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20171031-SMG0035-快訊小紅條兒

新新聞》耗費近5年修法,都更仍難畢其功於一役

《都更條例》修正案將協議合建也視為都更的一部分,同樣可以享有都更容積獎勵。(郭晉瑋攝)

《都更條例》修正案將協議合建也視為都更的一部分,同樣可以享有都更容積獎勵。(郭晉瑋攝)

自二○一三年四月,司法官大法官做出釋字第七○九號解釋,判定《都市更新條例》(《都更條例》)部分條例違憲後,《都更條例》修正草案在多方角力之下,陷入修法僵局。經過行政院、內政部高層人士以及立委多方斡旋之下,修正案終在去年十二月於立院三讀通過。

都更獎勵福利好,建商屋主都受惠

《都更條例》修法通過,各界反應是褒大於貶,且修正內容具有「獎勵清楚明確」、「程序更公正」、「政府代拆機制更完備」等三大亮點。

在都更獎勵方面,建商與老屋都有豐厚的獎勵。建商最重視的獎勵有兩項,一項是「容積獎勵給得明確」,中央逐一訂定容獎項目與百分比數,最高為三○%,剩餘二○%則由地方政府彈性自訂。

建商高層人士指出,容積獎勵給予得愈明確變數愈少,都更整合時比較好跟屋主談。以往同業最在意的是都市審議階段,時常有學者看建商不順眼,隨便找個理由就藉故砍這砍那的,能拿到多少容積獎勵「全看學者當天心情美不美麗」,實在很不公平,而且不確定性又很高。如果未來內政部所訂的容獎項目與對應獎勵額度清楚明確,應該可以減少變數。

該建商進一步透露,容獎雖肥,但肥不過「協議合建」,因為此次修法,將協議合建也視為都更的一部分,同樣可以享有都更容積獎勵。

協議合建通常被稱為「合建案」,在一般實務上,通常是地主出土地,建商負責蓋房子;房子蓋好之後,兩方再依事前談好的協議分戶銷售。以往合建案並無額外的容積獎勵與稅負優惠,但在建商爭取之下,成功被納入都更範疇當中。

協議合建之所以被建商視為大勝利,除了可以享受高額容積獎勵之外,還獲得「移轉的土地增值稅、契稅減徵四○%」的優惠;更重要的是,合建案與所有都更案一樣,土建融貸款不受《銀行法》七十二之二條限制,意味著取得銀行融資會相對容易,資金成本可望降低。

至於政府給予屋主的獎勵也很大方,老屋都更成新房子後,屋主的房屋稅享有減半徵收的優惠,優惠期限最長高達十二年,且首次移轉也能享有土增稅、契稅減免。

程序更公正、政府代拆機制更完備

「程序更公正」的部分,則是修正違憲的條文,例如都更成案門檻由原本十分之一所有權人同意,拉高到二分之一所有權人同意。又如若有人對都更事業計畫有異議,則一律強制聽證,以免屋主權利遭受損失。

「政府代拆機制更完備」則加強政府代拆的程序,建商與政府必須經過「三加一」的協商程序,才能將反對戶拆除。還有一點很關鍵,那就是母法明確要求,若協商亦無效後,主管機關「應」訂拆除期限;期限一到,反對戶仍未自行拆除的話,則地方政府需強制拆除。

雖然法條如此規定,多數新聞媒體也大肆報導政府將介入強拆,但業界看法卻打上一個大問號。

「如果釘子戶可以協商,就不叫釘子戶了!」華固建設董事長鍾榮昌如是說。

建商說法並非空穴來風,因為按過去經驗,釘子戶提出的代價通常很驚人,假如建商不肯加碼,僅透過協商手段來讓釘子戶屈服,成功機率幾乎是零。當年前台北市副市長張金鶚曾親自出馬與「文林苑」王家協商,最後協商失敗,便放行讓樂揚建設強制進場施工,還怒斥現場聲援王家的團體「這不是綁架是什麼?」

對建商而言,修法後的協商與代拆稱不上亮點,因為舊法裡早有代拆,而新法又要經過一連串程序,比舊法更冗長。更何況如果反對戶提出行政救濟,過程就跟舊法時期沒兩樣,最後還是要經過多年官司後才有結果。

「期待公權力能夠落實代拆機制,掃除路障,以加速推動都更。」永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為,公權力代拆是都更暢行與否的關鍵。

地方首長不敢強拆自辦都更反對戶

業者的擔憂其來有自,因為在前台北市長郝龍斌之後,再也沒有任何地方首長敢強拆自辦都更反對戶,主要是沒有民選首長敢拿自己的政治生命開玩笑,為了一家建商去拆釘子戶。

所以即便新法通過,都更就會一路開綠燈嗎?答案顯然易見。大台北老屋改建發展協會理事長胡偉良直言:「如果民眾依然抱持著如同過去一樣的思維,想靠老屋改建來致富,那改建之路不僅漫長,甚至不會有結果,也許得等到下次的大地震來臨,才由老天來完成都更、改建。」

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