宏泰人壽「淡海新市鎮」踩地雷!商業區蓋集合住宅屢遭退件 金管會禁新增不動產投資

2019-08-02 08:20

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金管會日前針對宏泰人壽的淡海新市鎮土地開鍘,在裁處書送達隔日起,宏泰不得再新增不動產投資;圖為宏盛在淡海新市鎮的大型社區「宏盛新世界」。(資料照,翻攝自宏盛新世界官網)

金管會日前針對宏泰人壽的淡海新市鎮土地開鍘,在裁處書送達隔日起,宏泰不得再新增不動產投資;圖為宏盛在淡海新市鎮的大型社區「宏盛新世界」。(資料照,翻攝自宏盛新世界官網)

台灣房市由盛而衰,大台北蛋白區「林、三、淡」餘屋賣壓沈重,建商背景的壽險公司「養地」行為,最近都付出了沈重代價。繼遠雄人壽後,宏泰人壽也在7月30日因淡海新市鎮的「養地」行為,遭到金管會重罰。據了解,宏泰人壽2010年以73億元,取得淡海新市鎮7.7萬坪土地後,不僅第一期商業區招商頻頻碰壁,第二期商業區開發計劃,更因規劃2樓以上為集合住宅,恐讓淡海新市鎮交通雪上加霜,2年前遭營建署要求補件後,迄今仍未完成變更設計,據了解,由於第二期商業區若提高商場面積,必須送環評委員會審查,宏泰人壽目前已陷入兩難。

為避免壽險業挾豐厚資金養地囤房,《保險法》第146-2條第1項規定,保險業對於不動產投資應以即時利用並有收益者為限。依金管會目前規定,保險業投資不動產需在2年內即時應用,最低年化收益率門檻為2.345%。這項壽險業土地「限期開發」的規定,這幾年在房地產市場由盛而衰過程,執行上更加困難,以宏泰人壽淡海新市鎮土地為例,宏泰已經連續4次向金管會申請展延。

然而,回顧2010年宏泰人壽以73.43億元價格,標下「淡海新市鎮第1期發展區」7.7萬坪商業區土地的豪氣,宏泰可能沒想到,接下來的開發過程,竟然風波不斷。

據了解,內政部為了加速新市鎮開發,在2010年訂定新市鎮開發條例產業進駐獎勵規定,百貨、綜合零售等9大產業進駐新市鎮,可享營所稅抵減等租稅優惠,淡海新市鎮成為第一個適用的新市鎮。

不過,宏泰人壽在取得淡海新市鎮4筆商業區土地後,過去一直以當地人口不足以支撐大型商場為由,將上述商業區土地,朝住商混合的集合式住宅大樓規劃,但在推動過程遭到營建署多次退件。

以2014年宏泰人壽淡海段之「一般零售業及集合住宅大樓新建工程」為例,淡海新市鎮都市設計審查委員認為,宏泰人壽標購「商二」土地,3樓以上卻皆作集合住宅使用,是否符合使用分區之用途及適宜性,已有疑慮。宏泰人壽在「商二」用地上,僅規劃一般零售業24戶,其餘976戶皆規劃為住宅,未來上下班尖峰時段,住宅衍生之車旅次過於密集恐致交通壅塞。

引進影城一波三折

宏泰人壽在淡海新市鎮土地開發過程,除了在規劃設計上,屢屢遭到審查委員質疑可能衝擊當地交通,該建案商場設施占整體開發面積比率偏低,也頗令審查委員詬病,但更麻煩的是,宏泰人壽2013年推出「海洋都心」預售案後,主打「與威秀為鄰」的廣告,威秀影城的進駐卻一波三折,一度讓搶進投資客覺得上當。

宏泰人壽引進威秀影城波折不斷,甚至引爆威秀影城大股東美麗華家族的內鬨,幾經周旋,美麗信影城終於在2018年底進駐,不過,旅館部分宏泰人壽目前仍在招商當中。

營建署官員表示,宏泰人壽在淡海新市鎮第一期商業區開發,目前雖然已經完成美麗信影城的招商進駐,但第二期商業區的開發案,由於都市設計審查委員會對於該案的開放空間以及交通動線設計上有疑慮,在2017年6月退回重新設計後,宏泰人壽迄今仍未完成補件。

根據宏泰人壽先前的設計規劃,宏泰仍規劃3樓以上作為集合住宅使用。官員表示,以第二期商業區開發面積16000多坪土地來看,2樓以下規劃為商場,這樣的商場面積無需送環評會審查,「當初宏泰人壽的理由,就是怕商場經營不起來,但是現在淡海新市鎮人口愈來愈多,審查委員對於宏泰人壽拿『商二』土地,拿來蓋近千戶集合住宅,已經愈來愈有意見。」

20161223-首輛國車國造的淡海輕軌列車「行武者號」,於23日起在淡海新市鎮路段亮相,進行靜態展示。(盧逸峰攝)
淡海新市鎮人口愈來愈多;圖為淡海輕軌列車「行武者號」。(資料照,盧逸峰攝)

據了解,宏泰人壽持有第二期商業區土地開發案,如果按照都市計畫審議委員會意見,將3樓或4樓以下改規劃為商場,就必須送環評委員會審查。

金管會官員表示,宏泰人壽2010年標下淡海新市鎮土地後,一直到現在都還沒有完成開發,金管會針對宏泰人壽在淡海新市鎮疑似「養地」行為,從2016年開始,已經依據《保險法》,連續要求宏泰人壽提出限期改正計畫,但因為淡海新市鎮第二期商業區的開發案,開發量體實在太大,宏泰人壽提出的4次補正計劃,開發設計變來變去,如今居然還要送環評審查,宏泰人壽向金管會表達,可能要等到2027年才能開發完畢。

據了解,金管會主委顧立雄在2017年9月上任後,為了導正國內壽險公司長期以來「養地」的惡習,2018年4月殺雞儆猴,將捲入土城、新莊都更行賄案的遠雄人壽,重罰1440萬元,並且限制遠雄人壽3年不得新增不動產投資後,今年6月並且要求遠雄人壽,限期處分新莊副都心「遠雄國匯」170戶餘屋。

宏泰人壽今年3月與4月已因高雄鼓山、台中市及台北市的不動產投資,都未符合即時運用且有收益的規定,各被開罰100萬元,且要求1年內處份或出租,日前金管會再針對宏泰的淡海新市鎮土地開鍘,在裁處書送達隔日起,宏泰人壽不得再新增不動產投資。

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