買房後遇到房價上漲，想把房子賣掉獲利，許多人第一個想到的是「可以賺多少錢」，但真正落入口袋的金額，還要扣除相關稅費。其中，近年影響不動產交易最重要的一項，就是「房地合一稅」。
不少民眾以為，賣房只要看成交價與買入價的差額即可，但實際上，房地合一稅是針對「房地交易所得」課稅，且持有時間長短會直接影響適用稅率。同樣出售房屋獲利500萬元，持有2年內與超過10年，最後需要繳納的稅額可能相差數百萬元。
那麼，2026年出售房屋到底要繳多少房地合一稅？持有多久稅率會下降？哪些人符合自住房優惠？一次整理。
房地合一稅是什麼？不是賣多少錢就課多少稅
過去台灣不動產交易採取房屋、土地分開課稅制度，但因房屋與土地價格拆分可能造成實際交易所得與課稅結果存在落差，因此政府自2016年起實施「房地合一課徵所得稅制度」。
2021年7月1日起，房地合一稅2.0上路，進一步提高短期交易適用稅率，並擴大部分交易課稅範圍。
簡單來說，房地合一稅計算的是出售房屋、土地後產生的「交易所得」，並不是直接按照房屋成交價格課稅。
一般計算概念為：
- 房地交易所得＝出售價格－取得成本－符合規定的相關費用
其中取得成本包含購買房地產的成本，而相關費用則包括因取得、改良及移轉房地所支付，且符合規定可認列的費用。
需要注意的是，並非所有裝修、整理房屋支出都能列入成本，仍須依相關規定認定。
另外，也不是所有房屋交易都適用房地合一稅，仍須依房屋取得時間、交易類型及相關法規判斷。
持有越短稅率越高！2026房地合一稅率一次看
房地合一稅最大的特色，就是「持有時間越短，稅率越高」。
依現行房地合一稅2.0規定，個人出售符合課稅範圍的房地產，一般適用稅率如下：
| 持有期間 | 房地合一稅率 |
|---|---|
| 2年以內 | 45% |
| 超過2年未滿5年 | 35% |
| 超過5年未滿10年 | 20% |
| 超過10年 | 15% |
舉例來說，若小明出售房屋後，扣除成本與相關費用後，房地交易所得為500萬元：
- 持有2年內：500萬元×45%，約繳225萬元
- 持有超過10年：500萬元×15%，約繳75萬元
兩者稅額相差150萬元。
因此，對準備出售房屋的人來說，持有時間是否跨過2年、5年、10年門檻，可能直接影響最後實拿金額。
自住房有優惠！符合條件最高400萬元交易所得免稅
房地合一稅並非所有出售房屋的人都只能套用一般稅率。
若出售的是符合條件的自住房地，可以適用較優惠的自住房地優惠規定。
依現行規定，個人出售自住房地，若符合：
- 個人、配偶或未成年子女設有戶籍
- 持有並居住符合規定期間
- 交易符合相關限制
出售時：
- 房地交易所得400萬元以下免徵所得稅
- 超過400萬元部分，按10%稅率課徵
不過，自住房優惠並非每次出售自住房都能使用，仍有適用次數等限制，民眾出售前應先確認是否符合資格。
賣房前先確認4件事，避免多繳房地合一稅
準備出售房屋前，除了估算房價，也建議先確認以下事項：
1. 看清楚持有時間
若出售時間距離2年、5年或10年門檻只差幾個月，適用稅率可能不同。
例如持有9年多出售，與滿10年後出售，稅率就可能從20%降至15%。
2. 整理取得成本與相關證明
購屋契約、付款資料、仲介費、符合規定的改良費用等資料，都可能影響最後計算出的交易所得。
若缺乏相關證明，也可能影響成本認列。
3. 確認是否符合自住房優惠
如果出售的是長期自住住宅，建議先確認是否符合自住房地優惠條件，可能大幅降低稅負。
4. 留意申報期限
房地合一稅採申報制度，出售符合課稅範圍的房地產後，應於完成所有權移轉登記日的次日起30日內完成申報。
若未依期限申報，可能產生相關處罰。
房價漲多少不是唯一重點，賣房前先算稅才能知道真正獲利
近年不少屋主因房價上漲打算出售房屋，但實際交易時才發現，原本估算的獲利，還需要扣除房地合一稅、土地增值稅、仲介費等相關成本。
尤其短期持有與長期持有，在稅率上存在明顯差異。
因此，出售房屋前，除了觀察市場行情，也應先試算可能負擔的稅費。如果距離稅率級距只差一段時間，有時調整出售時間，可能影響最後實際收益。
房子賣掉能不能真正賺到錢，不只看房價漲多少，也要看扣除稅費後，最後剩下多少。
資料來源： （相關報導： 國民年金退休能拿多少？繳滿40年「最高每月領10974元」！各年資實領金額／AB公式試算曝光 ｜ 更多文章 ）
- 財政部國稅署「房地合一課徵所得稅專區」
- 財政部「房地合一稅2.0相關規定」
- 全國法規資料庫《所得稅法》
本文內容僅供讀者參考，實際稅務規定可能因個案條件、取得時間、交易類型及相關法規變動而有所不同，詳細課稅情形仍應以財政部及稅捐機關公告為準，或洽詢專業人士確認。
