房貸成數不足,定金被沒收還得賠數百萬超悲劇?做到這3點,不怕賠違約金!

2021-03-02 10:15

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買房貸款成數不足,若自己無法補齊差額,就可能得面臨房屋總價15%違約金。(示意圖/取自Pakutaso)

買房貸款成數不足,若自己無法補齊差額,就可能得面臨房屋總價15%違約金。(示意圖/取自Pakutaso)

「喬王,買房後才發現貸款不夠,我該怎麼辦呢?」

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每個月吃土拼命存錢?想辦法向親友借錢?還是要忍痛解約、花錢消災呢?

(圖/喬王)
(圖/喬王)

定金返還(含斡旋金轉成定金) 是買賣糾紛排行榜的前5名(註: 依照內政部地政司2019年統計數據),買房後萬一又後悔,會發生什麼事情呢?

•   以斡旋金出價

斡旋金轉為定金後,若買方有反悔不買情事,或違反已約定事項,導致無法簽訂買賣契約時,定金將由賣方沒收(相反的,若賣方反悔不賣,或違反已約定事項,導致無法簽訂賣賣契約時,賣方也要加倍返還所受之定金。)

•   以要約書出價

賣方承諾簽認要約書內容後,若有任何一方反悔違約,違約的一方須賠償買賣總價款的3%違約金給對方。所以,如果不想要付出這些慘痛代價,買房時請務必銘記以下三點!

1. 買房前,找銀行先估貸款再出價

別以為這個觀念人人都懂!還記得喬王的老哥剛開始看房子時,看沒幾間就立馬下斡旋,而且根本沒找過銀行估價!等到被我罵了臭頭之後,他才開始找銀行估價。

你想想看:如果你沒找過銀行估價,怎麼知道你銀行眼中的房子價值是多少?房貸金額是多少?自備款要準備多少?

但是遵守這項規則時,還需要注意以下2點:

(1) 要在買房之前

多數的人都是買房簽約後才開始找銀行估價。但老實說,契約都已經簽了,萬一估不到你要的貸款,導致自備款不夠,你也只能賠錢了事。所以,請務必在買房之前做這件事情!

(2)要找銀行估價

很多人會聽信房仲/代銷/建商/代書的說詞,以為他們說可貸到多少,就真的可以貸多少。但是...錢是向銀行借,當然是要找銀行估房價和估貸款啊!(這就是有奶便是娘,有錢便是老大的概念?)

2. 找銀行估價時,建議至少找5家 

銀行估價和估貸款都只是提供一個價格區間,可供參考但不代表一定準確。所以建議至少找5家銀行估價,因為詢問的家數愈多,愈容易得到一個相對準確的估價範圍此外,5家以上銀行的估值才能判斷出估價是否太高或太低,並刪除不合理的極端值

如果你真的比較懶一點,至少也要找3家銀行估價這也是為何我哥只找一家銀行估價,仍會被我罵得臭頭的原因!(已經提醒過,但還是這麼做,實在很想直接給他巴下去...)

 3. 若擔心貸款不足,可於契約中加註但書

剛才提到,銀行只能初估價格,無法保證最後的鑑價及核貸成數。擔心貸款無法達到8成,導致自備款不足,該怎麼辦?不妨在斡旋金契約書(簡稱斡旋書)中加註但書,保障自己的權利吧!

以我哥買房經驗為例,後來房仲真的依照我們的需求,在斡旋書中填寫:  「買房需貸款達8成,不指定銀行利率及貸款年限,排除個人信用外,若無則無條件解約。」

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