名店通通被嚇跑!為何東區店面仍不降租?當地房仲揭3大「沒落真相」沒有最糟只有更糟…

2019-01-31 09:30

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東區店面已經嚇跑許多老牌名店,為何仍不降租?(圖/姚翰光攝)

東區店面已經嚇跑許多老牌名店,為何仍不降租?(圖/姚翰光攝)

40年老餐廳永福樓不敵高房租決定另覓地點重新營業,忠孝東路4段商圈高房租嚇跑名店又一樁。房仲表示,礙於政商關係,老房東不願也無法降租,但實際只要降房租,商圈繁榮依舊。

當地房仲業者黃獻寬表示,忠孝東路4段商圈的店面價格大致以民國99年為分水嶺,民國94年到99年時每坪約新台幣120萬元,但99年到104年卻飆漲到每坪700萬元到1000餘萬元的天價。

現階段忠孝東路4段商圈一樓街邊店租金每坪約1.5萬元到1.8萬元,二樓以上租金為一樓的1/3,約5000元到6000元,但早年此商圈一樓街邊店每坪2萬多元時,二樓以上也是每坪5000元到6000元,顯然目前二樓以上租金偏高。他指出:

1. 早年購進當地商圈店面的房東大都是附近住戶,經濟能力不錯、口袋夠深,手邊有錢就投資買店面,且這些有錢的房東大都有群聚,彼此熟稔,甚至有生意上的往來,當其中一位房東想降房租時,有可能會遭到其他房東的質疑是否「缺錢、生意做不下去才降價」,為了礙於面子和真正的生意往來,店面租金只升不降,久而久之,房客怎受得了。

2. 民國99年之後,店面因為房價太高,房東之間也沒有一定的聯繫,若是碰到願意承接的下一手買家,有賺就走,而願意來承租的房客也是抱著短打的心態,生意經營半年為試溫期,若是難以繼續就不再續租,造成當地店面一直換招牌,老顧客留不住,新客人還沒習慣,顧客黏著度不夠,最後店面不是拉下鐵門貼招租條,就是短租給拍賣會和夾娃娃機。

3. 當商圈的業種改變後,原有的消費氣氛消失,顧客不再上門,自然而然商圈就會形成螺旋式沒落;目前仍在忠孝東路4段商圈的店家有的是租約未到期,一旦到期之後,這些店家還是否會留在當地都是未知數,若高房租的型態不變,忠孝東路4段商圈的沒落沒有最糟只有更糟。

另外,當地其他房仲業者吳懿倫認為,忠孝東路4段商圈的房東有些是個人早年買進,有些則是財團或法人組織,財團因為有一定的投報率限制,房租不容易調降,但個人房東可以隨大環境景氣變化彈性調整。

他也認為,個人房東不怕被房客要求降房租,只怕整個商圈沒落,因此房客每半年頻換一次,房東自然會感受應該降房租換來較長遠的租期,只要房東願意降房租,名店自然會回來,名店回來後整個消費氣氛又會好轉,屆時再視市場行情調整租金。

他發現,有些忠孝東路4段商圈的房租從去年起開始調降,只是還沒有降到房客心目中的理想價位,估計還要再2年的時間,整個商圈的房租才會落底盤整,待名店一一重回商圈後,整體商圈的繁榮才會重現。

責任編輯/陳憶慈

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