為什麼房子越來越多,日本人買房卻更難?

2023-03-13 09:00

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日本房地產也出現空屋數量多,但民眾普遍感到買房困難的局面(圖片來源:PAKUTASO)

日本房地產也出現空屋數量多,但民眾普遍感到買房困難的局面(圖片來源:PAKUTASO)

城市裡興起一波又一波建設高樓住宅的熱潮,郊區的新住宅開發也方興未艾。空置住宅的數量不斷增多,但對於普通百姓來說,買房依舊困難。為什麼會出現這種現象呢?

受疫情等影響,日本低生育率進程日益加快。2000年日本出生人口大約為119萬人,2021年降至81萬人,創史上新低,人口減少的速度快於政府的估算。但直到現在,大城市裡高樓住宅的建設接連不斷,大城市郊區和地方城市的農業用地持續被開發成住宅。筆者曾在2016年將這種現象稱為「住宅過剩社會」。6年多過去了,在疫情影響下,住宅過剩社會發生了怎樣的變化呢?

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住宅數量成長,但民眾買房還是難

由於新建住宅供給旺盛,第二次世界大戰結束至今,日本的住宅總量越積越多。日本總務省每5年實施一次「住宅與土地統計調查」,結果顯示,2018年日本的住宅存量比家庭總戶數多出16%。從數量上看,日本並不存在住房不夠的情況。

日本住宅總量和家庭總戶數的變化(圖片來源:nippon.com)
日本住宅總量和家庭總戶數的變化(圖片來源:nippon.com)

房地產價格的走向又如何呢?我們可以通過「房地產價格指數」的變化來了解一下。從2013年左右起,公寓商品房(包括二手房)的價格一直上漲。獨棟住宅也因為員工人手不足、木材不足、材料價格高漲等,從2020年4月左右起呈上漲之勢。

利率低,加上疫情導致居家辦公的需求增多,很多人再次意識到現有居住條件無法令自己滿意,比如「房子太小」「房間太少」「牆壁太薄,噪音大」等,特別是租賃住宅品質低劣,這些因素使得購房需求變得活躍起來。

日本國房地產價格指數的變化(圖片來源:nippon.com)
日本國房地產價格指數的變化(圖片來源:nippon.com)

2022年4月,公寓的價格指數為180.3,是2010年平均指數的1.8倍,漲幅巨大。日本不動產經濟研究所發佈的《日本全國公寓市場動態》顯示,2021年推向市場的新建公寓均價(按70平公尺換算)分別是:東京都區部8757萬日圓,首都圈6475萬日圓,大阪市5943萬日圓,等等。據稱,這些價格高昂的公寓的主要購買者是夫妻雙方年收入均在700萬日圓以上經濟實力較強的家庭,他們出於入住等實際需求、房地產投資、降低遺產繼承稅等目的購房。隨著新建公寓的價格上漲,二手房的價格也在上漲。

住宅存量數字持續成長,包括年輕人在內,一般民眾的買房難度卻有增無減。20世紀90年代初,作為應對泡沫經濟崩潰的經濟措施,為了處理大量的不良債權,日本政府推行放寬建築容積率等限制的政策,以期有效利用起那些被「套牢」的土地。因此,與泡沫經濟時期相比,現在可以建造規模更大的公寓。以大城市為主,每棟能容納特別多住宅套數的高樓公寓建設熱潮方興未艾。

住宅建設是民間商業行為,開發目標理所當然地被鎖定在預期帶來高收益的地區,相應地這些地區就呈現住宅套數越積越多的態勢。然而,大城市中心地段昂貴的房產即便存量增多,也並非一般民眾能買得起的。

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