建商免代收款以為省了錢?其實全都是話術!買房3大重點看仔細才不會吃虧

2021-02-05 09:00

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買房時要留意建商代收款,其中可能暗藏玄機!(圖/Pixabay)

買房時要留意建商代收款,其中可能暗藏玄機!(圖/Pixabay)

民眾買預售屋,常常會以為只要準備好頭期款、裝潢費,就可以輕鬆購屋,但實際情況甘安內這麼簡單?事實上,隱形成本可不少,像是在準備交屋前就要先繳交一筆「代收款」,其中要小心瓦斯外管費誰付、預收管理費怎麼用及過戶必要稅費計算等三大項,容易跟建商產生糾紛,建議民眾在簽約前都先確認好,才不會措手不及來不及準備。

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民眾買預售屋,可不是只要準備好頭期款就一切沒問題可輕鬆購屋。(圖/591)
民眾買預售屋,可不是只要準備好頭期款就一切沒問題可輕鬆購屋。(圖/591)

購買預售屋時,建商會收取「代收款」,其繳交時間大多在取得使照後,在交屋之前,天時地利不動產顧問公司總經理、消基會房屋委員會召集人張欣民表示,每個建商「代收款」收費名義大不相同,但內容主要可分為2大類,第1類就是交給政府的稅費相關費用,包括契稅、印花稅、規費等,粗估約5~8萬元。

第2類則是繳給業者職業及地政士的手續費用,包括地政士代辦費用、銀行規費(帳管費)、書狀謄本費(權狀與謄本費)、貸款設定規費(按自己貸款金額收)、代刻印章費用、火地險保費等,有些建商還會納入6~12月不等的管理費、水電費等費用,以上加起來代收款項約10~20萬元跑不掉。

│稅費會浮動 只能當參考用

雖然建商會先收,但可不代表繳完了就可以沒事,最終要交屋時,極有可能又有一筆幾萬塊的支出得要負擔。百億房產教練RENBA指出,「代收款」採多退少補、實報實銷制度,原則上像代書費、管理費等金額都不會變動,但像契稅、印花稅、抵押權設定規費等,會因為估算的房屋評定現值與最終交屋後地政機關給的數字有落差。

以契稅來說,計算方式就是以房屋評定現值(非買價)×6%;地政規費登記費(買賣過戶)則是(建物核定契價+土地申報地價)×1‰;印花稅則是按土地、建物契稅價格x1‰來計算。RENBA解釋,因為房子即使建照拿到了,也不代表會知道房屋評定現值,此時建商會先以總價×1~1.5%的數字,來粗估房屋評定現值,所以到為了要真正過戶時,稅費一定會有出入。

契稅、印花稅、抵押權設定規費等,會因估算的房屋評定現值與最終交屋後地政機關給的數字有落差,產生費用變動。(圖/591)
契稅、印花稅、抵押權設定規費等,會因估算的房屋評定現值與最終交屋後地政機關給的數字有落差,產生費用變動。(圖/591)

│管理費用在哪裡? 繳錢前就該問清楚

此外,也有不少建商為了讓管委會成立初期時可正常運作,因此會先預收6~12個月管理費,做為未來管理基金使用,而不同的建商對於預繳管理費的用途大不相同,有些建商會在管委會成立之前,已預收的管理費拿來支付現階段物業保全費、大樓公用水電之類,但也有較重視售後服務的建商會在管委會成立前會吸收所有費用,等管委會成立後再原封不動移交所有之前代收的管理費。

若民眾會對代收管理費用法有疑慮,張欣民建議,民眾在簽約前,就要先行詢問建商代銷管理費每坪金額、代收的管理費須收取幾個月、預繳的管理費用途等細項,並載明在預售屋買賣契約中,才能避免糾紛。

為了維持管委會初期穩定運作,建商會先收取6個月的管理費,待管委會成立後再轉給管委會使用。(圖/591)
為了維持管委會初期穩定運作,建商會先收取6個月的管理費,待管委會成立後再轉給管委會使用。(圖/591)

│瓦斯外管費別傻傻全繳 得先跟建商溝通好

另外,在預收費用中也包括瓦斯外管費,根據新版《預售屋買賣定型化契約》規定,其中針對瓦斯管線相關費用之負擔方式,瓦斯有分內外管,在預售屋建案基地範圍內建置的瓦斯管線,叫作內管,這筆費用需由建商買單;從儲氣槽到大馬路上一直到預售屋建案基地外緣,這一段管線就叫瓦斯外管。

瓦斯外管費可由雙方協議負擔,且新制也有明寫「未議定者,由賣方負擔」,然而很多建商會以「代收天然瓦斯裝置費」的名義,要求消費者繳納這筆費用,可瓦斯外管費動輒上萬並非小數目,因此張欣民建議消費者購買預售屋時,主動問及外管費誰負擔,先釐清同樣也是在契約上標示清楚才有保障。

TIPS:

近期也有不少建商賣房時會主打免代收款或是交屋1年不用管理費,看似幫購屋族節省了不少錢,但真有那麼好康嗎?張欣民坦言,其實大多都只是攬客話術,畢竟羊毛出在羊身上,有些可能是部分免收,但那種給政府方面的規費就無法避免,所以這部分客戶依然需要支付,建議民眾應在購屋前留意是否有未計算到的隱形成本,避免產生消費糾紛。

本文/圖經授權轉載自591房屋交易網(原標題:建商代收款有玄機 三大重點看仔細)

責任編輯/連珮妤

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