# 餘屋  

空屋問題一直是許多房市名嘴喋喋不休的話題，有人看漲也有人看跌，看漲的名嘴通常是少數，因為深怕被酸民所攻擊，憤而被冠上帶頭炒房的吹哨人。看跌的名嘴總是多數，因為買不起房的平民是多數，自然而然這些房市名嘴，就喜歡投其所好的向著平民老百姓的想法而分析，不僅會引起平民老百姓的共鳴，也會引起他們更多的觀看數以及掌聲！但是這些名嘴表面上看衰歸看衰，私下買房的還是持續在買！

城市裡興起一波又一波建設高樓住宅的熱潮，郊區的新住宅開發也方興未艾。空置住宅的數量不斷增多，但對於普通百姓來說，買房依舊困難。為什麼會出現這種現象呢？

「九合一選舉」民進黨大敗後，蔡英文總統上周召開「財經高層會議」，指示推動平抑房價政策，讓《平均地權條例》預售屋實價登錄修法，在本屆立院會期處理的機率大幅提升。加上央行本週理監事會議，將再討論升息措施，「打炒房聯盟」近日在國發會公共政策網路參與平台，提出了「真」房市三箭連署提案，包括「央行升息幅度擴大為1碼以上」、「禁止餘屋貸款」等，希望讓台灣失控的房價，能夠真正獲得抑制。

被視為空屋率指標的「低度用電住宅」最新統計今（９）日出爐，今年上半年全國低度用電住宅宅數為85萬8,850宅，占全國房屋稅籍住宅類宅數比率9.52%，為近3年相對高點；新建餘屋（待售）住宅方面，今年第2季為7萬7,454宅，也較上季增加2,527宅。

近兩年房市推案爆大量，在高房價的陰影下賣壓隨之而來，從財政部公布全國非自住住家用房屋稅籍歸戶統計觀察，今年有52.59萬人持有非自住房屋，較去年增加2.37萬人，持有1戶有42萬2697人，占80.37％最多，持有2戶有6萬6521人，占12.65％居次，兩者合計就高達93.02％。國人持有複數房產的人數越來越多，對照空屋、餘屋不斷增加令人頭痛，去化率更是備受民眾關注。

台灣已連續2年「生不如死！」根據內政部最新人口統計數據顯示，台灣人口數已連續2年呈現負成長；其中，去（110）年全年每個月出生數皆低於死亡數，不論是粗結婚率或是新生兒數同創歷史新低紀錄。事實上，去年全年出生數為15萬3820人，比起109年大幅銳減1萬1429名新生兒，而根據美國中情局公布2021年全球生育率預測報告，台灣總生育率名列全世界最後一名，也意味著因為高齡化加上少子化，這樣失衡的人口結構問題已迫在眉梢。

台灣房市供需是否健康，有無泡沫，或過度投機和非理性的漲幅？以下我們列出三大指標來做衡量：

內政部營建署今（30）日公布2019年全台空屋數為89萬1880戶，比例高達10.17%，較2018年減少0.39個百分點。但是，去年各季全國新建餘屋數量則飆升至7萬8000多戶，2012年新建餘屋數最低僅2.1萬戶，7年間暴增5萬多戶，增長快4倍。

全球資金寬鬆加上台商資金回台，讓全台房地產價格持續走高，中南部地區包括台南、彰濱等地都出現「補漲」現象，為了配合行政院「打炒房」政策，央行7日公布史上最嚴格選擇性信用管制，除了恢復馬政府時期第3戶以上購屋最高貸款成數6成規定之外，為了遏止投資客透過公司法人炒房，央行同時也針對公司法人購屋進行信用管制，第1戶貸款成數為6成，第2戶以上為5成。另外，針對建商藉由餘屋貸款囤積居奇，央行也律令銀行新增餘屋貸款，貸款成數降至5成以上。

