# 房地產泡沫  

「我們結婚了，只是還沒登記⋯⋯為了買房子」這句話成為南韓新婚夫婦近年的生活寫照。根據官方統計，2024 年近 20% 的新婚夫婦推遲超過一年才登記結婚，原因是南韓政府的各項住房措施對法定配偶構成「婚姻懲罰」：登記結婚後，不僅貸款門檻提升、抽籤配額減少、購房稅率也增加。《日經亞洲》引述國會議員與專家呼籲，住房政策必須徹底改革，否則將意外懲罰到希望組建家庭的年輕......

「內卷」如今成為籠罩中國經濟的最大陰影，這場由過度競爭引發的「向下奔赴」，正侵蝕企業利潤、壓榨勞工血汗，將世界第二大經濟體推向通縮的惡性循環。當電動車價殺到見骨，當太陽能板產能已是全球需求的兩倍，這場荒謬的消耗戰不僅是經濟問題，更演變為地緣政治的燙手山芋。中國國家主席習近平已將「反內卷」列為核心議程，但是對於自身經濟模式的改革與敲打，真的有機會成功嗎？「內卷......

在各種經濟風暴之中，房地產危機無疑是最具破壞性、最深遠、最難以收拾的一種。它不僅牽動著金融體系的穩定，更直接衝擊人民的資產、企業的信用、銀行的存亡與政府的財政基礎。回顧歷史，不論是1990年代的日本、2008年的美國，或是近年來的中國恒大與碧桂園風暴，無一不是因房地產泡沫破裂引發金融鏈斷裂，最終拖垮整體經濟的慘痛教訓。台灣此刻的房市走勢，若持續無視、誤判與錯......

「網紅」館長陳之漢剛結束為期6天的訪中行，上海直播的一言一形都引發討論。財信傳媒董事長謝金河16日在臉書分享，房仲業友人表示，上海南京西路最高檔的「恆隆廣場」租金從3年前1平米15元人民幣一天，跌到現在剩下6.5元人民幣，跌幅腰斬，這是房地產跌價，加上內需不足的景象，「中國的通縮正在加劇的路上」；他也提及中國產業內捲情況，表示若進一步惡化，恐將步入日本後塵。......

受中國政府將公布更有力刺激措施的希望推動，中國股市在2024年結束了連續三年的下跌。不過，債券市場似乎不那麼樂觀。

隨著房價不斷攀升，再加上「新青安優惠貸款」上路後，也讓最近房市相當火熱，然而央行卻在19日祭出第7波房市管制措施，其中包括「名下有房者再購屋不得有寬限期」，更被視為「史上最嚴厲的限貸令」，因此也讓外界擔憂台灣房市終將迎來泡沫化破裂。瑞銀集團最新發布的「2024年全球房地產泡沫指數」指出，美國邁阿密、日本東京和瑞士蘇黎士風險最高，但台灣並不在統計中，卻也意外引起熱議。

中國經濟陷入低迷狀態，除了中國A股「一片綠油油」已有好一段日子、房地產邁入泡沫化，失業問題更是日益嚴峻，衝擊中產階級家庭的生活。不料，如今更爆出中國有大批中產階級人士跋涉危險的數千公里，試圖跨越中美洲來入境美國，但來到美國的生活也沒有多好過，只是即便如此，仍讓選擇踏上這條路的中國人感慨嘆道：「我在美國一無所有，但我想享受言論自由。」

與中國的房地產市場發展相比，股市的漲跌不過是花絮。

紐約對沖基金經理奎林（ParkerQuillen）在中國北方参觀一個名為天津環亞國際（TianjinGoldinMetropolitan）的華麗新項目時，他想知道開發商究竟會用何種方式吸引客戶。

中共漁船於金門翻覆後，並無大量宣傳，以低調方式處理，除了反映出兩岸關係微妙的變化，更顯示出北京統戰部門頒布的新統戰政策文件，強調以廈門與福州為基地，把臺灣金門與馬祖特殊地理位置給圈列進去，並以「地方包圍中央」的戰略施壓中華民國政府。

中國房地產巨頭恒大集團上月底遭香港高等法院最終裁定清算，對中國房地產帶來不可忽視的衝擊。中國房地產泡沫破滅後，投資人與消費者信心降至谷底，何時能夠恢復？連續低迷3年的房地產，何時能夠反彈復甦？依國際貨幣基金（IMF）最新報告顯示，房地產泡沫破滅加上人口連續負成長，對中國經濟雪上加霜。

