余伯泉觀點：賴總統安居樂業政策的精進─隋棠事件與M公寓大廈

「安居樂業」是賴總統施政目標，這是人民不分黨派不分藍綠的共同期待。就居家而言，「人民居家憲法」是內政部主管的「公寓大廈管理條例」（簡稱公寓條例）。當前社會型態，高比例人民居住在公寓大廈社區，但人民居住在公寓大廈社區內是否能「安居」呢？這是個與人民生活息息相關的重大問題，也是社會韌性的基礎結構之一。這個問題並未隨著越來越多人民居住在社區而越來越精進改善，反而問題越來越嚴重。

2025年知名女星隋棠事件，可管窺這個問題。她居住在社區大廈的頂樓，家裡漏水，家具裝潢受損，苦不堪言，長達3年。根據居家憲法公寓條例，頂樓漏水的修繕責任在管委會，隋棠多次致函管委會，但管委會違反居家憲法，置之不理不修繕。隋棠求助無門，只好自掏腰包50萬修繕漏水，然後再依法抵銷公寓大廈的管理費。未料，管委會卻以債權人身份到法院告隋棠未繳管理費，提出支付命令。新聞爆發後，更被網紅陳沂開酸隋棠是壞鄰居，隋棠形象受損。幸好林智群律師看不下去，公開批判陳沂，因為根據民法第334條第1項解釋，抵銷屬於形成權，不必等訴訟判決，只要一方表達，即具有效力。隋棠是知名女星，仍然無法「安居」，長期困擾，苦不堪言。她在IG寫下長文，最後說「我一直以來想要爭取的只是我們這些社區住戶的基本權益和正義」。各縣市政府與中央政府內政部，均是居家憲法公寓條例的主責單位，為何無法保障隋棠這個卑微期盼「社區住戶的基本權益和正義」？為何管委會敢公然違反居家憲法？甚至管委會自己違法還到法院告住戶？為何住戶的基本權益與正義被輕易踐踏，無法安居呢？

緊鄰台中高鐵站有個「夢＊＊」造鎮型社區（簡稱M社區），有個非常荒謬的問題：大約僅7位仲介型管委，就控制整個社區1674戶每年區權會的決議，以及每年高達約4800萬管理費收入如何支出。這到底怎麼回事？

一、「區分所有權人會議」簡稱「區權會」（住戶大會）是公寓大廈內部的最高權力單位，由區權人（住戶）開會做出決議，交由「管理委員會」簡稱「管委會」協同「物業公司」，執行區權會決議（含社區規約），這是人民居家憲法公寓條例的規定。但事實上，常見管委會結合物業公司，站在兩者有利角度，把區權會與社區規約踩在腳下，有意或無意地踐踏住戶的基本權益與正義。政府主責單位形式主義放任視而不見或見而冷淡推給法院，導致法
院幾卡車幾卡車的公寓大廈案件。這到底怎麼回事？ （相關報導： 余伯泉觀點：賴清德在台灣心理健康史的關鍵貢獻與前瞻 ｜ 更多文章 ）

二、人民常識：一般人民的常識是人民團體「會員大會」時，可委託出席，但有委託比例的限制。例如人民團體法第38條「職業團體會員不能親自出席會員大會時，得以書面委託其他會員代理。但委託出席人數，不得超過該次會議親自出席人數之三分之一。每一會員以代理一人為限」。人民團體法第42條「社會團體會員不能親自出席會員大會時，得以書面委託其他會員代理，每一會員以代理一人為限」。這是一般人民的「常識」。但2025年M社區的區權會，會場投票處產生衝突，因為有位區權人發現有人拿著「整疊大約70張的選票灌入票箱」，不合常識。但物業公司表示本次會議，每位區權人可被委託335票，而且這是內政部的公文「函釋」。同樣是人民的會議，每位可代理1人與每位可代理335人，兩者的差距太大。因此其他區權人發言質疑立法院有可能訂出一位出席者可代理335人的荒唐法律嗎？不合常識。

三、完美封殺的一言堂：未料，擔任區權會司儀，由物業公司（居之友，警安物業公司）總部派來的執行長很狠，立即指控質疑的區權人「干擾議事進行」，取得主席默許，逕付表決，驅逐區權人離開區權會議。這種驅逐狠招，是警安物業公司，控制社區的慣用伎倆。為何執行長司儀敢這麼大膽妄為？因為物業公司與大約「7位仲介型管委」（房屋仲介認識眾多區權人），事先已掌握超過半數的「幽靈委託票數」。在場的區權人發現開會發言只是「狗吠火車，沒用」，於是該區權會的「會議紀錄」呈現非常奇特的現象：除「驅逐區權人離開區權會場」的議案表決有不同意票，其餘10個修改社區規約的重大案與9個事務議案，合計19個案，「不同意票數均為零」，完美封殺不同意見。區權會只是形式主義的「一言堂」。亦即少數管委結合物業公司，站在兩者有利角度，把區權會踩在腳下，踐踏區權人的基本權益與正義。

四、幽靈委託票：M社區共1674戶，第1次區權會流會，因此按公寓條例第32條重新召集第2次區權會，只要5分之1亦即335人出席就能成會。根據實際出席紀錄：區權人親自出席198人，委託出席337人，總出席535人。委託出席的337戶包括：配偶/直系的家人52人，承租5人，法定戶1人，其他區權人279人。前三者的出席者是親自到場可視為類同親自出席共58人，連同區權人親自出席198人，合計親自出席256人，不在場的委託出席279人。換言之，不在場的委託出席279人已超過半數，而不在場的委託出席票基本上控制在物業公司與大約7位仲介型管委。整個區權會的議案與管委選舉，無論親自出席者如何發言，其決議都已事先被「投票幽靈」控制與決定。為什麼會這樣呢？ （相關報導： 余伯泉觀點：賴清德在台灣心理健康史的關鍵貢獻與前瞻 ｜ 更多文章 ）