全球游資氾濫，台灣的房地產在台商回台的資金行情下，再度出現投機炒作現象，金管會主委黃天牧24日親自召開記者會，宣布明年第1季將針對銀行房貸進行專案融資，金管會檢查局副局長張子浩表示，金管會將篩選10家銀行進行專案檢查，檢查重點包括餘屋貸款、建商養地之土建融資，以及投資客與豪宅貸款等項目，希望透過這次金檢，檢視銀行非自用房貸之區域、貸款成數與貸款金額是否有建立風險管理機制，「我們不是在打房，我們跟國發會一樣，是在『打炒房』！」

你還記得嗎？2013年初，一支由全聯先生代言的淡海新市鎮建案廣告，喊出「別怕買不起、別怕娶老婆、別怕生小孩」三部曲廣告，甚至主打「影城當鄰居」，在當時吸引不少年輕客層，甚至造成一股搶購熱潮。

在彈丸之地的台灣，居住正義始終是國人最關切的話題之一。弔詭的是，任憑大環境長期不景氣、年輕人普遍低薪，不少人為了顧及最起碼的生活品質，甚至直接將「買房」踢出人生目標清單，然各類型建案依舊推陳出新，蓋得一年比一年起勁。根據內政部最新統計，國內5年內新建餘屋多達7萬8063戶，較7年前大幅成長2.5倍；且近80％集中在年輕人口聚集的六都，彷彿時時刻都在提醒他們「新屋何其多，就是沒有一間屬於你！」

根據內政部公布的全台新建餘屋（待售）住宅統計，2019年第二季共有7萬8千多戶，其中又以新北市1萬5千多戶最多，桃園市1萬2千多戶次之，顯現新建案餘屋賣壓仍大。

因為電梯及消防法規規定，現在的建案公設比多半都是從35%起跳，等於房價有高達三分之一都是付給了公設，不過法拍市場近期出現一個特殊的案例，公設比竟然高達66%。

台灣近年來房價不斷創新高，民眾購屋負擔居高不下。但讓許多民眾不解的是，新房子越蓋越多，尤其重劃區更是一片「黑壓壓」，整片新房子到了晚上大多沒點燈、沒人住，但房價就是降不下來。

根據國內房仲業龍頭永慶房屋二○二○年第三季網路會員調查資料顯示，民眾看跌房價比率，由疫情發生前的三○％，驟升至上季的五五％，再降至本季的三五％；認為房價維持不變的比率，由第一季的四五％，降至上季的三○％，再回升至本季的三五％；看漲比率則從第一季的二五％，降至上季的一五％，第三季再回升至三○％。

內政部統計，從2012年至2015年國內新建餘屋量逐年攀升，2016年後每年維持7萬戶以上，到2018年第四季仍有7.52萬戶；最新統計2019年第二季全台新建餘屋量達7.81萬戶，雖然已比2018年第二季下降，但仍是餘屋高原期。建商業者表示，雖然有些賣壓，不過這也是另一種契機。

央行公布去年12月理監事會議紀錄，其中有討論到房市部份，部份理事認為餘屋仍多，對房價上漲問題不必太擔心。這種看法顯然錯誤，央行切勿輕忽房價潛在的問題，更應及早行動。

有外商商仲業者統計今年上半年土地交易量刷下十年新高，但全台新建餘屋數量仍處高檔，建商一直積極獵地，將來恐形成「拚命蓋賣不完」窘況，學者表示，建商打的算盤是看好前瞻基礎建設帶來的交通利多，若餘屋膨脹到一定數量，期待的中央地方計畫沒有發酵，又遇資金周轉不靈，恐怕吃不消。

根據內政部統計數據，2011年至2018年，全台新建餘屋量逐年攀升，到了2018年第2季仍有8.01萬戶，為9年來最高待售水位，顯示餘屋去化速度緩慢，市場仍充斥大量餘屋，賣壓沉重，很多人因此認為，預售屋房價都在下跌了，二手房恐怕貶值得更嚴重，但品嘉建設創辦人胡偉良表示，只要挑選「房市支撐力」較強的區域，二手房不僅貶值壓力不大，還可以趁機撿便宜。