如何挑到一間物超所值的好房子？與其選黃金地段，這1點更重要

很多朋友問我，到底怎麼判斷一個房子的價值？如何挑到一間超值的好宅？因為買一間房子要考量的因素太多了，依個人需求會有不同程度的變化，例如：交通方便、不要西晒、要在明星學區、格局要方正……而我將這些細節歸類成三個重點：一、地點；二、環境；三、格局。

與其挑黃金地段，不如找通勤時間30分鐘內的地點

地點就是影響房價的最大因素，許多專家也不斷強調地點的重要性，例如因房地產開發而致富的美國總統唐納．川普（Donald John Trump）就一再強調：「地點，地點，地點！」因為地點與房價的相關性高達70％。

而地點隨著時間推移，也會拉開房價差距，以臺北市中心與高雄市中心的同類型物件為例，如果我們把時間軸拉到40 年前，也就是1985 年時，你會發現兩者其實差距不大，當時臺北市中心如信義區、大安區、新生南路一帶的透天或老舊公寓，大約是每坪3.5 萬～4 萬元，而高雄市中心地段，如三多商圈、文化中心、鹽埕區等，同樣也在3 萬～3.5 萬元／坪。

到了1995 年，臺北市因捷運全面啟動與信義計畫區逐漸浮現，房價已上漲至7 萬～8 萬元／坪，但同時期的高雄市，仍停留在3 萬～4 萬元／坪，臺北的房價已經約為高雄的2倍之多。進入2005 年後，臺北市中心已進入穩定成長期，房價站上每坪15 萬～20 萬元，高雄雖也小幅上漲至每坪8 萬～10 萬元，但仍僅及北市的一半。

時間再推至10 年前，臺北市中心房價進入黃金時代，即便是屋齡較高的中古社區，2015 年時每坪成交價也普遍落在40 萬～60 萬元，部分豪宅甚至不手軟，相比之下，高雄市中心平均價也只有12 萬～15 萬元／坪，仍遠低於臺北。

如今2025 年，臺北市中心的行情又再進一步推升，普通新案每坪底價已突破100 萬元，像是北士科與信義區的預售案通常在120 萬～150 萬元／坪，忠孝東路指標豪宅「台北之星」甚至突破200 萬元／坪，頂級豪宅戶型更能達到250 萬元／坪以上。而高雄部分，在亞洲新灣區與前金、鹽埕等高端區域，也見到每坪成交價站穩50 萬～60 萬元，尤其新建案如「AI 慕光城」開價約50 萬～60 萬元／坪。

由此可見，所謂選對地點，不代表就得買在臺北，選對城市價值週期也很關鍵，例如高雄便也有機會，尤其新興重劃區及資源聚集區，其增值潛力不容小覷。

此外，也不是黃金地段就適合成家，包括：商圈、學區、交通便利（離捷運站、公車站近等）的地段，從另一個角度來看很可能是：人口混雜、髒亂、噪音嚴重（學校鐘聲、半夜汽機車呼嘯而過的聲音等）。實際上，若是要買房自住，務必以你及家人的生活習慣著手，找一個好持家的地點。 （相關報導： 一年贈與超過244萬，贈與稅一毛都不用付！專家教1招合法節稅，不怕國稅局找上門 ｜ 更多文章 ）

當然，選擇的時候還是要考慮轉手率，我有一個評斷地點的簡易方法，就是10、20、30 法則。也就是如果車程10分鐘以內可以到達火車站或捷運站，或走路20分鐘可到達火車站或捷運站，距離上班通勤時間能在30 分鐘內，就是好的地點。

黃金地段五大標準？符合三個就夠了！

以下，我按照五大最受大眾歡迎的地點，比較其中的優缺點。你也可以透過自己的需求，找到適合自己的居住地點。基本上，只要居住環境的四周與你的生活習慣吻合，並符合其中三個條件，就不用擔心轉手的問題。