五、內政部函釋的商榷：根據公寓條例第27條第3項「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算」。上述條例的「受託人」是「集合名詞」，還是「一位受託人」？觀諸該第27條第3項的文字脈絡：「區分所有權人」是集合名詞，因為每位區分所有權人都得以委託。「配偶」「直系血親」「承租人」「其他區分所有權人」也是集合名詞。既然如此，「受託人」在該文字脈絡中，應該是集合名詞，似乎不宜只限定是「一位受託人可接受335人（五分之一）的代理委託」。進言之，若不是集合名詞，那麼在重新召集的第2次區權會，只要5分之1亦即335人就能成會時，在1674戶的大社區，只要1個人帶著334張委託書，再加上主席與1名出席者就能3人成會。即便親自出席者來了200人，但所有議案的決議，1個人說了就算。這符合會議的精神嗎？以101年8月3日內政部營署建管字第1010048790號函釋為例，其關鍵句主要只有一句「其立法目的係在保障區分所有權人出席區分所有權人會議之權利」，也就是內政部擔心區權會開不成，於是大幅放寬「只要1個人帶著334張委託書，再加上主席與1名出席者就能3人成會。各不同時間的內政部函釋幾乎都是沿用大致這個句子。但「立法目的」真的是這樣嗎？

六、立法院法律系統的立法理由：經查立法院法律系統，對公寓條例第27條第3項的「立法理由」是「一、…提昇與維護居住品質，防止有心人士大量蒐集，並掌握委託書，嚴重擾亂...會議或選舉之公平性，導致住戶權益被剝奪…」。「二、為糾正現行法及實務運作之缺失與弊端，代理人宜予適度限縮…」。顯然2025年M社區的區權會，區權人發言質疑立法院怎麼會訂出一位出席者可代理335人的荒唐法律？這項違反人民常識的質疑是正確的，卻被擔任區權會司儀的物業公司以狠招，逕付表決，驅逐區權人離開區權會議。

七、內政部公文函釋為何違反立法理由：內政部國土署的考慮主要是「區分所有權人普遍參與社區公共事務意願低落：實務上發現民眾參與社區之公共事務意願不高，常導致區分所有權人會議難以依法召開致無法推動社區公共事務，故得以書面委託方式鼓勵民眾參與社區之公共事務，並讓區分所有權人會議能順利召開」。亦即內政部函釋的關鍵句「保障區分所有權人出席區分所有權人會議之權利」，這個善意剛好顛倒演變成「區分所有權人被驅逐區分所有權人會議」，區權人的基本權益與正義被踐踏。其次，國土署的善意考慮是多餘的，因為實務上，目前各正常社區通常給出席者1千元出席費，在出席費1千元的鼓勵下，區權會通常可順利召開。M社區的管理費一年數千萬非常龐大，先前卻不願發給出席費，就是少數人故意打壓出席率，但經過區權人抗議，勉強自2026年起發500元出席費。

八、不論內政部公文函釋的善意考慮是如何，基於該函釋剛好顛倒牴觸立法院的立法理由，內政部對公寓條例第27條第3項的函釋宜應本無效。M社區2026區權會，物業公司與仲介型管委均不應再涉及違法大量蒐集委託書。其次，即便仲介型管委將每位代理的出席委託書降為50張，仍然是違法。因為公寓條例第27條第3項的委託出席比例及人數規定，在公寓條例內屬於區權會不可修改的規定，內政部國土署（前營建署）101年8月3日營署建管字第1010048790號公文清楚函釋在案。

這牽涉「政府、住戶、管委會、物業公司、法院」五大面向的總體精進改善。為何管委會與物業公司，敢公然違法把公寓條例與區權會社區規約踩在腳下，踐踏住戶的基本權益與正義？作者2022年1月3日發表專文：修正公寓大廈條例的「法律漏洞」以維人民安居。本文再舉兩個實例，並檢視內政部對公寓條例第27條第3項函釋牴觸立法理由涉及無效的問題，拋磚引玉。作者2025年10月26日曾與紐約一個公寓大廈管委會的主任委員Lily李立婷討論這個問題，她對於前一天10月25日CTWANT週刊王，刊出「管不住的家1：管委會濫權侵害住戶權益，物業公司為管理費聯手操控社區」與「管不住的家2：專業角色走鐘成濫權助力，學者籲設監管機制導正物業公司」的兩篇爆料，十分有興趣。她是紐約市一棟Share holder性質，已經125年建築的管委會主委，基於屬於「建築物holder性質的管委會」，其權力比台灣屬於「執行性質管委會（不是holder）」的權力大非常多，但她說，在實際執行時都非常審慎，不會像台灣目前因缺乏政府有效的監管機制導致濫權侵害的狀態。因為紐約政府HPD會在網路上公開每個社區的所有違規記錄，違規紀錄太多直接影響該社區的評價與房價。她認為台灣的網路這麼發達，政府早該在網路上公開每個社區的所有違規記錄。同理，每家物業公司的違規記錄，政府也早應公開在網路，讓人民有所選擇。亦即違規與鑽法律漏洞的物業公司，內政部本應根據公寓條例拒發其物業特權營運許可，以維人民安居。

＊作者為中台灣教授協會內政與國土規劃組召集人。台大心理學博士，曾任大學華語中心主任、副校長、教育部司長級主管、母語深耕輔導團指導教授等
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