葉日武觀點：都更是高房價推手？歸因錯誤會害死人的！
不只房價、粗金也是現代人沉重的壓力。（示意圖／取自Pixabay）
佛家的因果之說深入人心，學界更發展出許多方法來確認各種因果機制，但我們偏愛針對特定結果隨意推斷其原因的陋習（學界稱為「歸因」），卻不曾因為佛家的慈悲和學界的理性而有所改變，而這類輕率的歸因可能很傷人，甚至因此鬧出人命！
本文將針對《天下雜誌》日前刊出的高房價歸因論斷報導，提出「自用者觀點」下的反駁⋯⋯該報導不但宣稱都更案成為「高房價推手」，還引用一位建築系教授所言，指稱都更「把人性的貪婪都喚醒了」，卻完全沒有顧慮到自用者的立場！
歸因很常見但經常出錯
生活中經常可以看到許多歸因論斷，其中有些只是為了「給個交代」，通常一笑置之即可，例如每日股市收盤後湧出的漲跌原因解釋。但有些歸因很傷人，例如在性騷擾甚至性侵害當中，歸咎於受害女性「言行不檢點」。有些歸因則會誤導我們的決策，例如前人歸納的成功之道「一命二運三風水」。
即使是廣為人知的世界大事，坊間流傳的歸因也可能嚴重錯誤。不談經常用國家機器掩飾醜聞的政界，也不談經常涉及隱私的名人動態，只用廣為人知且引發眾多議論的「IBM為何在PC市場鎩羽」為例⋯⋯IBM為何選擇開放系統是關鍵所在，但我知道至少有4種歸因，包括一位哈佛商管教授鼓吹的「擔心損及主機電腦利潤而不給PC部門資源」，一部電影中宣稱的「高層傲慢無知，誤以為硬體才是利潤來源」，許多業界人士推斷的「急於進入PC市場，來不及自主研發」，以及一位企管顧問所言，「主管機關為防止IBM在PC市場也形成壟斷而嚴加限制」！
既然歸因經常出錯，那麼《天下雜誌》宣稱都更案成為「高房價推手」，是否擁有客觀合理的依據呢？答案是否定的！按理，除非多數都更案都成為當時當地房價的「天花板」，否則不足以做出這種論斷，但該報導只是將「一坪換一坪」視為建商卻步的主因，然後就導出高房價推手就是「大家以為可以人在家中坐、房子天上來」的貪婪。
建商與投資客趨之若鶩 自用者的差別
該報導的盲點在於，一方面無條件接納建商觀點主張都更案無利可圖，另一方面則把所有都更案屋主都當成追逐金錢利益的投資客，完全漠視有些屋主是用「無限期自用者」的觀點來看待都更案⋯⋯最常見的是只想安度餘年，打算把房屋遺留給後代自由處分的高齡銀髮族。
接下來用一個進行中的案例，簡略提示建商、投資客、和自用者在都更（含性質類似的「危老改建」）案當中，分別衍生哪些成本與效益。
先看建商部分。該案預定每層8戶，合計15層120戶，原住戶接手60戶，建商可售60戶，相當於7層半（建商未揭露地下室規劃，故假設收支相抵）。每層權狀坪數為230坪，以公設比25％估計可售面積超過300坪，而當地新大樓全部從70萬起跳，因此估計營收至少達到16億。成本方面，15層每層300坪，以日前有建商宣稱的缺工缺料致使每坪造價達20萬估計，營建成本為9億，加計60戶3年的租金補貼後約9.5億。換言之，該建商無須負擔購買土地的資金壓力，卻能夠獲得6.5億的利潤，這算是無利可圖嗎（簽約和代銷等成本屬於銷管費用，不能計入建案中）？
以投資客的觀點來看也是有利可圖。以住戶最多的30坪計算，目前當地同齡公寓的行情在每坪40萬左右，改建後坪數相近，但市價衝到70萬起跳，改建期間損失的租金收入可以由建商的租金補貼來彌補，相當於再熬個幾年就多賺900萬，以目前市價而言就是3年賺到75％，還要加上一個停車位的市價，試問有幾位投資客會不心動？
自用者無利可圖且生活一團糟
唯一無利可圖的是這輩子不想賣屋的自用者，他們甚至還可能因為改建而深受其擾。首先，他們打算住到老死，這輩子不想賣屋，更沒有賣屋賺錢的心思，因此前述「3年賺75％」對他們毫無意義，自然沒有吸引力可言⋯⋯換言之就是，只會盲目砸銀子、懶得體諒個人處境的建商無法取得他們的同意。
其次，改建後搬回來，生活大致不變，只是增加不少陌生面孔，但通常會多出一筆可觀的裝潢費，還要加上足以吃掉國民年金的管理費。甚至，該建商發給住戶的說帖中，還隱藏著主建物坪數縮水一成、附屬建物消失、和公設比提高數倍等不利於自用者的事項。
更糟的是，在遷出和遷回這兩趟傷筋動骨卻無法省略的搬家之外，他們（尤其是銀髮族）還可能面臨很難找到適當的出租房，與房東相處不睦，房東不願續租，無法適應新社區生活等問題。結果呢？等於是從原有的安穩平靜度日，變成缺乏尊嚴的寄人籬下，甚至經常被迫遷徙流浪，而生命中的許多重要記憶也必定隨著搬遷而消失。
但最悲哀的是改建案簽約之前的痛苦。隨著許多住戶的遷出，自用宅相繼轉為出租房，那些屋主轉而將原有住宅視為投資房，於是對改建的心態會和前述的投資客一樣趨之若鶩。在「擋人財路如殺人父母」之下，不想賣屋的自用者勢必面對「老鄰居變成死仇大敵」的委屈無奈。甚至，預期可以獲得遺產或贈與的後代，也可能加入勸說甚或譴責的行列，若堅持反對改建則可能導致親屬之間失和。
要逼迫自用者以死明志嗎？
沒有身歷其境又沒有同理心，就不可能理解自用者在面對改建案之際的困擾，結果是用錯誤的歸因嘗試說服自用者，於是只要自用戶數足以讓同意比例達不到法令規定水準，改建案就必定無法過關。
甚至，改建案過關後，居於少數的自用者仍可能繼續抗爭。設身處地想一下就不難理解⋯⋯這是我的房子，為什麼要遵照鄰居的意願來改建？為什麼不願改建就被扣上「貪婪的釘子戶」和「阻礙社會進步」等大帽子？
事實上，雖然我知道相關法令支持多數暴力，主張「少數人必須為多數人利益做出犧牲」，而且司法部門把這些違反民主精神的法令視為「必要之惡」，但是在士林文林苑都更案發生爭執後我就想過，如果我已經是風燭殘年或病痛纏身，那麼在面對強迫改建時，我應該會以死明志，不讓年邁的自己面對那些無奈、痛苦、憤怒、與悲哀！
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