上周中國的房地產宏觀經濟政策出現了三個重大的變化，值得引起大家的注意。
首先是救樓市，以杭州成都武漢南京為代表的二線城市已經全面放開了長達十余年的限購政策，讓老百姓有資格購買；其次是央行降低房地產貸款利率和首付比例，讓老百姓買得起，其中的首付比例低至15%，是前所未有的；最後甚至有消息說，國家層面正在組織資金，打算設立樓市國家隊，下場收購已建成為出售的庫存房產。
這一系列的振興需求的做法，得到了市場的很好回應。在A股市場代表房地產上市公司的房地產ETF一個月來上漲了差不多30%，而前一段時間陷入破產風波的龍頭企業萬科的股價，也出現了大幅反彈：A股50%，H股100%。市場的眼睛是雪亮的。
作為國民經濟的支柱性產業，房地產行業一直就是不可能繞開的周期之錨。即便成熟如美國經濟，房地產行業在GDP中還有15%左右，何況是中國這樣的遠未發達的經濟體？如果中國人均住宅面積想達到美國水平，還有起碼100%的增長空間；如果中國的住宅質量想達到德國水平，估計現有的房齡十年以上的住房都需要推倒重來。
所以，在過去一段時間，中國房地產市場是被過度悲觀的情緒所左右，偏離了正常的發展軌道，終究需要回歸。而這其中，錯誤地把中國房地產經濟發展階段類比於日本九十年代的泡沫，並且長時間地用不適當的非市場性行政控制政策，干預市場價格和買賣資格，才是使得市場長時間不能出清的真正原因所在。
任何一個產業從無到有，再優勝劣汰，都有一個產業結構從完全競爭到寡頭壟斷的過程。房地產也不例外。過去二十年，從朱鎔基政府放開商品房市場准入開始，經歷的就是一個完全競爭的時代。房地產企業作為供應商是完全競爭的，所以才有全國幾萬家的統計數據。各個地方政府也是土地供應商，其實也是完全競爭的。隨著經濟增長，人口會越來越集中於大城市和經濟發展中心，人口的流動其實就是對土地的以腳投票。經濟規律必然要發揮作用，人為地限制購買資格，設定市場價格的天花板，都是違背市場規律的政策措施。如果在緊急關頭臨時用一下，或許還可以理解。如果把這種行政措施當作了長期制度，十余年不變，那就是倒退到了計劃經濟時代。這是不可能解決市場經濟問題的。這在過去三十年的計劃經濟實踐中早就被證明了的，為什麼到了房地產行業又會被人奉為圭臬？
市場出清，就需要優勝劣汰，劣的淘汰不了，那麼優的也會被拖垮。前一段時間的萬科就是一個例子。長時間的對恆大之類的劣質房地產企業的整治，影響了正常的融資環境，從而使得優質企業也得不到適當的金融支持，出現了市場風波，如果不是現在及時調整金融政策，那麼出現因為人為因素而導致的金融風暴也不是沒有可能。如果那種情況真的出現，才是宏觀經濟政策的笑話。
現在的房地產新政三箭齊發，前兩箭還好，讓我不知所措的是第三箭。本來放開限購限價的行政措施是為了讓市場規律發揮作用，怎麼又來了一個國家隊收購庫存房產這樣的新行政措施呢？這不是矯枉過正，又會造成新的腐敗和行政性扭曲嗎？
的確，房地產和很多涉及民生保障的行業一樣，是老百姓的生存必需品的一種。適當地保障低收入階層有遮風擋雨的地方是政府職責之一。但是這樣的保障房不應該成為社會需求的主流。看遍發達經濟體，沒有哪個大一點的經濟體是要讓公租房保障房成為房地產主要需求的。很多人一講到保障房就拿新加坡做例子。一個五百萬人的小城市的住房政策可以拿來作為14億人的大國的樣板嗎？新加坡有上億的流動勞動力嗎？新加坡有東中西巨大的地區差距嗎？這些都不是一個小城市需要考慮的問題，但確實是大國中的城市政策必須考慮的問題。
所以，寄希望於國家隊進場收房子，既不可能（至少是數萬億級別的基金規模）也無必要。尤其是在房地產庫存嚴重的三四線城市，那裡本來就不是未來房地產發展的中心。大量的庫存正是優勝劣汰中的要淘汰的部分，政府出面去買來干什麼呢？大量的農民工低收入階層需要的保障房是在一二線城市和經濟中心，並不是在住房本就過剩的三四線城市。如果政府真的搞大規模的入場收購，基本可以斷定就是下一次金融危機的根源，因為這些收來的資本大概率是不良資產。
＊作者為德國波恩大學經濟學博士，現執教於上海華東理工大學商學院。本文原刊德國之聲，授權轉載。 （相關報導： 刺激房地產回魂，北京接連放大招！BBC：中國的史詩級救市措施，真有效嗎？ ｜ 更多文章 ）
