北京、上海商業房地產半價拋售！謝金河揭私募基金「變心」：大買這國不動產 財信傳媒董事長謝金河指出，AEW Capital Management出售浦發銀行大樓，外資出清中國商辦的動作，等於間接看淡中國經濟。圖為中國上海外灘。（資料照，馬安妮攝）
據報導，外資私募基金KKR（Kohlberg Kravis Roberts & Co.）與地產投資管理公司AEW Capital Management，正尋求以大幅折價出售在中國的商業房地產。對此，財信傳媒董事長謝金河在臉書發文 表示，KKR等私募基金賣中國房地產，買進日本標的 ，正好和1990年日本泡沫經濟情況相反，這是騰籠換鳥的新動作。
謝金河表示，這1個月來，有2則新聞揭露，但沒有引起外界太多關注。一個是大咖私募基金KKR夥同AEW Capital出售商辦大樓，包括北京高端的長租大樓及上海外灘的豫園桔子酒樓，總共9個項目。
KKR賣不動產為何受矚目？
謝金河指出，KKR這個動作之所以受到矚目，是因為他們以市價打5成到6成的價格拋售物業，這筆交易如果完全出清，KKR恐怕還不足以償還銀行貸款，也可以說是一次認賠出場，等於在中國房地產市場低迷聲中又補上一刀。
謝金河提到，過去15年來，華爾街的私募基金至少投入1400億美元（約新台幣4兆5458億 元）購入中國的商用不動產，這次AEW連浦發銀行大樓都拿出來出售。外資出清中國商辦的動作，等於間接看淡中國經濟。更令人吃驚的是，KKR夥同PAG斥資4700億日圓（約新台幣973億 元），拿下日本扎幌不動產開發的全部股權，除了商業不動產以外，還擴及酒業的發展。
謝金河表示，從2024年以來，美國的私募基金大舉投資日本不動產，黑石集團動作也很大。這個現象正好與1990年代以後的日本泡沫經濟調整的慘況相反。1989年泡沫吹破，日本陷入失落30年，日本房地產跌入深淵，東京物業乏人問津。
中國銀行業潛在不良債權有多大？ 謝金河說明，這次KKR等私募基金賣中國，買日本，正好和1990年倒轉。最近中國42家銀行股價淨值比全在1以下，民生銀行甚至只有0.22，背後都透露中國銀行業潛在的不良債權可能大到難以想像的地步，這次KKR出手，也代表著一個方向。
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