便宜、地段又好的法拍屋,為何沒人敢買?內行人教「進場3秘訣」一出手就撿到寶

2020-03-10 15:32

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投資法拍屋真能賺大錢嗎?(示意圖/pixabay)

投資法拍屋真能賺大錢嗎?(示意圖/pixabay)

大家在買房子開出的條件不外乎地段好、屋況好、價格低,但這種房子根本就是可遇不可求,不過你知道其實還有其他方法可以搶到便宜的房子嗎?那就是法拍屋市場,不過這類型的房子常被誤認為都是凶宅,或是買了可能會跟黑道扯上關係之類的想法,但只要理解背後的相關細節後,就有機會在法拍屋市場中撿到CP值高的房子!

你要金拍屋?銀拍屋?還是法拍屋?

法拍屋之所以會被拿出來拍賣,很多都是買房子向銀行貸款的人還不出錢來,因此銀行會到法院聲請強制執行,法院會把房子拿去拍賣,拍賣的錢再還給銀行。除了上述的情況,像是離婚或是分割家產也會進到法拍屋市場上。

在法拍屋的市場中,很多拿不到錢因此向法院聲請強制執行的人,幾乎都是銀行,因此各大銀行成立「台灣金融資產服務股份有限公司」,來處理不動產拍賣,拍賣完的後續再交由法院處理,而由此公司拍賣的房子就叫做「金拍屋」。

有些法拍屋也會一直流標,等到流標太多次後,銀行可以回收的錢就會越來越少,因此為了避免過多的損失,銀行會將法拍屋買回來,做一些簡單的修繕、裝飾,再自己舉辦拍賣。部分銀行會委託房屋仲介或是民間拍賣公司做處理,這就是「銀拍屋」。而因為銀行已經將不動產買下,因此後續也不用再走法院程序。

點交VS.不點交

點交是指,得標繳完尾款後核發權利移轉證明書後以及辦理過戶取得所有權,拍定人會向法院聲請點交,點交當天拍定人、拍定人找的鎖匠及法院通知當地派出所的警察,會一起到法拍屋點交,如果房子內有人居住或占用,點交之前,會先讓拍定人與房子裡面的人一同討論、協議搬遷日期和搬遷的費費,如果雙方協議的日期到了,房子內的人還沒搬走,法院才會介入並且強制點交。

不點交則是房子裡還有租客(前屋主將房子出租)或第三人,但因為沒有辦法請公權力做強制執行,點交就必須由拍定人自己協議,大多是準備一筆搬遷費請房子內的人離開,比較慘一點的情況可能還拿不回房子。

進場法拍屋市場必懂得三大步驟

看:瞭解相關資訊有門路

基本上拍賣的相關資訊可以從三個地方查詢,分別是:法院前的拍賣公佈欄、司法院網站、民間的法拍屋資訊公司。這些民間的法拍屋公司彙整的訊息很多,對於第一次踏進法拍屋市場的民眾來說會非常有用,尤其是他有很多一般人不容易蒐集到的資訊。

標:標屋前洽詢銀行有保障

投標時要附上保證金,為底價的20%,並且得標之後要在七天之內補足實際標到的金額,但是因為補足金額的這七天之內,得標的人實際上並沒有房子的所有權,所以你向銀行貸的這筆款項被視為是代墊款,利率也比房貸高,而且並不是每間銀行都有在做代墊款的服務,因此投標前務必先洽詢銀行是否有相關服務。

而投標現場必做的三件事是:確認是否停拍公告、支票背後姓名、跟法院時鐘對錶。

點:點交分類「法院點交、協商點交、自行點交」

法拍屋達人法拍小哥建議盡量走法律點交流程,後續比較不會發生問題。如果是選擇協議、自行點交,務必一定要將雙方的協議,白字黑字寫下來,才不會有爭議。

魔鬼藏在細節裡,這些地雷要小心

另外,購買法拍屋必須注意,通常是沒有辦法進到屋內查看屋況的,法拍小哥提到,可以在投標前先到附近看看,或是跟管理員打交道、詢問,鄰居也是可以交流的對象之一。另外也能致電到要求法拍的銀行,因為想要房子賣出,也都會很樂意告知房屋狀況。

而點交後,若是屋內還留有前居住人的物品,拍定人是不能隨便丟棄或是破壞的,因為點交的只有不動產,不包含屋內的其他物品,法拍小哥也提醒,屋內的東西是否為廢棄物也須由法院來判定。如果東西有被破壞或是不當處理,前居住人是可以提出訴訟的。

雖然法拍屋物件通常比較便宜,不過隨著資訊公開透明,好的物件價格早已跟依般房子價格差不多,法拍小哥認為現在不點交的案子價格會比較便宜,投資老手也都青睞這些物件。但如果是新手還是建議從點交物件開始著手,比較簡單。

法拍屋的市場比一般房地產市場還要困難得許多,也因此進場需要多一點的是前準備,先熟習房地產相關知識後,會比較輕鬆。拋棄對法拍屋都是凶宅壞印象,也許會在法拍屋市場找到便宜又超值的好物件。

本文內容經授權參考自時報出版《小資族的不動產煉金術: 錢進法拍屋, 18%輕鬆賺》

責任編輯/潘渝霈

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