買房惡夢：屋主不到3個月就賣，暴賺485萬！專家：應修法告知買賣標的價差

2020年，新北市一名六旬婦以1,920萬元價格，買下中和區某華廈一樓，簽約後才發現，該屋同年六月實價登錄價格僅1,435萬元，不到三個月就加價485萬元轉售，據其他業者分析，該轉售價格確實高出行情。

今（2022）年，台南吳姓男子相中某待售的店面，但登廣告的不動產仲介表示屋主改變心意想出租，提供附近建案實價登錄資料，催促吳男要買要快，經其付10萬元斡旋金並出價938萬元，當晚仲介告知屋主願降價以920萬元出售，吳男為求慎重上網查詢，發現同社區、同在巷道內、同格局的店面三個月前實價登錄價格僅750萬元，於是提告該仲介返還斡旋金，一審（臺灣臺南地方法院 111 年度南小字第 349 號）如數判准 。

以上情形，顯係當前法制的立法意旨未能充分落實所致，而有強化相關規定以杜絕不動產經紀業者鑽營，俾免損及消費者權益。（延伸閱讀：彭淮南賣屋為何實價登錄查不到？原來這些交易全被「蓋牌」）

短期轉手、刻意哄抬房價均十分常見

《不動產經紀業管理條例》第7條第6項規定，經紀業全國聯合會應訂立倫理規範，提經會員代表大會通過後，報請中央主管機關備查。現行《不動產仲介經紀業倫理規範》規定，經紀業應堅持公平交易及誠實信用（第2條）；秉持誠信精神並注重服務品質（第5條）；經紀人員應維護消費者權益（第15條）；執行業務過程中，應落實不動產說明書之解說（第19條）。而現行《不動產說明書應記載及不得記載事項》僅規定，將「交易價金」納入應記載之重要交易條件，且不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形。該交易價金應係專指賣方之開價而已，並不包括相關的實價登錄資訊。（延伸閱讀：為何2021年房價漲這麼兇？專家坦白講：預售屋實價登錄是主因，連中古屋也被拉抬！）

然而《不動產估價師法》規定，不動產估價師間，對於同一標的物在同一期日價格之估計有20% 以上之差異時，土地所有權人或利害關係人得請求估價師公會協調相關估價師決定其估定價格；必要時，得指定其他估價師重行估價後再行協調（第41條第1項）。可見20% 以上之價差，顯非合理。縱然該價差發生於數個月或一年內，也未必合理。

應修法公開買賣標的與前次價差

實價登錄既已揭露房屋門牌及地號，消費者固能自行查詢，但責由業者提供前次交易，或附近與交易標的近似不動產之成交資訊，亦難謂苛求。畢竟，業者有專業能力，較諸消費者，更能分析判斷哪些已成交案例近似交易標的，故《不動產經紀業管理條例》第24條之2第1款規定，業者應「公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格」。因此，將「前次交易價格」納入前揭「不動產說明書應記載事項」，難謂不當。（延伸閱讀：預售屋實價登錄應更即時，才能避免造假拉抬！）

茲建議修正《不動產經紀業管理條例》第24條之2第1款，即進一步明定「交易價格」應包括同一標的之前次實價登錄價格，俾更臻明確，以責成業者遵循辦理，殆能杜絕許多交易糾紛，並保障消費者權益。

作者為佃農之孫，攤販之子，任職中央逾卅年，即將屆齡退休，偶投書於報紙與專業期刊，論公共事務為主，不動產議題居多，俾能針砭時政與法制之弊以除民瘼。

半生所見，我公務員固為菁英，但體制僵化，而難人盡其才。雖有狂狷者當道，然狷者多墨守成規，不知變通，狂者倡議改革，多不切實際。狷者戒慎於多做多錯，唯求獨善其身，期能優渥退休，故其中多見反對年金改革者。狂者多為討好當權者，嘩眾取寵，甚有狐假虎威，以遂其私。是以歷來行政改革難符人民期待，或有改善處，卻緩如牛步。是乃上位求改革者，急於立功而躁進，而未深入研析問題；在野政客以重掌政權為要務，只知博取媒體聲量，誤以民粹為時尚，欠缺宏謀遠略，而無力監督政府。 （相關報導： 拆解房仲話術》買房不必急著掏出斡旋金，專家建議先備妥「這張紙」 ｜ 更多文章 ）

責任編輯/周岐原