觀點投書：舊違建戶在都更制度和實務運作之權益和現況

一.前言

走在台北街頭，滿街的老房子映入眼簾，作為一名台北市民第一個浮現在我腦海的想法，就是都市更新。唯有都更才能改善老房子帶給城市美觀的負面影響和公共安全上的疑慮。然而在台北市進行都更，必然會碰到一種阻礙，那就是滿地叢生的違章建築。

猶記得筆者一次站在松山區民生社區活動中心的九樓健身房窗邊，由上而下望向周邊的建築形態，透天頂樓滿滿的鐵皮加蓋，這些違建獨棟透天，倘若房地所有人合一還好辦，惟實務上往往土地所有權與違章建築所有權歸屬於不同人，而違建在經過讓與後，由於建物本身並未辦理所有權第一次登記，受讓人無法依照民法第758條辦理所有權移轉登記，只能受讓建物的「事實上處分權」，那麼這些僅僅持有建物事實上處分權的住戶，面臨老房子的都更，在建商的壓迫下，又有什麼權益可以主張呢?

立法院會在2018年底三讀修正都市更新條例，簡化都更申請程序；其中著名的文林苑條款建立了三加一道程序，遇上爭議就可以強制舉行聽證，若聽證會仍無法解決爭議且協調不成時，地方政府就可以公權力介入代拆。

這項條款大大加速了都更的進程。但是對於如本文接下來要探討的中泰案中關係人相關權利涉及更龐大更複雜背景的個案，在處理上仍有不及，下一篇文章筆者也將引用釋字709號所闡述的法理給予政府相關作為未來都更條例修法之建議及方向。

二.認識我都更制度和違建的現況

根據內政部不動產資訊平台在今年第二季最新的統計資料（如下圖），我國住宅平均屋齡高達32年，其中首都台北市屋齡更高達36.31年；若我們以30年作為界線，全台灣超過30年的老房子高達450萬戶，比例超過總戶數的一半，其中又以台北市占比最高，達到該市總戶數的71%，都更進程的加速勢在必行，否則根據內政部次長花敬群的說法，按照估算再過十年全台灣超過30年的老房子恐怕將高達75%，相當嚇人，為保障人民的居住安全及生活品質，加速都市更新，有其必要性及急迫性。否則一旦發生大型天災，後果恐怕不堪設想。

接著來簡單的介紹我國的都更程序:

首先都更的目的不外乎在促進都市土地的再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與都市景觀，提升公共利益等，於是在民國87年，政府特制定了「都市更新條例」隨後公告施行。 而現行的都更程序就是依照都更條例相關規定，針對都市之發展狀況、住戶的意願、當地經濟發展及整體景觀、公共安全等，進行全面的調查以及評估，並且視實際情況劃定更新地區、訂定或變更都市更新計畫。 

而我國的都更程序概括下可以分為六大階段：分別為 

（1）單元劃定 

（2）報送事業概要 

（3）報送事業計畫 

（4）報送權利變換計畫 

（5）申請建照及施工興建 

（6）成果備查  （相關報導： 台灣違章工廠兩年增加9千家！明明去年才修法，為何違建不減反增？ ｜ 更多文章 ）

前兩個階段是發起階段，主要先是要確定更新的地區是政府公告劃定的更新地區還是由民間申請自行劃定，此處須注意者是後者民間申請必須符合都更條例及各地區自治條例中規定該當一定面積或環境條件才能申請劃定。再來就是確定都市更新單元範圍、未來發展方向與原則。發起人須擬具事業概要書圖、辦理公聽會、並取得更新範圍內1/2以上所有權人之同意書。倘若同意比例已達擬具都市計劃門檻，也可以免擬具事業概要。

中間兩個階段是確定都更案的主導者是誰、建築設計內容、拆遷安置計畫、容積獎勵有多少、要採用什麼方式來分配以及財務計畫等。實施者須擬具事業計畫書圖、辦理公聽會、並取得更新範圍內土地及合法建築物所有權人一定的同意比例後透過都市更新委員會之審議機制，保障地主及相關權利人的權利，確保開發計畫之可行性。再來就是更新後的分配計畫，也就是著名的權利變更計畫，這裡的重點在於權利價值的估價、選配程序以及更新成本的提列。具體來說必須由實施者找三家以上鑑價機構進行更新前後房地價值的估價，並調查更新後房地選配的意願與結果，計算共同負擔費用，並擬具權利變換計畫書圖後依法定程序辦理。

