父母想將房產送給子女，該生前贈與還是死後繼承？胡偉良曝最佳做法，省下鉅額遺產稅

根據內政部戶政司統計，國內近兩年，每年死亡人數已多於新生嬰兒數，隨著人口死亡交叉出現，外界也預估高房價區，年輕人「等房」的風氣會更加盛行，繼承移轉量恐怕還會持續增加。而從近期的發展情形可以看出來下列幾個現象：

（1）房市過去10年沒有惡化，淪為法拍的房產從100年起即逐年遞減，104年起呈穩定狀態，「110年房價飆漲，法拍數量更減」。

（2）贈與數量從100年起即逐年遞增，104年達到高峰，之後（105年起）快速減少，105年後則保持4.2～4.5萬棟的穩定數量。

（3）繼承數量從100年起即「逐年遞增」，迄今走向未變，這也顯示民眾「藉由繼承來減少稅賦」的普遍心態。之所以如此，這種情形應該和當前的房屋移轉稅賦太高有關，因為若以贈與方式辦理房產轉移時，除「不得適用自用住宅優惠稅率」，而需「多繳不少土地增值稅」外，恐怕還要「補繳不少的贈與稅賦」。

當前國內呈現房價太高但所得卻停滯不前的困境，年輕人買不起房，因此有很多父母在思考到底應該提前將房產轉移給子女，或留待百年之後再由子女以繼承方式來承接較為妥當？

品嘉建設在承做危老改建時就碰到不少住戶關心這樣的問題，也就是改建之後的房子究竟如何登記？基於稅務上的節稅考量，建議應儘量「避開贈與方式」，一來以贈與方式除要繳納不少的贈與稅額外（超過法定贈與額度以上部分要繳納10%以上的贈與稅賦），另外土地增值稅部分仍需按一般稅率繳納，而「排除了自用住宅優惠稅率的適用」。

因此筆者建議，房產在產權處理（不論是否有改建）上仍以「登記父母（原老屋所有權人）名義」為宜，待百年之後再由子女繼承，這樣一來可以省掉巨額的稅賦（只繳遺產稅而不需繳交土增稅與贈與稅），另外，也因保有不動產而可以「獲得更多的兒女孝順」。

但若父母居於其他考量，仍希望將改建後的房產登記在「特定」子女名下，那麼建議則以「透過買賣完成轉移登記」為宜，若子女收入不夠或尚未成年，父母仍可藉由事前規劃逐年贈與（資金或產權），之後再透過親屬間較特殊的買賣契約（按土地公告現值及房屋標準單價）完成買賣交易，這樣的做法除仍得適用自用住宅優惠稅率外，也可以依父母的意願做好房產的轉移及避開日後子女間的財產爭奪。

繼承「等房」成為部分買不起房的年輕人擁有房子的新途徑，然而，萬一父母年邁後要「以房養老」，或僅一間房屋，但子女若有好幾個，此時將導致分配不均等爭議。

根據繼承與死亡人數的比例統計，平均每10個人死亡，大概就會出現3件的建物繼承移轉登記，以111年上半年建物繼承移轉登記共31,867棟，創下歷史同期新高，而今年上半年的死亡人數也超過10萬人，統計死亡人數與繼承移轉登記數量，繼承與死亡人數的比例約為30%～33%，也就是平均每10個死亡人數，就會產生3棟的建物移轉。 （相關報導： 遺產稅從1千元變成49萬，只因母親拋棄繼承財產全給兒女！律師曝1招神解，想節稅照著做就對了 ｜ 更多文章 ）

筆者發現，現在的80世代年輕人多半自覺買不起房，很多想透過繼承來擁有房產，但是問題是他們的父母都還健在，離可以繼承的時間還很久，反倒是他們父母都願意把他們自己從父母處繼承來的老房子，移轉給兒女，只是這些祖父母輩遺留下來的房子多半是老舊的房子，這些房子的安全性、居住性都不理想，在市場上賣出的價格在未來也未必好，那麼這些8、90世代的年輕人買不起房怎麼辦？他們怎麼想？

（1）有父母贊助買房的「幸運族」：他們覺得要繼承父母的房子，可能得等到6、70歲以後，不切實際，因而寧可請父母贊助，資助買房的部分或全部頭期款。也有一些幸運子女，受到父母的極端疼愛，父母財力也夠，因而由父母直接全額出資代買。基本上，年輕人能真正靠自己能力支付全部房款的比例，真的愈來愈少。

（2）有些子女，確實有機會繼承長輩（多半是祖父輩、少數是父母輩）遺留下來的房子，因為繼承的房產多半很老舊，這些「棒棒族」的想法是：

1. 房子座落地點比較好的：把老房子出租，租金用來充抵買新屋的房貸（或部分），老屋再留待以後再伺機改建。

2. 把舊房子賣掉，賣掉的錢用來抵付買新屋的部分房款。

3.  把舊房子重新拉皮、換管線，重新整修裝潢，供自住或出租。但老房子的骨質疏鬆毛病（結構強度不足）仍難以解決。

4. 繼續住在老房子裡：尤其是經濟能力稍差的低薪族群，他們沒辦法脫貧。

5. 藉都更改建以舊換新：這算是最幸運的族群，但隨著近期改建費用的大幅增加，「改建後分回坪數會變少」，也會使都更改建難度增加（成功率變少）。

6. 將房產賣掉：尤其是產權複雜（繼承人多）的房產繼承，賣掉老房子由繼承人依持分比例分配現金。

通常在非都會區的房產因需求不強，甚至乏人繼承。這群人最苦命，一切都得靠自己，如果留在城市裡工作，他們就得面對高不可攀的房價，在高房價的捆綁下，財務上很難脫困。

總觀來說，處在房價高漲的當下，年輕人該怎麼做才能擁有自己的房產？

筆者估計以老屋改建解決當前房價過高的問題將為可行，但是可以預見的是，除非政府的房產政策有所調整（如，進一步放寬容積率、獎勵上限），否則未來改建，在興建成本不斷增加下，原地主的分回將愈來愈少，這也是民眾在考量自己的老屋改建時應該有的認知。

尚禹營造董事長兼主任技師、品嘉建設關係企業創辦人。

具備多年的實務經驗，加上工程、商學、經濟、法律的跨領域專業背景，提出的論述往往能夠精準針砭時局；工作之餘亦勤於筆耕，希望藉此導正年輕世代的投機心態，快速跨入房地產的領域，掌握致富良機。相關作品散見各大媒體、社群網路平台。著有《胡偉良的房產世界》、《房地產勝經2.0：良心篇》、《一生的房地產計畫》、《都市更新漫談：老屋改建的生死劫》等。

本文經授權轉載自時報出版《小資族房地產交易勝經》。（原標題：將房產以遺產或贈與方式留給兒女？） （相關報導： 遺產稅從1千元變成49萬，只因母親拋棄繼承財產全給兒女！律師曝1招神解，想節稅照著做就對了 ｜ 更多文章 ）

責任編輯／林俐