近日台灣房市在冷風中迎來兩波強震：中央強推「虛坪改革」，預計將公設比從「灌水天堂」拉回 25% 的理性區間；桃園市則祭出「可負擔住宅」，以 2 字頭震撼價鎖定婚育青年，並搭配「只能回售政府」的終極禁令。
在房價與民怨雙創歷史新高的 2025 年，這套組合拳背後藏著三個劇本。這不只是政策，更是三種對台灣未來的不同預言。你，信哪一個？
故事一：遲來的「結構性正義」，政府終於要跟公設神話決裂？
這個故事的主角是「勇於挑戰結構的改革者」。長期以來，台灣購屋者被戲稱為「買空氣的盤子」，公設比動輒 35% 起跳，花了一千萬卻有三百五十萬在買電梯走廊與管委會空間。
這次中央推動「虛坪改革」，本質上是一場對建築業長達三十年「獲利模式」的總清算。透過修正建築規則，強制將車道、免計容積空間回歸到真正使用者身上，這不僅是還利於民，更是要讓房地產交易回歸「實價」的透明化。
而桃園推出的「可負擔住宅」，則是政府在資本市場之外，硬生生開闢的一塊「去商品化」實驗區。透過「限制回售政府」的緊箍咒，徹底拔掉房子的金融屬性。這是在告訴市場：如果建商不降價，政府就自己下場當供給者。這不是小打小鬧，而是執政黨在選前決定與「居住正義」選民簽下的投名狀。
如果你信這個，那你眼中的政府是個「覺醒的巨人」。雖然慢了幾十年，但總算發現「一直騙年輕人上車也不是辦法」，決定在泡沫破掉前，幫大家把安全帶繫好。
故事二：老練的「金融拆彈手」，一場保全各方的軟著陸
這個故事的主角是「精算利益的操盤手」。在升息壓力與信用管制的夾擊下，房市正處於「想跌跌不掉、想漲漲不動」的危險平衡。政府心裡很清楚：房價暴跌會導致銀行倒閉、中產階級資產縮水，那是誰都扛不起的政治災難。
因此，「虛坪改革」其實是一劑精準的「強心針」：當公設面積減少，建商勢必會調高單價來維持總利潤。如此一來，雖然買方買到的坪數變實了，但「單價破百、再創新高」的新聞標題能繼續支撐大眾對房價的預期，保住銀行的抵押品價值。
而桃園的平價住宅，則是針對重劃區餘屋的「精準導流」。利用 2 字頭的價格吸引原本買不起房的青年，進入如航空城等開發期較長的地區，把這些潛在的「鬼城」填滿人煙。政府既解決了土地開發的財政壓力，又給了年輕人一個「上車」的階梯。這是一場各取所需的遊戲：建商保住了行情，政府保住了社會穩定，青年保住了居住權。
如果你信這個，那你信奉的是「大局觀」。政府不是要打房，是要「醫房」。只要病患（房市）不突然斷氣，這場手術就算成功。
故事三：冷酷的「最後收割」，建商與政府的聯合圍獵
最後一個故事，主角是「與資本共生的莊家」。這個劇本認為，所有的改革都只是為了掩蓋「收割最後一棒」的真相。
「虛坪改革」是給建商漲價的完美護身符，讓他們能名正言順地拉高單價，營造「房價還在漲」的虛假榮景。搭配「新青安 2.0」那種毒藥般的 40 年長貸，這是一套完整的誘捕機制，專門對付那些怕現在不買、以後更貴的恐慌族群。
最狠的是桃園的平價宅：那些航空城計畫下、原本可能因為地點偏遠或供給過剩而「掉價」的安置住宅庫存，被重新包裝成恩給，賣給對未來絕望的青年。「只能回售政府」的條款，本質上是為了保護周邊的高價新案——政府確保這批低價房源永遠不會進入二手市場跟建商削價競爭。這群買到房的年輕人，實際上是簽下了一張 40 年不得轉讓的勞動債券，成了填補房地產泡沫缺口的「人肉電池」。
如果你信這個，你眼中的房市就是一場大型的「殺豬盤」。政府當莊、建商發牌、銀行收息，而你，只是那個以為自己抽到了「樂透房」，其實是被鎖在座位上、不准下車的接盤俠。
結語：在「必要之惡」的棋局裡，你坐在哪裡？
這三個故事，其實就是台灣房地產的縮影：有人看到希望，有人看到妥協，有人看到收割。
當「虛坪改革」推高了單價，當「可負擔住宅」鎖死了流通性，政府究竟是那個為了秩序而存在的「必要之惡」，還是為了維持稅收與權力，不惜與資本聯手收割下一代的「精明莊家」？
這三個故事，你選擇相信哪一個？或者更殘酷地說，不論你信哪一個，你是不是都已經在為房貸勞動的路上了？
＊作者為原生80年代香港人，曾在粵港經商 15 年。現移居台灣，生活於桃園五年。 （相關報導： 虛坪改革將上路！總坪數建商難以灌水，房價會漲還跌？專家分析曝 ｜ 更多文章 ）
