為何投資房地產比股票更容易致富？華爾街分析師曝買房投資最大優點，連川普都贊同

不動產的優勢之一是比股票更容易融資。事實上，大多數不動產的交易至少有一部分是透過借款達成。基本的融資工具稱為置產抵押貸款（purchase-money mortgage），可以從大部分的銀行或者儲蓄、貸款取得。抵押貸款的期限為5年、10年、15年或30年，最常見的是30年。

如果抵押貸款的利率在期限內維持不變，則稱為固定利率抵押貸款（fixed-rate mortgage）。假如抵押貸款的利率隨著市場利率的變化而改變，則稱為浮動利率抵押貸款（floating-rate mortgage）或可調利率抵押貸款（variable-rate mortgage）。在這種情況下，在抵押貸款利率固定的最初3年到5年之後，這個利率每年都會調整。

然而，通常有一個超過抵押貸款期限的上限，一旦超過這個上限，借款人就無法再支付利息費用。可調利率抵押貸款在1980年代和1990年代初期很受歡迎，當時的市場利率很高，波動又很大；固定利率抵押貸款往往在低利率時期更受歡迎。

大部分的抵押貸款都屬於自動清償的貸款，也就是說每個月的還款包含利息和本金，所以抵押貸款會在一段時間內還清，通常是30 年。另一種不太常見的抵押貸款是氣球式貸款（balloon mortgage），也就是在到期日之前只支付利息，本金在到期日當天才需要償還。這種抵押貸款就像典型的公司債；實際上，屋主變成了債券的賣方（對放款人而言），而不是買方。

以房養老（reverse mortgage）是指一開始每月的還款比應付利息少，所以本金至少會在最初幾年內逐漸增加。有一種以房養老的做法是擁有房屋的老年人將房屋抵押給放款人，並根據他們的精算預期壽命領取每月的款項，直到他們過世後才交出房屋。

抵押貸款的還款設定是比你支付的利息高出0.5至1個百分點，以確保本金減少，實際的金額取決於還款期限。因此在最初幾年，你支付的大部分是利息，而且享有稅收減免。但當本金大幅減少時，複利效應就會逆向發生，因此每一次的付款代表著其中占有更大比例的本金，而利息逐漸減少了。

要說有什麼區別的話，那就是取得房屋淨值融資實在太容易了。如果你擁有一間房子，獲得的信用額度基本上可以讓你抵押房子高達90%。1990年代晚期和2000年代初期，許多屋主為了日常消費而這麼做。這種房屋淨值融資可能對19世紀末、20世紀初的經濟繁榮產生重大的貢獻，並使國家在隨後的崩盤中脆弱不堪。

1950年，當抵押貸款的繁榮期剛展開時，所有房屋的抵押貸款價值只有大約20%；到了2000年，這個數字接近45%。考慮到有相當多的人擁有自己的房屋，抵押人背負的房屋價值遠遠超過抵押價值的一半。30年的抵押貸款期限似乎太長了；30歲的購屋者要等到60歲才能還清30年期的房貸。 （相關報導： 沒仔細看不動產說明書，小心買房後變冤大頭！專家列4大必看重點報你知 ｜ 更多文章 ）

你可以一次支付比原本每月還款更多的錢，或者提前付清整筆抵押貸款，藉此節省貸款期間的利息支出。如果你幾乎沒什麼其他投資機會能賺取比抵押貸款利率更多的錢，如同19世紀末、20 世紀初的情況，那麼這不失為一種明智的辦法。但如果你能把房子租出去，而且租金足夠支付抵押貸款，支付利息占總支出的時間愈長，稅收減免就愈多。與提前償還貸款不同的是，你可以用這筆錢買另一間房子，並享有更多稅收減免。

由於利息占了頭幾年付款的大部分（也確實是人生中的大部分貸款），不動產的實際成本不是購買價格本身，而是包含利息和本金攤銷的付款總額（每月或每年）。假如伴隨著低利率，高昂的購買價格並不一定是特別沉重的負擔（零利率抵押貸款是特殊例子，銀行偶爾以抽獎的方式提供這個方案）。基本上，房貸的支付取決於購屋者每個月的收入，所以購屋者在償還多少債務方面的彈性很有限。

隨著市場利率上升，買家應支付的總價會下降，因為就像債券的情況一樣，需要防止服務成本總額像市場利率一樣快速上升。一般而言，在市場利率高的時候買入很划得來，將買點停留在低價（以及抵押貸款），接著在市場利率下降時進行再融資。這就像一家公司發行高票息債券，然後在利率下降時買回。

透過槓桿，你每年可以從不動產獲得40%以上的收益，大約相當於一次成功的槓桿收購。其實不動產的操作原理基本上和槓桿收購一樣。用抵押貸款買不動產可以說是一種很可能成功的高度槓桿交易。這是一般屋主能夠實行的少數做法之一。只有少數人可以從銀行獲得貸款來收購公司，不過絕大多數的人都可以從貸款機構那裡獲得貸款來買房子。

不動產能讓你致富的一個相關原因就是：這是善用別人的錢的好方法。唐納．川普（Donald Trump）在《交易的藝術》（The Art of the Deal）中充分說明了這一點。當他試著從紐約市買下後來變成凱悅酒店（Hyatt Hotel）的飯店時，他從紐約市獲得了1億美元的稅收減免。他向銀行借1億美元。最後，他自己付了1,000萬美元的訂金。槓桿率是20比1，處於市場的最低點。光是這筆交易的利潤，就幾乎足以使他成為億萬富翁了。

作者介紹│湯姆斯．奧（Thomas P. Au）

特許金融分析師，現為紐約華爾街溫特沃斯投資顧問公司（R.W.Wentworth & Co.）的執行副總裁。他在股票、固定收益型證券的證券分析與投資組合管理方面有超過二十年的經驗。他曾經在價值線投資研究公司（Value Line）、信諾投資管理公司（Cigna Investment Management）等機構工作。

在加入溫特沃斯投資顧問公司之前，他也在地方政府債券保險公司擔任過專業分析師。

他取得耶魯大學經濟系和歷史系雙學士學位，以優等成績畢業，也取得紐約大學金融工商管理碩士學位。

本文經授權轉載自采實文化《價值投資操作金律：葛拉漢與陶德預測景氣循環、評估企業價值、選對獲利股票的不敗法則》（原標題：投資不動產的優點） （相關報導： 沒仔細看不動產說明書，小心買房後變冤大頭！專家列4大必看重點報你知 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／焦家卉