「2年前錯過了」……就算蘇貞昌兌現承諾,為何實價登錄2.0也難管代銷預售屋?

2020-10-28 15:26

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實價登錄2.0關於預售屋即時登載項目,被認為可有效遏止預售屋炒作。(資料照,盧逸峰攝)

實價登錄2.0關於預售屋即時登載項目,被認為可有效遏止預售屋炒作。(資料照,盧逸峰攝)

房市升溫,市場上用一張預售屋「紅單」炒房的風潮再起,8年前實施實價登錄後,外界仍詬病資訊不夠透明,特別是針對「預售屋即時登載」項目,給予預售屋炒作空間,遭致外界批評不斷。

日前行政院長蘇貞昌曾承諾「實價登錄2.0」將列行政院優先法案,該版本門牌將全揭露,以及預售屋第一次交易,簽約30天後需申報,力求房價透明化,但目前仍只聞樓梯響。

20201020-行政院長蘇貞昌20日於立院接受媒體聯訪。(顏麟宇攝)
行政院長蘇貞昌曾承諾「實價登錄2.0」將列行政院優先法案。(資料照,顏麟宇攝)

關注住宅市場的巢運等民間團體,27日就要求蘇貞昌兌現承諾,將「實價登錄2.0」法案列為優先法案送立法院審議,同時呼籲立院朝野各黨都能積極排案審查通過,以回應民眾對購屋資訊透明化的吶喊。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛,2年多前曾撰文呼籲實價登錄2.0版本,是一刻都不能等的改革,他指出,其中關於預售屋簽約後30天內要登錄的規範至關重要,等於間接將建案銷售狀況公開。

從前發生「想看的戶別剛好賣完」「建商保留戶釋出」「已購客想移民來退訂」等促銷話術,以及建商、代銷面對消費大眾的銷控劇本,也將被一一被瓦解。一旦「邊賣邊公開」成常態,到底1個月就clean,還是交屋三年都沒賣完,市場買不買單,將不再是建商、代銷說了算的事情。

預售市場大熱 黃舒衛揭3原因

黃舒衛表示,去年全台住宅類的建照核發量為14.8萬戶,是1995年以來的新高量,而今年前8月已超過10萬戶,預期全年可輕易超過15萬戶,這代表近2年至少會有30萬戶的預售屋可銷售。對比當時1990年代成屋成交動輒4、50萬戶,而目前30萬上下,預售屋市場今年彼消此漲的狀況特別明顯。

預售市場大熱有三個原因:一、利率超低、資金超寬鬆的全球投資環境;二、前幾年房市場,建商不買地、不推案,使市場新屋量變少,庫存不足迫使供需都轉進都期貨市場;三、預售市場低自備款、前期負擔輕鬆的產品優勢;四、房地合一稅後,投資客短投的稅率高達45%,但預售屋投資只要生米不要煮成熟飯,各種紅單、換約獲利模式的成本都相對較低,更不要說各種投機、僥倖心態瀰漫市場。

20200907-黃舒衛表示,Google雲科投資案雖然是今年公開,但該基地的評估時間至少超過5年。(黃舒衛提供)
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,就算實價登錄2.0版本落實,也管不到交由代銷銷售的預售案。(黃舒衛提供)

內政部雖然在2018年提出實價登錄2.0洋洋灑灑六大修法重點,但遲至去年才完成修法,黃舒衛指出,其中預售屋規定銷售預售屋者,應在銷售前將個案資訊以書面報請地方主管機關備查;並在簽約30天內申報登錄。

「但平均地權條例第47條修正草案的第二項就完全毀三觀,條文竟規定『委託不動產經紀業代銷者,不在此限。』也就是關於預售屋的部分,改革只到建商自售,如果委託代銷業者銷售,則仍是一個資訊的叢林市場。然而,更令人錯愕的是,預售屋實價登錄部分,內政部表示還會持續溝通推動,逐步實現居住正義,因此最終出爐的正式條文還是維持現狀、原封不動。」黃舒衛說。

 

內政部去年完成實價登陸修法 黃舒衛:仍不完備

縱然地方政府積極建置預售屋管理機制,但仍限於建案的建管、交易安全資料,對於消費者最關心的價、量資訊,仍因實價登錄制度的不完備而一片空白。

預售市場是一個特殊市場,雖然承諾的是未來的實體資產,但買賣的是權利,出入成本低,過去中國、香港即使用價格登錄也無法禁絕「炒」與「假」。

政府錯過兩年前房市彈升前的改革機會,現在能仗著「民氣可用」為靠山進行改革?現階段恐怕只能用查稅、查資金、加強稽核、查假消息等圍堵方式讓市場解壓。

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