盛，訊息傳遞快速的今日，民間應變快速，處理起來就更不簡單。

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不過，資金潮不可逆，除了抑制房市過熱外，政府要注意的莫過於貧富差距過大衍生的社會不安，不僅是民眾的居住問題，社會安全網也得更為周全，避免相對剝奪感造成社會動盪不安。

對一般民眾來說，在台灣史上最多的資金浪潮下，身處其中該做的，或許已經不再是期待政府做些什麼，反而是對自己的身家多下功夫，無論股市或房市，都找出適合自己的安身策略，才是亂世之中的處世之道。

作者介紹｜徐佳馨

住商不動產企劃研究室資深經理，著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》。 （相關報導： 買房「殺價2成」的時代過去了！全台預售屋議價率不到10%，建商不敢再亂開價？ ｜ 更多文章 ）

責任編輯／林彥呈