爸媽讓兒子免費住千萬房，10年沒收租！省下240萬元算贈與嗎？國稅局揭答案

父母名下有房子，讓已經成年的子女免費居住，是不少台灣家庭常見的安排。不過，如果房屋價值上千萬元，兒子一住就是10年，父母從來沒有收取租金，這段期間省下的租金，會不會被國稅局認定為贈與，甚至要求補繳贈與稅？根據財政部與國稅局的說明，父母免費提供房屋給子女居住，與直接將房屋贈送給子女，屬於不同的法律行為。然而，同樣是免費提供房屋，借給兒子和借給朋友，稅務結果可能不同。即使沒有實際收租，屋主仍可能被國稅局設算租賃所得。

假設一對父母名下有一間市價1000萬元的房屋，因為兒子結婚後需要居住空間，便讓他搬進去，10年來都沒有收取任何租金。如果以附近相同條件住宅每月租金2萬元估算，兒子10年下來相當於省下240萬元的租屋支出。父母雖然沒有直接匯款，也沒有把房屋過戶給兒子，但免費提供居住空間，是否等同讓兒子獲得一筆財產利益？根據《遺產及贈與稅法》第4條規定，所謂贈與，是指財產所有人將自己的財產無償給予他人，並經對方允受而生效的行為，財產範圍包含動產、不動產，以及其他具有財產價值的權利。此外，《民法》第464條也規定，使用借貸是指一方將物品交付他方，約定對方無償使用後返還的契約。因此，如果父母只是讓兒子免費借住房屋，約定日後返還，房屋所有權仍登記在父母名下，也沒有另外移轉具有財產價值的權利，就屬於使用借貸，而非直接贈送房屋。即使兒子住了10年，也不能單憑省下的租金金額，就認定父母贈與了一間房子。

除了贈與稅，無償借住房屋還可能涉及綜合所得稅中的「租賃所得」。即使屋主沒有實際收到租金，在特定情況下，國稅局仍會依照當地一般租金行情，計算應有的租賃收入，這就是所謂的「設算租金」。根據財政部稅務入口網說明，《所得稅法》第14條第1項第5類第4款規定，將財產借給他人使用，除經查明確實無償且不是供營業或執行業務使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入。不過，這項規定所稱的「他人」，是指本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人。換句話說，父母讓兒子免費居住，因為兒子屬於直系血親，單純提供住宅使用，不會因此被設算租賃所得，也不需要特別辦理無償借用契約公證。

財政部指出，如果房屋無償借給本人、配偶及直系親屬以外的個人作住宅使用，就必須提出雙方訂立的無償借用契約，並由契約當事人以外的兩人證明確實為無償借用，再依《公證法》規定完成公證。如果沒有符合相關證明及公證要求，即使屋主實際上一毛錢租金都沒收到，仍可能被國稅局按照當地一般租金行情，核算應申報的租賃收入。 （相關報導： 勞保掛職業工會還是公司比較好？選錯「退休金少領470萬元」！勞保局揭3大差別，很多人繳了多年才知道 ｜ 更多文章 ）

房屋如果提供家人經營生意，也可能產生不同的稅務結果。根據財政部高雄國稅局說明，如果房屋無償提供本人、配偶或直系親屬設立獨資商號，或作為個人執行業務場所，可以免被設算租賃所得。但是，如果將房屋免費提供給依法成立的公司使用，由於公司屬於獨立法人，即使負責人是屋主的配偶或子女，仍應依當地一般租金情況計算租賃收入。例如父親將名下房屋免費提供兒子開設獨資商號，可以適用直系親屬的相關規定；但如果兒子經營的是有限公司，並以公司名義無償使用父親的房屋，父親就可能被國稅局設算租賃所得。

父母讓子女免費居住，也可能影響房屋稅及地價稅的適用稅率。依據財政部房屋稅2.0新制，自住住家用房屋必須符合沒有出租或供營業使用、供房屋所有人本人、配偶或直系親屬實際居住且辦竣戶籍登記，以及本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內等條件，才能適用1.2%的自住住家用稅率。

如果本人、配偶及未成年子女全國僅持有1戶房屋，且房屋現值符合所在地政府訂定的標準，則可能適用更優惠的1%稅率。地價稅方面，如果土地符合自用住宅用地相關規定，包括土地所有權人本人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記、土地及房屋沒有出租或供營業使用，以及土地面積、持有處數等限制，也可能適用2‰的優惠稅率。

不過，房屋稅與地價稅屬於不同稅目，即使房屋已符合自住住家用稅率的條件，土地仍須符合自用住宅用地的規定，並經地方稅稽徵機關核准，才能享有地價稅優惠。

如果父母日後決定將房屋過戶給兒子，稅務認定就不同了。依照財政部規定，父母將名下房屋及土地直接贈與子女，贈與財產價值原則上分別以房屋評定標準價格、土地公告現值計算，再依當年度贈與稅免稅額及相關規定，判斷是否需要繳納贈與稅。此外，房地產贈與還可能涉及其他稅負，包括房屋移轉的契稅，以及土地移轉的土地增值稅。即使贈與財產價值沒有超過當年度贈與稅免稅額，也不代表房地產過戶完全不必繳稅。 （相關報導： 勞保掛職業工會還是公司比較好？選錯「退休金少領470萬元」！勞保局揭3大差別，很多人繳了多年才知道 ｜ 更多文章 ）

參考資料：財政部稅務入口網、財政部高雄國稅局、財政部賦稅署、財政部主管法規共用系統、法務部全國法規資料庫、《遺產及贈與稅法》第4條、《所得稅法》第14條、《民法》第464條，以及房屋稅、地價稅相關規定。