日本銀行新的政策利率為1.25%，來到1995年以來最高水準。不動產調查公司東京カンテイ公布8月中古公寓價格。東京都平均掛牌價以70平方公尺換算為1億1274萬日圓，比7月少0.2%，是28個月來第一次下跌。
跌幅先出現在價格最高的都心。千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷這6個都心區，平均掛牌價從4月高點開始連跌4個月。同一個月，出租市場走向相反。東京23區分售公寓募集租金連續3個月上升，8月來到每平方公尺5170日圓。
9月18日，三菱UFJ信託銀行的MUFG不動產研究所發表預測，東京23區出租公寓租金到2030年還可能再漲約11%。
東京房價的漲勢，先在最貴的都心停下來
高價位的都心已開始進入調整，都心待售戶數增加，降價物件的比例和降價幅度也在擴大。
都心以外的城南、城西、城北、城東各區，8月平均掛牌價仍小幅上漲，整個首都圈也比前月上漲。這組數字是賣方開價，最後成交價可能更低，目前能確定的是東京最貴的區塊先停了下來。
房價停了，租金還在漲，因為租屋需求沒有退
東京カンテイ今年1月的年度報告指出，東京人口持續增加，加上房價上漲，讓更多人留在租屋市場。近年還出現新成屋交屋後，屋主不自住而直接出租的情況，在都心高價物件尤其明顯。
這裡的租金同樣是房東刊登時的開價，最後簽約金額可能不同。
升息後，投資人對房子要求的回報跟著提高
不動產投資人評估房價，常看淨租金投報率，也就是物件一年的淨租金收入除以價格。一間1億日圓的公寓，一年扣掉管理和修繕後收380萬日圓，淨租金投報率就是3.8%。
利率上升後，存款和債券的報酬變高，投資人買房也會要求更高的回報。如果要求的投報率從3.8%升到4.2%，同樣380萬日圓的收入，這間公寓只值約9050萬日圓。要維持1億日圓的價值，一年淨收入得提高到420萬日圓，約多11%。
MUFG不動產研究所5月的報告用的就是這組數字。J-REIT是在股市掛牌的不動產基金，買J-REIT相當於間接持有一批辦公大樓和公寓。J-REIT持有物件的平均鑑價投報率約3.8%，從J-REIT股價反推出來的投報率，則比鑑價高出約0.4個百分點。也就是說，股市投資人已經用較高的回報要求，替同一批房子定價。
同一份報告提到，市場多數人預期這一輪升息的終點約在1.5%，但從債券價格反推，4到5年後的利率已落在2%台中段。日銀9月的聲明則表示，會視經濟、物價與金融情勢繼續升息。
用日圓房貸買東京房的台灣投資人，受到的影響更直接。日本房貸的浮動利率由各銀行依政策利率自行調整，時間和幅度各家不一。
MUFG預估的租金漲幅，大致能抵銷投報率提高的壓力
MUFG不動產研究所9月的預測，是用東京23區出租公寓的供需與歷年租金走勢建立模型，算出到2030年租金可能累計上漲約11%。研究所自己把兩份報告接起來，指出這個漲幅大致可以抵銷投報率提高0.4個百分點的影響。
租金上漲11%，房東的淨收入不一定同步增加11%。管理費、修繕費、人事成本也在上升，會吃掉一部分租金成長。
23區租金還在漲，但屋齡5年內的物件漲不太動了
屋齡較淺的都心物件，過去一直是推動東京租金上漲的主力。8月資料按屋齡拆開看，包含新成屋在內、屋齡5年內的物件，租金已經漲不太上去；其他屋齡的物件租金仍維持堅挺。 （相關報導： 日銀罕見示警！日本房價恐下跌25% 專家：別再只看地段 ｜ 更多文章 ）
＊作者經日本宅地建物取引士國考合格
原文：東京中古公寓28個月首跌 日本升息效應顯現 都心房價率先熄火 周邊區域還能撐多久？
