預售屋實價登錄應更即時,才能避免造假拉抬!

2021-09-10 14:20

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實價登錄2.0通過了!確立揭露完整門牌或地號、預售屋全面納管並即時申報、加重相關罰則。(圖/Unsplash)

實價登錄2.0通過了!確立揭露完整門牌或地號、預售屋全面納管並即時申報、加重相關罰則。(圖/Unsplash)

我們想讓你知道:7月起上路的實價登錄新制,作者認為在操作時仍有疏漏之虞;唯有改善資訊披露不夠即時的缺點,才能杜絕以往倍受詬病的造假、拉抬問題。

一、現行法制

自行銷售,及受起造人或建築業委託代銷預售屋者,依照甫於今(2021)年7月1日開始實施之(《平均地權條例》第47條之3第2項及《不動產經紀業管理條例》第24條之1第2項規定(即所謂「實價登錄2.0」),應於簽訂買賣契約書之日起30日內,申報實價登錄資訊。以上規定亦適用於7月1日之前即已開賣而於之後成交者。固然可以杜絕過去高價就儘早登錄,否則拖到交屋再登錄,而於時間上有失真的現象。(延伸閱讀:別等到簽約才發現買貴了!買房想聰明出價,專家:除了實價登錄,還有一個地方能問)

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惟若申報完竣後,契約有變更、換買方、找補等行為,依照內政部之規定,卻得於所有權移轉登記時一併處理;至於買方退戶解約,不須更正撤銷,而於該戶再售出,簽訂新的預售屋買賣契約時,再申報登錄,並註記原申報書序號,以為資訊之連結。

二、登錄實務操作仍有疏漏

買低賣高,圖利價差,人性所趨。因此,比較交易行情,以判定價格高低,乃屬必要。同一標的在不同時點,價格起落,乃交易常態,故不論成屋或預售屋於不同時點的交易資訊均至關重要。絕對無由單取預售屋成交時之價格資訊,而捨去嗣後價格變更或解約等資訊,為實價登錄之標的。所以,內政部地政司也認為預售屋買賣契約成立後之申報完竣後,契約有變更、換買方、找補等行為,仍應於所有權移轉登記時一併處理。既然如此,前揭預售屋實價登錄之實務操作,但卻不能及時反映同一標的於不同時點之實價資訊,顯有嚴重疏漏。尤其是,買賣標的經解除契約之後,必須直到再售出,重新訂約時,才申報登錄,倘若直到房屋完工而得辦理所有權移轉登記時,猶無人再承購該標的時,該經解除買賣的價格資訊之存在價值為何?所以,前揭實價登錄操作實務,明顯失真。(延伸閱讀:為什麼疫情下房市熱度創新高?專家:預售屋納管,房地合一、實價登錄新制發威!)

三、及時性資訊相對容易防杜造假拉抬

預售屋與成屋買賣最大差異在於(1)前者於契約成立時,房屋尚未建造完成,依照現行法制無從辦理所有權移轉登記或預告登記;後者於契約成立前,房屋既已存在,隨時可以辦理所有權移轉登記或預告登記。因此,前者可能無法辦理所有權移轉登記。(2)因前者未能辦理所有權移轉登記,而不易勾稽買賣契約之真實性,遂有造假拉抬價格之空間。(延伸閱讀:房地合一2.0、實價登錄2.0雙新制重點整理! 房屋成交申報期限、預售紅單買賣規定,你清楚了嗎?)

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