怎麼辦，房客欠租又賴著不走！專家：花小錢辦這道手續，輕鬆解決問題

我們想讓你知道：許多人都期待成為包租公、包租婆，然而許多房東遇上欠租又霸占房子的惡質房客時，卻是一籌莫展。作者提醒，想要輕鬆解決紛爭，簽約時最好一併將租約設定條件、提交公證。

由於房價高漲的關係，大部分的人越來越買不起房子，使得租房子變成大多數人解決居住問題的方法。不少人欣羨於包租公、包租婆不事生產只需等著收租的愜意生活，然而身為房東也有很多欲哭無淚的苦，最主要的就是面對賴著不走的「奧房客」，這成為許多房東的夢魘，也阻礙了租賃市場的發展。

遇到賴著不走的房客，房東想要把房客趕走，就必須透過法院的強制執行程序來實現這個願望，也就是說房東以法或透過法院取得「執行名義」，之後依照該執行名義聲請強制執行，使公權力以強制力介入的方式讓房客搬遷；「原則上」這個效力很強大的執行名義，指的是到法院起訴告房客，然後法官判你贏的勝訴確定判決，如此一來，不但勞民傷財，案件還可能拖到二審，幾經周折恐怕都已耗費相當時日，實在不符經濟效益。但關鍵來了！如果雙方之間有「依公證法規定得為強制執行之公證書」的話，就可以「例外地」直接以該公證書當作執行名義，直接聲請強制執行把房客轟出去。（延伸閱讀：年底到了想搬家？租屋族看房子必備，一次看懂3大注意事項）

另外，租賃契約上如果也有載明租金、房客違約時應支付違約金逕受強制執行之意旨，並經公證後，只要房客不付該期租金、或違約卻不付違約金，房東就可拿著公證書，向法院聲請強制執行房客的財產來清償租金或違約金，所以如果各位包租公(婆)不想花費太多成本處理可能發生的租賃糾紛，公證租約是一項很好的選擇。

公證租約可聲請強制執行、清償房客財產繳房租

綜合上述，知識家簡單為大家整理一下，租約經公證與未經公證各有什麼優缺點：

一，在簽約當事人及租約條款方面：經公證之租約有專業公證人為雙方把關，房東、房客資格均會作適當的審查，同時審核各項契約條款，內容較符合公平正義原則；而未經公證之租約，房客可能遇到無權出租的房東，付了房租，最後卻沒屋可租，而且契約通常是房東提出的，利益可能會偏向房東一方，比較有不公平之虞。

二，在強制執行效力方面：如前所述，如果租約經公證，房客未按期繳納租金，或違約時未付違約金，以及租期屆至未返還房屋，均可直接憑公證租約向法院執行處聲請強制執行，迅速取得租金及收回房屋；而未經公證之租約，遇到不按期繳租金或期滿不返還房屋的房客，只能進行訴訟，等到勝訴判決確定才能聲請執行拿到房租和房子，會耗費許多時間及精力。 （相關報導： 誰說一定要買房？旅日地產專家：哆啦A夢裡大雄家就是租的！ ｜ 更多文章 ）

三，在有關費用方面：依使用者付費之原則，請求公證須繳公證費（可以參考司法院頒布的「公證費用標準表」），而且房東應將租賃收入列入所得繳納所得稅，納稅部分十之八九是逃不掉的，因為國稅局通常會向公證人調取各位包租公（婆）的公證租約資料；而未經公證之租約，當然就沒有支付公證費的問題啦，但繳納所得稅是人民義務，原則上不會因未公證而不必繳納，至於各位房東要怎麼跟國稅局鬥智鬥法，是各憑本事，知識長只能持平地說，未經公證的租約對國稅局而言要查核是比較不容易的。（延伸閱讀：提前解約就是罰一個月押金？這些租約眉角，房東、房客最好都要懂）

溫馨小提醒：公證書畢竟不是勝訴判決，效力沒那麼強大，所以在作為執行名義上面還是有幾點，知識家要提醒各位包租公（婆）注意。

1.公證法第13條第1項第3款寫得很清楚，租賃契約必須訂有期限，而且約定於該期限屆滿時交還房屋，才能以公證書去聲請強制執行，因此，在訂約時，務必確認確定的租賃期限（不能是不定期限的租約！)，而且房東房客雙方要有約定期限屆滿應受強制執行的「執行承諾」。

2.另外，租賃契約雖然經過公證，但是公證書的效力僅及於原租賃契約所公證之部分，倘若雙方合意延長出租期限，公證書效力不會自動擴張及於該延長之部分，在延長的出租期間內，房東如果拿公證書聲請強制執行，法院是會駁回的喔。此時想要再有公證效力的話，最好的辦法就是再去找公證人公證啦~

法院與民間公證人　都可以辦理公證

最後要告訴各位包租公（婆）的就是：不一定要到法院才能公證喔！我國自民國90年起就採行法院公證人與民間公證人雙軌制，法院與民間公證人辦理的公證在法律上的效力完全相同，而且收費都是按照公證法規定的公證費用標準計費，並沒有比較貴，所以不喜歡法院氣氛的包租公（婆）可以多加利用民間公證人制度喔。司法院公告的民間公證人名冊，請點此處連結

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責任編輯/周岐原