一、商業經濟氣息強

銀行數量的多寡，代表這個城市的人口含金量高不高、閒錢多不多，通常每個區域都有一條銀行街，以銀行周邊500公尺內挑的物件，通常都能很快出售。

二、人口匯聚之地

尤其以量販店、百貨商場、電影院為指標，因為這三種營業據點，都是動輒投資上億的商業行為，如果當地人口沒有一定的消費力，很難繼續經營下去。其中量販店為民生必需品，後兩項為消費奢侈品，若該地區有百貨商場與電影院，就代表有一定數量的娛樂人口，房價會因為高消費族群聚集而有所支撐。

當然，也有例外，像是中壢區的大江購物中心，因位於中壢交流道附近，人潮以外來客為主，房價較不容易漲。為了避免誤判，建議要觀察一下周遭，是否有一些知名連鎖品牌的店面， 像是85 度C、50 嵐飲料店等，以本地住戶為主要客群經營的店家，若再伴隨著高消費奢侈品，自然會有基本人氣支撐。

三、明星學區

大多數的人都知道，位於明星學區的房子有很大的增值空間，由於太過搶手，故政府即規定，要遷入戶籍或是居住至少5 年，才能進入明星學校就讀。

很多家長為了子女的教育著想，就算花大把鈔票也要買個小套房，只為了能遷戶口設籍，擠進明星學府。不過，若要在明星學區置產，買之前一定要調查清楚學區的劃分界線，有可能差一條街，就會換到另一個學區。順帶一提，最近幾年也流行，若住宅區內有具特色的公立圖書館，亦會為房價加分。

四、未來發展性

該區域未來有無重大交通建設興建（如捷運、快速道路）， 都是影響房價的因素。此外，特定的區域發展政策，也是該區域未來是否能增值的關鍵。包括興建大型公園、市立圖書館、新興科技園區、重劃區等，都對未來房價與轉手利潤有正面的幫助。例如，桃園區段的鐵路高架或是地下化計畫，對於桃園火車站周圍的房價就有明顯的影響。

五、生活機能、鬧中取靜

具特色的文創商店、簡餐咖啡館等，對房價也有正面的影響，因為這類商店跟傳統小吃比起來，油煙較少也較安靜。

當然，每個人都希望能住在生活機能便利、又能鬧中取靜的地方，通常走路5分鐘左右的路程，能有便利商店、超市、餐飲小吃店、汽機車維修行、診所等，就是不錯的居住地點。不過要注意一點，如果住家位於夜市裡，因油煙加上龍蛇混雜、噪音又多，這類型的房子不管是自住或轉手，都會有困難。

工業住宅好便宜，但還是別碰

有些人挑選地段時，會傾向找列於都市計畫內的土地，這是因為都市的發展與資源，通常會比非都市土地規畫的區域還要多，因此容易看漲。若想得到這方面的資訊，可以去各縣市的都市發展局，查詢附近的使用分區分布，或上網至內政部國土管理署「全國土地使用分區資料查詢系統」查詢，也可以請仲介提供。

一般來說，自住的房子建議別買工業區的工業住宅，雖然工業住宅比較便宜，但問題不少，例如：住家隔壁可能就是工廠廠房，若工廠24 小時不休息的運作，就代表一整天都得與噪音為伍，而且還不能向環保局檢舉要求改善。另外，工業區經常有卡車、貨車出入，空氣不好且進出危險。最重要的是，要賣房時， 有些人會因為工業住宅這四個字而縮手，影響轉手率。 （相關報導： 一年贈與超過244萬，贈與稅一毛都不用付！專家教1招合法節稅，不怕國稅局找上門 ｜ 更多文章 ）

​本文經授權轉載自大是文化《選房、殺價、裝修，羅右宸看屋學：比買主更挑剔的看房達人，帶你挑一間抗跌、易漲的好宅，首購族、換屋族必備》