簽約後、過戶前,屋主過世了怎麼辦?地政士:這件事是買房能否履約關鍵

2020-11-03 09:20

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不動產交易流程漫長,公契的申報是買賣案件是否順利履約的分水嶺。(資料照,盧逸峰攝)

不動產交易流程漫長,公契的申報是買賣案件是否順利履約的分水嶺。(資料照,盧逸峰攝)

不動產買賣交易有4大流程,從簽約、用印、完稅,到點交整個流程約需要30至45天,如果有需要配合節稅或特殊需求,甚至得超過半年,甚至1年以上。

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新北市地政士公會公關主委鄭文在指出,今年9月間,有名王先生透過知名房仲賣出一筆土地,因為該土地需要分割的關係,所以買賣雙方約定最遲於在今年12月中旬辦理點交事宜。在9月間所有的分割手續完成,將買方擬承買的107坪土地,在9月30日立約申報增值稅在案,並於10月7日核發增值稅單。

但是,當通知賣方王先生繳納土地增值稅時,王先生的家人卻告知王先生已經在10月初過世,目前正在處理後事,要之後才能再跟房仲約時間處理完稅事宜。

鄭文在指出,依照土地登記規則第102條的規定,這次交易的標的已經在9月1日簽立土地買賣契約書(私契),緊接著9月30日立契申報土地增值稅(公契),但是賣方卻在10月初過世,因為過世發生在公契申報土地移轉現值後,所以只能由權利人敘明理由,檢附載有義務人死亡時記事的戶籍謄本及其他有關證明文件,單獨申請登記。

程序不受賣方過世影響 買賣價金將變成遺產

鄭文在表示,所有程序不受賣方過世受影響,至於未來賣方應得的買賣價金則變成遺產,由繼承人協議分配或是公同共有。

但是,如果這個案件當初並沒有在賣方過世前申報土地移轉現值,就得等合法繼承人完成繼承登記後,再由繼承人登記給買方,程序及所需時間將大不相同。

實務上,就會發生有些被繼承人的遺產眾多,親屬間對於遺產分配的想法不同,導致賣方遺產無法順利繼承,而造成原買賣案件延宕,無法順利在約定時間內完成點交,甚至改走法院判決,曠日廢時,最後才取得所有權的情形。

鄭文在提醒,公契的申報是買賣案件是否順利履約的分水嶺,不可不注意,進行不動產買賣時要慎選地政士,準時申報土地移轉現值(公契),確保買方權利。

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