華爾街日報》網路時代的二房東:WeWork模式在中國能成功嗎?

2019-12-12 11:02

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中國興起WeWork式的共享公寓,營運商以科技企業自居,提供媒合、裝潢甚至租金貸款等各種服務。(Nathan Fertig@Unsplash)

中國興起WeWork式的共享公寓,營運商以科技企業自居,提供媒合、裝潢甚至租金貸款等各種服務。(Nathan Fertig@Unsplash)

在中國,很多新創企業正透過改變公寓出租方式,試圖從熱絡的房地產市場中獲利。

近年來,隨著北京、上海等大城市的房價飆升,許多年輕上班族和剛畢業的學生紛紛合租公寓,這給「公寓營運商」(包租代管業者)提供了介入機會。這些業者與房東簽訂長期租約,然後將房子轉租給個人,通常會進行重新裝修或分隔空間,不過他們也會轉租整套公寓。

第一太平戴維斯中國(Savills China)市場研究部主管James MacDonald稱,某些層面上,他們的商業模式與美國辦公空間新創企業WeWork相似,只是應用在住宅上。具體做法是,簽下一套通常是毛坯屋或沒有家具的公寓的多年租約,改造成適合居住的空間,然後以更高的價格轉租。

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此外,與WeWork一樣,中國許多作為公寓營運商的新創公司以科技企業自居,理由是他們使用手機應用軟體與租戶和合作夥伴接洽。

公寓營運商通常也會安排貸款來幫助租戶支付租金。貸款通常是由銀行或線上貸款機構提供,期限為12個月或24個月,然後這些資金會流入身為新創企業的公寓營運商,用於裝修、行銷及其他業務需求。個人租房者償還貸款,公寓營運商不僅負擔利息成本,還為貸款提供擔保。

這些公司找到了這個利基市場,部分原因是在中國,房租通常是按季而不是按月支付。房地產服務公司高力國際(Colliers International Group Inc.)駐上海的發展諮詢團隊主管Irwin Liu稱,租金分期貸款減輕了年輕人的負擔,這些年輕人原本很難一次支付三個月的租金。

透過中間人進行交易的一個潛藏隱憂是:如果公寓營運商出現財務問題,租戶可能會被趕走。過去18個月,在杭州、南京、西安等城市曾有被趕出公寓的年輕人進行抗議,但他們大多數人幾乎沒有追索權。

目前沒有關於中國未償租金分期貸款總規模和公寓營運商數量的數據。中國房地產經紀同業聯盟(China Alliance of Real Estate Agencies)主席胡景暉估計,自2017年以來,有超過70家中國公寓營運商出現財務問題,這些營運商管理逾50萬套公寓。

由於公寓營運商普遍使用租金分期貸款來支持自身營運,對此胡景暉指出,公寓營運商一旦倒閉,損失將主要由租戶和房東來承擔。

青客公寓(Q&K International Group Ltd.)是中國最大的公寓營運商之一,已於今年11月在美國納斯達克市場上市,籌資4590萬美元(約台幣1.4億元)。該公司立志為青年人才解決住房問題,目前在中國主要城市管理約10萬套公寓,每套公寓平均月租金不到人民幣2000元(約台幣8600元)。該公司旗下超過一半的已出租房屋都是採用租金分期貸款的方式,為此支付的年利息介於4.75%-8.5%。

這種做法無法提升利潤。截至6月30日的九個月財報顯示,青客收入為人民幣8.979億元,但淨虧損人民幣3.732億元(約台幣16億元)。

現年25歲、在湖北武漢從事汽車業工作的Jiang Bo,於2018年8月租下青客一套四房公寓的其中一房。他說,當他搬進去後,一位代理人鼓動他簽下一筆總計人民幣14616元(約台幣63000元)的25個月期貸款,這樣他的整體租金就可以打八折。他同意了,儘管沒有折扣他也完全付得起房租,打折後的租金為每月人民幣609元(約台幣2600元)。

但因為其他公寓營運商的倒閉令Jiang感到不安,他還是終止了貸款合約,並於今年9月份搬了出去。他現在住的公寓是直接從房東手上租的。

一名青客發言人回應《華爾街日報》(The Wall Street Journal)的提問時稱,該公司的租戶還款管理政策很透明。他還表示,該公司的目標是替租戶和房東帶來效率更高、更輕鬆的租屋體驗。

現年33歲的Meng Xiangshun在一家機械公司擔任業務工作,他表示,自己去年與另一家公寓營運商簽約,租了北京郊區一套兩房公寓,為了支付一年的房租,他從一家線上貸款機構貸了人民幣3.4萬元(約台幣15萬元)。

Meng稱,根據租約,他每月要付款給公寓營運商北京昊園恆業房地產經紀有限公司(Beijing Haoyuan Hengye Real Estate Brokerage Co.),後者再向貸款方還款。這家成立六年的公司在鼎盛時期管理約10萬套公寓,許多租戶都有接受租屋貸款的安排。

去年年底,昊園恆業遇到了現金流問題,裝修成本高,租金收入不足以履行其對房東承諾的義務。2018年10月,數萬名租戶被趕出公寓,儘管大多數人並沒有違約。租客們曾聚集在昊園恆業辦公室附近抗議,但無濟於事。記者無法聯繫到該公司回應詢問。

大約在那個時間,Meng遷至上海工作。他說,他沒有被趕出公寓,但損失了一個月的押金,又為貸款協議的剩餘部分支付了兩個月的房租,因為他不想因為拒絕償還債務而損害自己的信用評分。他現在住的公寓是直接從房東手中租的。

文/Zhou Wei

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