不動產的優勢之一是比股票更容易融資。事實上,大多數不動產的交易至少有一部分是透過借款達成。基本的融資工具稱為置產抵押貸款(purchase-money mortgage),可以從大部分的銀行或者儲蓄、貸款取得。抵押貸款的期限為5年、10年、15年或30年,最常見的是30年。
如果抵押貸款的利率在期限內維持不變,則稱為固定利率抵押貸款(fixed-rate mortgage)。假如抵押貸款的利率隨著市場利率的變化而改變,則稱為浮動利率抵押貸款(floating-rate mortgage)或可調利率抵押貸款(variable-rate mortgage)。在這種情況下,在抵押貸款利率固定的最初3年到5年之後,這個利率每年都會調整。
然而,通常有一個超過抵押貸款期限的上限,一旦超過這個上限,借款人就無法再支付利息費用。可調利率抵押貸款在1980年代和1990年代初期很受歡迎,當時的市場利率很高,波動又很大;固定利率抵押貸款往往在低利率時期更受歡迎。
大部分的抵押貸款都屬於自動清償的貸款,也就是說每個月的還款包含利息和本金,所以抵押貸款會在一段時間內還清,通常是30 年。另一種不太常見的抵押貸款是氣球式貸款(balloon mortgage),也就是在到期日之前只支付利息,本金在到期日當天才需要償還。這種抵押貸款就像典型的公司債;實際上,屋主變成了債券的賣方(對放款人而言),而不是買方。
以房養老(reverse mortgage)是指一開始每月的還款比應付利息少,所以本金至少會在最初幾年內逐漸增加。有一種以房養老的做法是擁有房屋的老年人將房屋抵押給放款人,並根據他們的精算預期壽命領取每月的款項,直到他們過世後才交出房屋。
抵押貸款的還款設定是比你支付的利息高出0.5至1個百分點,以確保本金減少,實際的金額取決於還款期限。因此在最初幾年,你支付的大部分是利息,而且享有稅收減免。但當本金大幅減少時,複利效應就會逆向發生,因此每一次的付款代表著其中占有更大比例的本金,而利息逐漸減少了。
要說有什麼區別的話,那就是取得房屋淨值融資實在太容易了。如果你擁有一間房子,獲得的信用額度基本上可以讓你抵押房子高達90%。1990年代晚期和2000年代初期,許多屋主為了日常消費而這麼做。這種房屋淨值融資可能對19世紀末、20世紀初的經濟繁榮產生重大的貢獻,並使國家在隨後的崩盤中脆弱不堪。
1950年,當抵押貸款的繁榮期剛展開時,所有房屋的抵押貸款價值只有大約20%;到了2000年,這個數字接近45%。考慮到有相當多的人擁有自己的房屋,抵押人背負的房屋價值遠遠超過抵押價值的一半。30年的抵押貸款期限似乎太長了;30歲的購屋者要等到60歲才能還清30年期的房貸。