父母贈與子女逾2000萬「免繳贈與稅」！專家曝財產轉移最節稅方法，省下千萬稅金

許多長輩都會想將自己的財產順利轉移到子女手中，不過，如果選錯方法，可能讓家人背上高額贈與稅、遺產稅或房地合一稅。由TVBS 財經YouTube節目《金臨天下》邀請專家錠嵂保經執行處經理孫成翰，解析台灣房產傳承規劃中常見的誤區，並分析贈與、買賣、繼承3種方法哪種最節稅，前後竟相差千萬稅金！

1. 贈與

許多人普遍有將房子越早過戶給子女越好的思維，然而如果缺乏對稅務的觀念，可能會陷入稅務陷阱之中。首先如果有規劃在生前將房屋贈與子女，如過早贈與房產，會面臨高額的贈與稅；此外，子女未來如果出售贈與來的房產，房地合一稅基會拉高，可能導致售屋時需繳納更多稅金。

根據財政部國稅局表示，贈與人在1年內，贈與他人之財產總額擁有244萬元的免稅額度，超過此額度則需額外繳交贈與稅。因此若房屋超過額度金額則可能會面臨大量的贈與稅。即使分年贈與以避開贈與稅，雖然不須繳交贈與稅，然而每次過戶仍需繳交土地增值稅，累計負擔可能很重。因此如要贈與房屋給子女，最佳的解方可能是透過繼承的方式，如此就只需負擔遺產稅。

孫成翰舉例，假設分成十年來贈與，一棟市價5000萬的房子；時價2440萬（註），每年贈與免稅額度的244萬元，剛好十年送完。藉由此做法你能省下贈與稅負的部分，然而孫成翰分析，你以為省下了贈與稅，但受贈人還需要繳每年的土增稅稅單，也就是十年的土增稅。隨著土地每年的增值，可能會面臨更高額的土增稅，「如果以台北市的房子來看，土增稅動輒三百至五百萬。」他補充道。

註：

市價：指目前市場上的交易價格，也就是房屋在市面上可買賣的實際價格，通常參考實價登錄或附近同類型物件的行情。例如一間房子如果在市場上可以賣到 5000 萬元，這就是它的市價。

時價：由土地公告現值＋房屋評定現值之加總，時價會依照政府公告現值或評定的價格來算，不一定等於市價。稅法上，國稅局認定會以「時價」作為課稅的基礎。以「買賣」方式在家族內部轉移房產，且能以市價正常申報並辦理，自用住宅還可適用特定優惠稅率。不過，這種方式必須有真實金流往來、符合交易要件，否則會被認定為規避稅賦。

2. 買賣

以「買賣」方式在家族內部轉移房產，且能以市價正常申報並辦理，自用住宅還可適用特定優惠稅率。不過，這種方式必須有真實金流往來、符合交易要件，否則會被認定為規避稅賦，因此，如何妥當地利用244萬的免稅額度將是一大關鍵。買賣行為會產生契稅及土地增值稅負擔，售後子女在處分房產時，依照新取得價格（市價）計算房地合一稅，雖能降低賣出時獲利課稅差額，不過在交易初期可能會面臨較大的現金壓力。 （相關報導： 家人過世留下保險理賠金，竟要繳2000萬遺產稅！99％台灣人忽略的投保細節，領不到錢還要倒貼 ｜ 更多文章 ）

孫成翰解答，若生前要將房產轉移給子女最佳的方法便是「買賣代替贈與」，也就是透過國稅局給予每年的免稅額度，將資產每年轉移至子女手上。孫成翰舉例，每年的免稅額為244萬元，以時間長短來看，十年便可累積轉移2440萬員至子女名下，若將來的房產要過戶，再透過子女手中轉移的遺產買回來，如此便能省下遺產稅與贈與稅。孫成翰強調：「稅務規劃應是其次，時間是最為重要。」早點進行財務上的規劃與轉移便能省下許多金錢。

二等親買賣房屋3大注意事項

此外，孫成翰也提醒，如果與二等親（如親兄弟姊妹）進行財產之買賣，會被視同贈與，因此也會被課贈與稅與房地合一稅，要格外小心。如要解套，有以下三種辦法：

1.需要有實際支付價款提出證明，因此不能假裝有金流買賣，而是須有真正的金流以證明有確實進行買賣。

2. 賣房子的二等親不能幫我貸款，或是拿錢給當事人貸款。

3. 二等親不得為當事人的連帶保證人，幫忙當事人與銀行做連帶保證人。

3. 繼承

而如果房屋持有者往生，房產由後代子女所繼承，則無需負擔土地增值稅和契稅，且遺產稅也有較高額的免稅額。而如果在2016年（105年）前取得，子女未來繼承後要將房產再額外出售時，則可以採用舊制的財產交易所得稅，稅負負擔較低，對於長期規劃、避免高稅額等問題特別有利。以現行的遺產稅法來看，現行之遺產稅負擔為10％～20％，以級距式來課稅。遺產在5621萬元以下需負擔10％的遺產稅；遺產在5621萬至1億1242萬元以下需負擔15%的遺產稅；遺產在1億1242萬元以上則需負擔20%的遺產稅。

家人傳承房產最節稅方法

在分析完三種傳承房產的規定，孫成翰建議最佳的解方是透過死後繼承的方式，如此就只需負擔遺產稅。民眾如果選擇在生前先給房產的話，「買賣代替贈與」將是最佳選擇，因為能購降低高額的房地合一稅，孫成翰也強調「一來一回可能會相差千萬」。房產傳承並沒有唯一最佳省稅的解方，每一種形式都需考量現有條件與未來可能的風險。最佳策略是透過評估自身的家族需求、土地市價、持有年限、可能的出售時機與相關法規，並尋求財務專業的建議，才能做出最完善的傳承計畫。 （相關報導： 家人過世留下保險理賠金，竟要繳2000萬遺產稅！99％台灣人忽略的投保細節，領不到錢還要倒貼 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／林俐