儘管中國去年底結束了新冠肺炎的清零政策，但近期經濟成長放緩，經濟成長前景似乎出現「結構性」疲軟。美國期刊《外交政策》指出，中國度過艱難的2023年，包括新冠肺炎的衝擊、政治清洗、經濟成長放緩、青年失業率高、房地產市場蕭條。

過去兩年全球通膨及利率飆升，導致環球金融中心房地產市場的失衡程度急劇下降。根據瑞銀最新發布的全球房地產泡沫指數顯示，只有蘇黎世與東京兩個城市仍處於泡沫風險類別，相較於去年的九個城市大幅減少。

中國人民銀行日前宣布將金融機構存款準備金率調降至7.4%，與今年3月降息一併來看，預估可釋放高達1兆人民幣的流動資金。對此，資深媒體人陳文茜表示，中國大陸目前是以2008年金融危機的規模，處理此次的經濟危機，儘管如此，但老百姓缺乏信心，多數人認為房地產價格已經見頂，房地產問題要花數年才能解決；但中國也不一定會完全步入日本的後塵，中國政策仍有迴旋的餘地，且電動車產業、AI領域仍可加倍投資。

2008年金融海嘯的救世主，現在岌岌可危。國際貨幣基金（IMF）更說全球朝破碎化發展，在此新全球化的趨勢下，將為金融業投下什麼深水炸彈？

中國房地產開發商恒大（Evergrande）17日提交2021與2022年的財務報告，這兩年（2021為6862.2億、2022為1258.1億），寫下中國企業史上最慘虧損紀錄。作為全球負債最高的房地產公司，恒大的總負債金額已突破2.4兆人民幣，英國《金融時報》稱「中國的房地產危機仍在持續」。

隨著香港艱難應對政治打壓的餘波，加之中國在對外資開放的問題上發出明顯含糊不清的信號，香港的長期競爭對手新加坡風頭正勁。

過去十年間，超低利率是全球房地產價格上漲的一個主要因素。但隨著利率上漲以對抗通貨膨脹，房地產泡沫是否會破裂？

到底房價見頂、反轉或是朝向泡沫化，究竟有什麼數據可作為指標？台南市不動產估價師公會為掌握房價資訊，積極彙整分析每一季房價數據，近期則提出六都「售租比」變化，並以此數據作為監測房價是否見頂、過熱指標，而六都中有20區，已出現「售租比」反轉情形。

未來的房產並非買了就能躺著賺，除非具備下列條件

中國近來不斷升高台海危機，藉以挑釁台美等國，內部則不斷流傳「中國將超越美國」等內宣。對此，財信傳媒董事長謝金河分析中國經濟數據，驚呼「不太妙」，並直指中國快速成長終結、經濟問題浮現之際，已有一半支出用在維穩，又和美國加入軍備競賽，升高兩岸危機，「對中國可能是個大陷阱！」

中國最大地產集團「恒大」爆發財務危機，外界擔憂造成骨牌效應，甚至擴大成為中國版的「雷曼時刻」。財信傳媒董事長謝金河直言，如今的恒大已經跟死了沒有兩樣，而接下來恐淪到債務近千億港元的「花樣年」控股集團；他感嘆，中國經濟奔馳30年來，房地產泡沫大得驚人，「算總帳的時刻到了」。

通膨和債務一樣，並非官方稅賦，但是這並不表示它不存在。事實上，它還經常受到刻意散播，而其作用如出一轍：它從一個團體手中沒收財富，然後轉交給另一個團體──從領薪者與存款者手中轉給國家；從債權人轉給債務人，從僱員轉給僱主。經濟學家亨利．赫茲利特（HenryHazlitt）表示，「它是一個尤其惡毒的稅賦。」傅利曼也有同感，他說：「它是一個隱藏的課稅，剛出現時可能毫無痛苦，甚至還有些愉悅……然而它是不須特別立法的課稅，它可是真正的無代表就課稅。」

為遏制房地產市場泡沫，中國正在轉向產生泡沫的根源之一：大城市的土地出讓方式。

你應該知道的是：連續10年以上的房市熱潮，讓許多人趨之若騖，7年前作者即撰寫本文，示警房價過高使得社會對立、貧富差距、掏空民眾購買力，排擠製造業投資等負面效應。如今看來，GDP下滑、出口減少之局勢已改變，但炒房之風有增無減，政府刻意不作為，日後只會付出更大代價！

南韓房產價格飆升，民怨高漲，已到了文在寅政府認為危及政權存廢的關鍵之一，因此近期大動作要求各部會提出更有效的打房政策，以安撫左派核心支持者對政府的不滿，但房產泡沫的膨脹，似乎無休止跡象，民怨的結果恐怕執政當局難以承擔。

