• 風云軍事
20171031-SMG0035-快訊小紅條兒

小錢也能參與,REITs讓不動產為你增值

(圖/unsplash提供)

(圖/unsplash提供)

「大富翁」這款桌上遊戲,你我一定都曾經玩過,想要勝出,就必須從不動產累積財富,玩家唯有先買地、後蓋房屋,個人資產價值才能持續增加,所以當手頭現金不足以買下地皮時,勝算就會逐漸縮減。

在真實世界裡,想透過不動產為個人財富增值,卻沒有這麼容易。一般而言,投資不動產相關權利可藉由三種途徑:(1)實體不動產;(2)上市櫃的「資產股」;或是(3)不動產投資信託基金(REITs)等方式。買賣實體不動產獲利雖高,稅費負擔成本也最重,除登記移轉時須繳納規費外,買方也須繳納契稅,賣方須報繳土地增值稅、資本利得和租金收入也要報繳所得稅,此外持有期間尚有房屋稅和地價稅等。

(圖/unsplash提供)
(圖/unsplash提供)

流動性佳  持有稅賦較具優勢

多數人資金有限,無法一口氣買下整塊地或整棟建築物,於是傾向選擇配發股利的資產股,或是REITs。相較其他兩種途徑,REITs的特性有三:第一,REITs是整合多個建築物的所有權,透過證券出售給所有投資人,用白話形容,這就是讓投資人「配置小錢也能當房東」的商品,投資人可依照持有比例、取得這些建築物的租金收入作為報酬。

第二,相比其他不動產投資管道,REITs和資產股都是在集中市場交易,流動性較佳;但更勝資產股之處在於,REITs所擁有的不動產均具有穩定之租金收益,再加上有時候可藉由買賣不動產而產生資本利得,而且依法規,每年淨收益至少90%要分配給投資人,不像上市公司分配股利還要經過董事會及股東會的同意,故報酬狀況遠比直接投資不動產或持有資產股穩定許多。同時,REITs皆有信用評等可供參考,還有專人管理投資的不動產,對不動產價值活化、掌握程度皆比資產股來得高。

第三,REITs的稅賦負擔也較其他兩種工具輕微,因為國內規定,持有REITs的自然人配息以10%分離課稅,不併入綜所稅計算,不僅免徵證所稅,出售REITs的資本利得也是免稅。相對於成本較高的實體不動產,以及股息併入綜所稅且另須繳納0.3%證交稅的資產股,綜合來看,REITs是一種相當適合長期持有、領取股利的金融商品。

(圖/unsplash提供)
(圖/unsplash提供)

國內市況較冷  沉寂許久

儘管有上述這些好處,REITs在國內上市十餘年,交易情況卻略顯冷清,並不像國際間受歡迎,可能的原因在於國內目前上市的REITs,大部分都是以「辦公室」為主要的標的物。

長期以來,國內不動產市場即便回春,辦公室的租金行情卻沒有明顯同步上揚的趨勢,所以租金收入雖然相對穩定,但是現金流量的成長性卻有限。除此之外,國內這幾檔REITs是以長期持有不動產並收取穩定收益為主要策略,而不著重於追求資本利得,再加上因為REITs在國內採信託機制,若受託機構的管理措施較為保守,經營團隊也難以透過各種買賣交易,積極為投資人創造超額報酬。

在國內不動產市場日趨活絡之際,如果有一檔投資策略相對較積極,在法規允許範圍內可追加募集,或者舉債投資國外不動產、開發型不動產的REITs,相信將為市場注入嶄新氣象,投資朋友,您準備好了嗎?

 

樂富資本提供

 

 

關鍵字:

我要發風

風傳媒歡迎各界分享發聲,來稿請寄至 opinion@storm.mg

並請附上姓名、聯絡方式、自我簡介,謝謝!

本週最多人贊助文章