近來不動產詐騙事件橫行，民眾想把房屋作借貸，購過專業人士辦理也得小心，就有資深地政士透露，在辦理不動產登記設定時，遭「地面師」加辦預告登記或信託登記，讓屋主只能低價出售，或遭假買方低價買入，毫無招架之力。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，防詐騙的方法很多，例如土地建物謄本隱匿戶籍地址，讓詐騙集團無法取得所有權人個資、產權上多一個預告登記或是私人抵押權設定，避免歹徒覬覦不動產的價值、向地政事務所申請地籍異動即時通，當登記發生時即時阻止詐騙等，都是避免詐騙的好辦法。
不過，日前有個案的情形是真借貸辦理抵押權設定，遭「附贈」預告登記或是信託登記，因為欠債還錢理所當然，所以抵押權登記是債權人合法權益，但如果債權人要的不只借款的本金加上利息，而是覬覦債務人的不動產時，問題就相對複雜了。
鄭文在說，因為不動產多了預告登記，債務人要賣不動產時，無法辦理所有權移轉登記，必須先清償債務加上塗銷預告登記，才能辦理所有權移轉登記。如果這筆金額必須由買賣價金支付，對於買方而言是一個交易安全的風險，會讓買方怯步當賣方孤立無援後，債權人就會趁虛而入，以低價取得不動產，獲得高額利潤。
另外一種情況更慘，就是真抵押權加上「附贈」信託登記，鄭文在說，此時不動產處分權由債權人取得，原不動產所有權人無處分權，如果債權人找來一個假買方，低價購買，原所有權人無力回天，只能配合搬遷房屋，毫無招架能力。
怎麼會衍生這樣的問題呢？就是債權人利用債務人的需款孔急時，在抵押權設定案件上多了一件預告登記或是信託登記，在身分證影本、印鑑證明、不動產權狀正本加上公契的用印，送進地政事務所登記時，登記完成後，法律效果完全不同。
為何會只附上一份印鑑證明書，就是辦理抵押權設定，怎會多一件登記案件？鄭文在表示，因為地政事務所的登記案件如果連件登記，只要義務人印鑑章相符，登記案件就會順利審查通過，完成抵押權登記同時被「附贈」的預告登記或是信託登記也會一併登記完成。
該如何預防此等詐騙案件？鄭文在說，其實將不動產的權狀正本、印鑑證明正本、身分證影本及印鑑章直接交給受託人辦理不動產登記，這就是最大的破口。因為依照土地登記規則第41條，這樣當事人得免親自到地政事務所，就是這個方便造成了隨便，應該辦理的抵押權登記，就被「附贈」了不該有的預告登記或是信託登記。
該如何破解？鄭文在提到，土地登記規則第 40 條「申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。」
也就是不要把印鑑證明及印鑑章隨便交給委託人，親自到地政事務所核對身分，由登記機關指定人員核符後同時簽證，就可以避免「附贈」登記案件的發生。
身分證影本、權狀正本、印鑑證明及印鑑章是不動產登記的「四大天王」，缺一不可，為了避免詐騙，切記，印鑑證明、印鑑章不離身，建議都要親自跑一趟地政事務所核對身分，以免遭詐騙。
作者介紹｜鄭文在
正業地政士聯合事務所所長，擁有不動產經紀人、地政士證照，專長為不動產稅法、不動產登記。 （相關報導： 才剛繳完百萬遺產稅「父母相繼過世」！專家教1招全免，不怕大筆稅金找上門 ｜ 更多文章 ）
責任編輯／林俐
