編按：央行祭出「第七波選擇性信用管制」，讓許多購買新成屋、中古屋的買方因「限貸令」面臨資金缺口，當貸款成數不足時，究竟算誰的責任？可以無條件解約嗎？對此，律師表示，政策性信用管制在多數司法判決中「無法列為不可歸責於買方之因素」，也就是說，買方若無法按期補足差額，不僅會被賣方解約，更可能被沒收最高達房地總價 15% 的高額違約金！以下也整理了第七波選擇性信用管制限制範圍、購屋成數限制，以及成數不足時的解約退款與法律自保指南，避免辛苦存的自備款血本無歸！
一、前言
中央銀行於民國（下同）113年9月19日公告「第七波選擇性信用管制措施」，發布修正《中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定》，此即有關中央銀行針對不動產融資貸款之第七波選擇性信用管制俗稱「限貸令」，而本文從限貸令之規範範圍及對於已簽訂之新成屋或中古屋之買賣契約有何影響，或亦解約後損害賠償範圍為說明。
二、中央銀行七波選擇性信用管制之範圍：
依《中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定》第2點，舉凡：
（一）不動產抵押貸款：指購置住宅貸款、購地貸款、餘屋貸款及工業區閒置土地抵押貸款。
（二）購置住宅貸款：指購置高價住宅貸款及購屋貸款。
（三）購置高價住宅貸款：指金融機構承作借款人為購買建物權狀含有「住」字樣之下列住宅（含基地），所辦理之抵押貸款：
- 座落於台北市者：鑑價或買賣金額為新台幣七千萬元以上。
- 座落於新北市者：鑑價或買賣金額為新台幣六千萬元以上。
- 座落於台北市及新北市以外之國內地區者：鑑價或買賣金額為新台幣四千萬元以上。
（四）購屋貸款：指金融機構承作借款人為購買建物權狀含有「住」字樣之非高價住宅（含基地），所辦理之抵押貸款。購地貸款：指金融機構承作借款人為購買都市計畫劃定之住宅區或商業區土地，所辦理之抵押貸款。另包含購地貸款、餘屋貸款、工業區閒置土地抵押貸款等，皆為第七波選擇性信用管制限制貸款範圍。
三、金融機構承作公司法人之購置住宅貸款，其貸款條件限制如下：
- 不得有寬限期。
- 貸款額度最高不得超過住宅（含基地）鑑價或買賣金額較低者之三成。
- 除前款貸款額度外，不得另以修繕、周轉金或其他名目，額外增加貸款金額（詳《中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定》第3點）。
四、金融機構承作自然人之購置住宅貸款，應依下列規定辦理：
（一）購置高價住宅貸款：其貸款條件之限制，適用前點各款之規定。
- 無房貸但已有房屋者：適用前點第一款規定。
- 已有一戶房貸者：除適用前點第一款及第三款規定外，貸款額度最高不得超過住宅（含基地）鑑價或買賣金額較低者之五成。
- 已有二戶以上房貸者：適用前點各款之規定。詳見《中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定》第4點。
五、是若依中央銀行第七波選擇性信用管制規範：
對於民眾購買新成屋或中古屋之貸款條件，已無有所謂「寬限期」；且不得另以修繕、周轉金或其他名目，額外增加貸款金額。另購買高價住宅者，僅得貸款買賣金額之三成，若有一戶房貸者，則可貸款五成、二戶房貸者，則可貸款三成。而所謂房貸，此則以不動產登記簿謄本所示有無不動產抵押貸款設定登記為判斷依據，不論該抵押權設定之債權是否清償與否或清償之數額為何，皆以謄本上若有不動產抵押貸款為判定。
六、若買受人因中央銀行之第七波選擇性信用管制措施，而無法取得貸款繳付房屋買賣價金，則此時買受人有否可歸責之事由，應負違約責任？此觀諸成屋買賣契約書範本規範為何。
（一）依成屋買賣契約書範本第5條貸款處理之一規定：「……二、貸款金額少於預定貸款金額，應依下列方式擇一處理：
- 不可歸責於雙方時：買方應於貸款核撥同時以現金一次補足。買賣雙方得解除契約。
- 可歸責於賣方時：買方得解除契約，其已付價款於解除契約日內，賣方應連同遲延利息一併返還買方。賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，縮短償還期限為年（期間不得少於七年）由買方按月分期攤還。其他。
- 可歸責於買方時：除經賣方同意分期給付其差額外，買方應於接獲通知之日起日（不得少於十個金融機構營業日）給付其差額，逾期未給付賣方得解除契約。」是若依上開規定，買方如有貸款金額小於預定貸款金額時，若不可歸責雙方時，買方可補足差額或雙方合意解約，解約後雙方互負回復原狀之義務。
（二）若因中央銀行之選擇性信用管制措施，致使買方核貸金額與預定貸款金額有所落差，此是否「可歸責於買方之因素」？
大部分司法實務見解認為，銀行辦理購置不動產貸款業務時，除政策因素以外，基於風險之控管，尚有評估房屋所在地區之生活機能、市場價格等多項因素，以覈實評估擔保品價值，銀行也依據客戶財務狀況、還款來源及申貸用途等風險承擔因素，予以核貸，是就有關政策面諸如：信用管制措施，大部分司法實務見解認買方應自行評估自身信用、核貸條件而申貸，無法列為「不可歸責買方之因素」，買方仍應按給付價款時程按期繳付買賣價金。
七、若買方申請貸款少於預定貸款數額，無法按期繳款，致遭賣方解約，損害賠償數額為何？
（一）依成屋買賣成屋買賣契約書範本第11條第3項規定：「買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償。已過戶於買方或登記名義人名下之所有權及移交買方使用之不動產，買方應即無條件將標的物回復原狀並返還賣方。」。
（二）是若買方無依繳付期款之約定繳付價金者，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，若超過一個月仍未給付者，賣方得書面定「七日」以上催告，賣方若無屆期繳納，賣方得解除契約並沒收買方所假繳價金為無違約金，然違約金以不超過房地總價款百分之十五為限；然買方亦可依《民法》第252條規定主張違約金過高而向法院請求酌減。
八、結語
是就中央銀行113年9月19日公告之第七波選擇性信用管制措施，不管是預售屋買賣或新成屋、中古屋買賣，買方應充分了解信用管制之內容，且評估自身之貸款條件，不要於應繳付價款時始發現貸款金額金額不足以繳付價金，而有遭解除契約並沒收已付價金之風險。
作者介紹｜黃斐旻律師、彭郁欣律師、陳淑芬律師、許啟龍律師、吳任偉律師、陳宜鴻律師、黃介南律師、許淑玲律師、張雅蘋律師、李廷鈞地政士、余悅律師、李季珈律師、陳冠毓律師、趙剛律師、黃瑞華律師、張孝綺律師、林承諭律師。
本文經授權轉載自永然文化《夫妻親密搶奪──夫妻財產與剩餘財產差額分配請求法律手冊》
