台北市東區近年來店面承租冷清，陸續傳出名店或老牌餐廳撤出，有人歸咎店租太貴；永康商圈協進會理事長李慶隆卻認為，房租不是主要問題，獨特商品及商圈管理才能立於不敗之地。
台北市忠孝敦化商圈走一趟，從大馬路邊到小巷弄，不時看到大型店面閒置，也有整排店面拉下鐵門，似乎東區店面不再保證吸金。但是，同樣租金不菲的永康商圈，店面一有空缺，很快就有人搶進，排隊美食和逛街購物人潮終年不斷，與東區商圈形成對比。
永康商圈能維持興旺，台北市永康國際商圈協進會功不可沒，理事長李慶隆出身房仲，數十年前便經手永康街一帶的房屋買賣，如今也住在附近，他對永康商圈如數家珍，一一走訪每個店家好幾遍，腳踏實地搏感情。他在18年前成立協進會，著手逐步整頓商圈，以永康公園為中心，移除公園周邊的攤販，在公園辦社區活動、音樂會等，增加店家與居民的溝通和照顧，形成在地獨特氛圍。
李慶隆表示，觀察過忠孝敦化商圈，當地似乎沒有類似的協進會，可以為房東、房客和居民搭橋溝通；當地較多國際大品牌，有台灣特色的文創商品不多；而且消費人潮中，觀光客約占20%，本地客約占80%，比例懸殊。他認為，商圈客源以觀光客和本地客各一半最好。若是觀光客少，又以陸客為主，一旦陸客少了，商圈生意當然受影響；如果本地客太多，受到經濟不景氣、年金減少的衝擊，本地客消費能力立刻縮手，商圈也就變得不旺了。
1. 高店租嚇不跑商家
永康商圈店面租金，不亞於忠孝敦化商圈，不靠國際大品牌攬客，卻是主打台灣本土品牌，用在地特色，吸引眾多外國旅客遠道而來，飛到台灣一定要到永康街打卡拍照，品嚐美食或特色點心，在巷弄小店挖寶，讓旅客打從心底認為，不來永康商圈，就不算來過台灣。
被問及租金是否影響店家經營，李慶隆不認為房租是逼走店家的真正主因，「300%都不是租金問題，而是產品要有獨特性，」他說，同一個商圈內的商品，同質性不能太高，商品要獨特，品質一定要顧好，更要與時俱進。依據客人的需求和客人的年齡層變化來調整商品，不能墨守成規、萬年不變。
例如，永康街商圈有歷久不衰的鼎泰豐小籠包，以及庶民美食代表的蔥抓餅，天天有人排隊買；還有冰品店、台菜館、茶行和茶藝館、居酒屋與異國美食、飲料店與糕餅鋪等老店新店，種類多樣又有新鮮感，滿足國內外各路饕客和文青的味蕾。
2. 商圈不能通通都是美食
填飽了遊客的胃，這還不夠，李慶隆強調：「商圈不能通通都是美食。」還要能讓人駐足流連，這就要滿足遊客的眼睛，心靈需要欣賞美的事物，因此從永康公園往裡頭走，便有不少特色文創小店，足以讓人一探究竟。
李慶隆分析，這些特色文創小店是亮點，店內商品不一定是大品牌，重要的是有台灣獨特人文品味，在潛移默化中，提升人的生活品質和品味，這些文創藝術商品或是服飾等，台灣人喜愛，也能吸引各國遊客來鑑賞挖寶。
他說，一定要有特色，否則遊客可以在其他國家大城市，找到大同小異的東西，何必大老遠飛來台灣。
3. 商圈環境的管理很重要
有了商品特色外，商圈環境的管理更重要。有美食必定會有油煙及廚餘，油煙排放改善一定要落實，否則樓上鄰居不可能長年忍受油煙味，必然去檢舉，屆時就會形成對立，不利於商圈的發展。
另外，協進會副理事長劉珈君透露，李慶隆要求店家不但店內要乾淨，就連店外馬路都得要打掃整潔，甚至自己帶頭拿著掃把、畚箕，一路幫著店家清掃門口馬路，一次兩次之後，店家就會不好意思，自己開始動手維護整潔，如此便達成全商圈環境相對整潔，遊客更願意進來。
李慶隆經常逐店拜訪解決問題，還要自己掏錢辦活動，他自稱「傻子」。他說，只有「傻子」才會對人有溫度、不去計較什麼，許多事情也就是「傻子」帶頭一一克服困難才能完成。
對於東區商圈前景，他認為，台北市忠孝敦化附近的基礎相當好，居民和店面房東的口袋夠深，就差在有沒有「傻子」帶頭整合，當大家都明白商圈要先「共存」才能「共好」，忠孝敦化商圈是有機會可以漂亮轉型。 （相關報導： 名店通通被嚇跑！為何東區店面仍不降租？當地房仲揭3大「沒落真相」沒有最糟只有更糟… ｜ 更多文章 ）
責任編輯/陳憶慈
