李同榮觀點:打炒地比打炒房有用!國有地標售屢創新高價,政府要不要以身作則?

2021-03-26 14:07

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李同榮指出,房價上漲究其因果關係而論,土地不斷飆漲才是因,房價上漲只是果。(柯承惠攝)

李同榮指出,房價上漲究其因果關係而論,土地不斷飆漲才是因,房價上漲只是果。(柯承惠攝)

立法院日前針對囤房稅修法召開公聽會,正反意見聚焦囤房稅推不推的問題,然而雙方意見分歧。支持囤房稅改革的學者認為,囤房稅要與房地合一稅同步改革,才能達到打炒房效果。

反對者則認為,租金轉嫁「一定會發生」,且難以達到增加持有成本逼迫囤房者釋出房屋的效果。房市趨勢專家李同榮認為房價上漲有其因果關係,囤房稅打炒房未針對「因」,房地合一稅打炒房未針對「果」,以稅制打炒房的結果就是「跌時助跌丶漲時助漲」,囤房稅治不了「因」,房地合一稅2.0也治不了「果」。

房價上漲有其因果關係,核心的主因在於前端土地受不當壟斷炒作,加上建築相關產業的通貨膨脹與工資巨揚,以及大環境的景氣上升,才造成後端房價的上揚,也因為房價處於上升趨勢線上,才會有投資與投機行為,投資也是一種經濟行為,但要有合理的所得課稅機制,投機的行為就要有法可管。

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然而,房價上漲究其因果關係而論,土地不斷飆漲才是因,房價上漲只是果,政府未抓住核心,期待稅制防堵房價,在下跌趨勢中或許有效,在上升趨勢的賣方市場中,只會漲時助漲,轉嫁租金與房價的道理非常明確。

房價上漲,土地被壟斷炒作是因,囤房稅治不了「因」

主張囤房稅專家認為,房地合一稅力道失效,2.0力道也不足,只有加上囤房稅才能徹底打擊房價,我則認為立院公聽會猶如一場御用學者武林論戰,重點都是紙上談兵,囤房的原因不是片面囤房稅就能解決,麵粉(土地)炒作沒人管,用盡全力打擊麵包價格會有效嗎?所以囤房稅並沒有抓住房價上漲的核心主因。

張金鶚教授説:「房租上漲是因為租屋黑市,資訊不透明,而非囤房稅實施」,我同意上半段但不認同下半段,既然張敎授認同租屋黑市資訊不透明,為何從沒聽過張敎授提出「租賃交易資訊全面實價登錄」?

而囤房稅實施是否會被轉嫁到租金,租方市場自然會説話,根本不必狡辯,沒有針對房東囤房亂象,反而支持囤房的房東可減免囤房稅,加徵囤房稅只會造成更多囤房的矛盾現象,台北市租賃市場亂象就是很標準的實際範例,政府難道看不出政策的問題?

房價上漲是果,房地合一稅抑不了「果」

房地合一稅實施,旨在合理課徵交易所得稅,並期待抑制短期的炒作行為,我們同意短期炒作是需要喝止,但政策要針對核心,目前市場炒作的對象是土地與預售紅單,成屋市場目前絕對是剛性需求市場,政策不針對打炒地與打紅單核心問題,反而針對成屋加重實施房地合一稅2.0來打炒房,當然市場會被再次轉嫁。

否則,房地合一稅從2016實施至今,只有2018以前房價下跌時有助跌效應,但2018房價止跌景氣變動上升後就產生助漲效應,這就是説「房地合一稅2.0」抑不了果的道理,政府千萬不要聽信御用學者的建議,加重房地合一稅2.0再加上囤房稅,最後結局就是漲時助漲,治不了標更治不了本,反而造成「稅稅不平安」。

最後希望政府應徹底針對市場實務現象認清房價上漲因果,提出一勞永逸的有效政策,同時也提出兩大建言提供政府參考

(一)打炒地比打炒房重要:

政府必先以身作則,針對國有市有土地標售做出合理規範,除了限期開發防止囤地,尤其針對都會土地標售應加入大量社會住宅元素,一方面抑制標售地價不再履創新高,一方面消除買不起又租不起的民怨,一擧兩得。

(二)針對預售紅單炒作有效措施:

內政部已提預售紅單炒作規範與罰則,一定會有效果,建議地方政府逐案報備稽核,同時將原有房地合一稅納入預售交易範圍課稅,此擧不但可大幅收斂紅單炒作與房價大幅推升,並可達到所得合法繳稅的效果。

李同榮

現職:吉家網不動產董事長

學歷:政大電子化顧問師碩士學程

經歷:中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長、台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長、德霖科技大學不動產經營系兼任副教授

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責任編輯/林喬慧

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