即使是新冠病毒也沒能阻止全球最大的資產泡沫不斷擴大。

位於中國南部的海南島再次成為關注焦點。

「中國房地產企業會有八○％死掉，只有二○％能夠活下來！」這段驚悚的說法，近來在中國網路各大論壇上「刷屏」（類似「洗板」之意），被網民火熱轉載，成為近期重要議題，同時也被台灣媒體廣為報導。

如無意外，香港經濟第三季便會步入衰退，而中國在貿易戰的困擾下，雖然GDP估計仍有6%增長率，但實體經濟呈下行壓力，即使是互聯網巨企、車企等，也出現裁員現象。剛過去的周五，人民銀行宣佈於9月16日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，此次降準釋放長期資金約9,000億人民幣，投機者當然視之為短炒誘因，但此舉亦反映中國實體經濟增長不前，而人民幣跌穿7比1這個死守多時的關口後，又恐引發輸入式通脹，最近中國大陸豬肉價格急升便是貿易戰與貨幣戰合流的結果。

歐元區藉著推動銀行同盟，強化金融監理及相關的改革措施以穩定發展經濟，從歐盟執委會發布的2018年經濟成長率發現，在歷經痛苦的改革後，各會員國經濟逐漸恢復成長。

股票漲，房地產也漲。以1980年東京商業地價指數100為基數，到1985年漲到120，1988年漲至334。房市在1989年達到高峰；當初日本地價最高的地王，位於東京銀座的文具行「鳩居堂」附近，地價每平方公尺高達1200萬日圓，連續第十七年蟬聯日本「地王」寶座。此外，位於東京的皇宮用地，其總值一度比美國整個加州還高；1990年僅東京都地價就相當於美國全國土地總值。至於全日本，在1989年底，土地資產總額約為2000兆日元，是美國土地資產總額500兆日元的4倍。所以當時有人說出「賣掉東京就可以買下整個美國」、「只用皇居的土地就可以買下整個加拿大」等豪言壯語。

瑞銀集團（UBS）「全球房地產泡沫指數」2018年最新一期剛剛公布。排在前20位的城市中，香港高居榜首。

9月28日，香港差餉物業估價署發佈的最新8月住宅樓價數據顯示，香港8月私人住宅售價指數報393.9點，環比下跌0.076%。這是自2016年3月以來的首次下跌。此前一天，路透社報道，瑞銀髮佈《2018年瑞銀全球房地產泡沫指數》，香港穩居全球主要發達國家及地區城市房地產泡沫榜首。

2008年，國際投資銀行雷曼兄弟在美國財政部、美國銀行、英國巴克萊銀行相繼放棄收購的情況下，同年9月15日宣布破產，6130億美元的債務規模不僅創下美國史上最大金額的破產案，更加劇全球金融風暴，是繼1930年代經濟大恐慌後影響最廣泛的危機。此外，雷曼兄弟當時是美國第4大投資銀行，全球員工多達25000人，當破產的消息一出，金融界無不震驚，造成全球股市暴跌，24個國家身受其害，如今雖已將滿10周年，大多數國家的經濟活動尚未完全恢復。

現在中美貿易戰才打到一半，但是中國的經濟體已經快要垮台了！從全世界孤立它，不歡迎中國員工、不歡迎中資、甚至要把它踢出聯合國..都是全世界在與習近平作對。而害他有這一天的，竟然是因為中國最賣座的影片《厲害了，我的國》？到底是怎麼一回事？而貿易戰下一個比P2P更可怕的未爆彈，又是什麼呢？中國增進的新太平洋軍力，台灣又該怎麼防禦呢？《風云軍事》獨家解析！

中國首富王健林9月28日接受美國有線電視新聞網財經頻道（CNNMoney）採訪時，警告，中國房地產業正出現「歷史上最大的泡沫化」，而且發展趨勢正在失控。

台北市長柯文哲說他「不打房」，而且說「營造業垮掉，台灣就完蛋」。柯文哲顯然對房地產有一些「誤解」，其實，營建業對經濟的貢獻與重要性，真的沒有那麼偉大、那麼了不起。

由於盲目開發，中國三、四線城市的房地產市場出現泡抹化，「鬼城」相繼出現，市場低迷令開發商大吐苦水，部分三、四線城市的房地產市場，今年恐面臨崩盤危機。

總部位於巴黎的「國際展覽局」（BIE）27日宣布，杜拜確定取得2020年世界博覽會主辦權，隨即大肆慶祝的杜拜樂不可支，政府樂觀估計，2015年到2021年間，世博可帶來230億美元（約新台幣6815億元）的經濟效益，但也有人憂心，幾年前過度投資導致房地產泡沫的惡性循環恐將重演。