提前解約就是罰一個月押金?這些租約眉角,房東、房客最好都要懂

2020-05-31 07:20

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租賃專法已經上路,房東、房客務必了解如何保障自身權益。(圖/ flickr)

租賃專法已經上路,房東、房客務必了解如何保障自身權益。(圖/ flickr)

你應該知道的是:高不可攀的房價令人望樓興嘆,無殼蝸牛只好遁入租屋市場,但因不諳相關規範,房租糾紛時有所聞。在租賃專法上路後,房東、房客都該了解其中「眉角」,以便保障自身權益。

不知道是租屋糾紛太多,還是湊巧,最近老是有人丟訊詢問提前解約扣押金的問題,今天就讓我們來聊聊,出門在外租房子,房東和房客都會碰到的大哉問:提前解約一定會被罰錢嗎?最多又只能罰1個月嗎?

租賃專法上路一陣子,各家媒體也相繼報導了不少,為了方便記憶,許多租屋族都只會記得,現在提前解約,房東好像最多只能收1個月的違約金。但實務面真的是如此嗎?答案是不一定!在新的法規下,提前解約,不一定會有違約金,但卻也有可能超過1個月。

違約金如何算?解析新法

我們從房屋租賃定型化契約應記載事項說起,裡面就有提及,提前終止租約的情況分兩種,一種是「得」、一種是「不得」,前者是指房東或租客只要在約定時間前(至少1個月)通知對方,那麼就不用給付違約金。

舉例來說,我和房東簽約時約定好,只要有1個月前通知,就「可以」提前解約,那麼我因為2個月後工作要從台北調到高雄,必須提早終止到年底的租約,我只要在搬走30天前,告訴房東這件事,房東就不能扣我押金。但如果今天公司轉調令下來的太趕,導致我一個星期後就得搬走,那麼房東就可以扣我1個月的押金,作為提前解約的賠償。

那麼,簽約時如果簽的是「不可以」,後來卻又必須提前解約該怎麼辦呢?這時候不懂的人會跟你說反正就是最多1個月,但懂的人會跟你說四個字:「雙方協商」。這是什麼意思?其實說白了你就會覺得很簡單,既然簽的是不可以提前解約,所以在這種情況下,租客(房東)確實可以提出以1個月違約金作為賠償條件,但對於房東(租客)而言,卻也可以提出依照合約精神「我不要你1個月的違約金,反正你就是給我住到滿為止」的條件。

也因此,在這種情況下,如果你非得提前終止合約,堅持只肯給1個月的違約金,那是沒有意義的,因為雙方會沒有交集。所以協商的意思就是說,你讓一點,我讓一點,兩方達成共識。當然也正因如此,協商到最後掏出來的錢,可能就不只有那基本的1個月。

租房簽約務必詳盡了解內容,才能在權利受損時有所保障。(圖/ flickr)
租房簽約務必詳盡了解內容,才能在權利受損時有所保障。(圖/ flickr)

個案大不同 房客房東權利請牢記

一般來說,因為目前租賃住宅市場發展及管理條例第7條規定,押金不得超過2個月的租金。所以有了這個標準,通常談到賠償2個月,大家多會讓步,好聚好散。但會不會有需要額外補貼搬遷費什麼的,表示誠意,那真的就是看個案情況了。

另外,新法為了保護雙方,在第10條及11條也有規定幾種情況下提前解約,是不用給付對方違約金,

以房東來說:

  1. 承租人毀損租賃住宅或附屬設備,不為修繕或相當之賠償。
  2. 承租人遲付租金或費用,達2月之租額,經催告仍拒繳。
  3. 承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人。
  4. 出租人為重新建築而必要收回。(終止前3個月書面通知對方)
  5. 其他依法律規定得提前終止租賃契約。

以租客來說:

因疾病、意外產生有長期療養之需要。

  1. 租賃住宅未合於居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,而不於期限內修繕。
  2. 因不可歸責於承租人之事由,致租賃住宅之一部滅失,且其存餘部分難以繼續居住。
  3. 因第三人就租賃住宅主張其權利,致承租人不能為約定之居住使用。
  4. 承租人死亡,繼承人主張終止租賃契約。

結論,老話一句,新法保障真的很多,多了解一點,也是多保障自己一點。


本文獲授權轉載自傅恪恩

責任編輯/林彥呈

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