最後的兩個階段就是開始申請建照、進行工程發包、動工拆除現有舊屋及新屋之重建施工最後完工後申請使用執照及交屋，最後送請主管機關備查。

接著我們來談談我國違章建築的法律定性及現況 

首先就違章建築的定義，可由內政部對違建的定義了解：「未經主管建築機關審查許可並發給建築、及使用執照，而擅自建造即使用之建物。」，由於違章建物無法辦理保存登記，故無法依法律行為移轉登記所有權。

而違章建物的定性依照我國實務見解（參照參照最高法院48年台上字第1812號），雖為地政機關所不許登記，但非不得以之為交易之標的，故違章建物仍為融通物，得為契約標的，而實務也進一步創設「事實上處分權」之概念（參照最高法院67年第二次民事庭庭長會議），賦予受讓違章建物之人得以事實上處分權人對違章建物享有占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能。 

我國的違建現況，依照內政部營建署最新統計資料（詳見下圖），統計在案的違建數量高達70多萬件。違建對公共安全的負面影響不言可喻，社會新聞上失火、意外的事件頻傳往往都是源於違建在建築結構上的安全性不足所致，內政部在民國101年根據建築法制定「違章建築處理辦法」，針對違建的拆除以及違建罰款做出詳細的規範，但依照統計，違建的拆除往往跟不上新增的數量，導致有越拆越多的怪異情事。本文目的不在對此進行批判，但探究違建長年歷史，在過去相關建築法規密度明顯不足的背景舊違章建築戶占用形成往往有其複雜因素，將不利益全然歸給違建所有人或是事實上處分權人，政府恐難辭其咎。 

簡單了解完都更和違建的現況，接著本文要探討的就是違建戶在都更程序中的權益 

以台北市為例，根據「台北市都市更新自治條例」規定，舊違章建築戶，以民國七十七年八月一日以前興建完成者為限，正好也符合下文將討論的中泰案的狀況。那麼諸如中泰案這類的舊違建戶在面臨都更程序，有什麼權益可以主張呢? （相關報導： 台灣違章工廠兩年增加9千家！明明去年才修法，為何違建不減反增？ ｜ 更多文章 ）

都更程序中，首先要看看自己符不符合都更條例第三條第七款的身分，如果符合，就能在於都市更新事業計畫實施完成後參與權利變換計畫，按照其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。簡單來說，就是透過估價的方式，將所有權人出的「房或地」換算成權利價值，並計算所占的比例，接著將更新完成的總價值扣掉共同負擔後，所有權人再依更新前的價值比例去分配土地、建物或權利金。 

然而本文要討論的違建戶非屬都市更新條例第3條之各項權利人，該何去何從? 不用擔心，根據都更條例第62條，若你符合舊違章建築戶之身分，那麼仍然可以參與權利變換的程序由實施者提出處理方案，納入權利變換計畫內一併報核；有異議時，也可以準用合法建物所有權人的方式辦理。

而我國都更實務針對舊違建戶權利變換之具體的處理方式包括了以下三種：

（1）現金補償

現金補償的具體處理應個案協調補償金計算的公式及數額並確立補償金給付之時機。 

（2）現地安置 

a.安置地點：以更新後住宅單元為原則。 

b.可申請分配價值=應個案協調應負擔費用的計算、更新後單位如何選配及差額價金找補之方式

（3）異地安置

我國實務上採異地安置之按例較少。選擇異地安置時，應由實施者及舊違建戶雙方協調，彈性較高，以個案協調內容為準。 

若無法向臺北市政府都市更新處申請占有他人土地舊違章建築戶安置獎勵面積時，實務上也有以建物殘值補償之案例，各違章建築戶殘值依照不動產估價師提供數據為準 

由此可見，我國違建戶面臨都更程序下相關制度相當完備。都更條例賦予違建戶所有權人及事實上處分權人仍有參與權利變換計畫的權利，而雙方在談判中要以現地安置、異地安置、現金補償何種方式處理，也會納入權利變換計畫一併報核；而且違章戶如對拆遷處理方案所有異議時，也可準用所有權人對權利價值有異議的處理方法，以書面敘明理由，向主管機關提出異議處理。 （相關報導： 台灣違章工廠兩年增加9千家！明明去年才修法，為何違建不減反增？ ｜ 更多文章 ）

＊作者為法律系學生。