根據美國知名線上房地產公司 Zillow 的最新調查數據，截至 2025 年 10 月，全美房地產市場出現自 2012 年以來最廣泛的估值下跌現象。報告顯示，超過一半（53%）的房屋在過去一年中出現估值下降，這一比例遠高於一年前的16%。雖然下跌趨勢正在全美各大城市逐步擴散，但 Zillow 同時強調，由於多數屋主仍持有豐厚的淨值和低利率固定房貸，市場的拋售壓力依然偏低，財務承受力仍強勁。
美國房屋估值下跌創十年最高，集中在西部與南部都會區
全美53%的房屋估值下跌，創下了2012 年以來最高的比例。Zillow 分析，這波下跌主要集中在疫情期間房價漲幅最快的美國西部和南部都會區，形成了鮮明的地區對比：
1. 西部與南部「重災區」
在64 個主要都會區中，有49個城市房屋中位數估值出現下跌，其中下跌比例最高的五大城市均位於西部與南部：
丹佛（Denver）：91%的房屋估值下跌。
奧斯汀（Austin）：89%。
沙加緬度（Sacramento）：88%。
鳳凰城（Phoenix）：87%。
達拉斯（Dallas）：87%。
2. 東北與中西部的韌性
相較之下，美國東北與中西部地區的房地產市場表現出更強的韌性。在36個主要都會區中，僅有3個城市有超過一半的房屋估值下跌：明尼亞波利斯 (55%)、第蒙 (54%) 和斯克蘭頓 (52%)。
屋主實質虧損低：新上市房源低於成交價僅佔 3.4%
儘管多數房屋估值下跌，但 Zillow 強調，這並不意味著市場出現大規模拋售或屋主實際虧損：
實際虧損比例低： 雖然估值下跌廣泛，但估值低於上一次成交價的房屋僅佔4.1%（高於去年同期的2.4%）。
賣家不急於拋售： 目前新上市房源中，開價比前次成交價更低者只有3.4%。市場供給量仍偏低，顯示賣家普遍沒有被迫出售資產的壓力。
Zillow 分析，自2022 年7月以來，多數房屋已從房價高點回落，平均跌幅為9.1%。雖然這遠高於2022年春季的3.5%跌幅，但仍低於疫情前水準，並且遠低於2012年初平均27% 的跌幅。
支撐市場的關鍵：屋主仍握有大量房屋淨值與低房貸
Zillow 總結，儘管就業市場和家庭預算受到物價高企的壓力，但大多數屋主仍具備較強的財務承受力，這是市場得以保持穩定的關鍵因素：
1.有成本低： 許多屋主是在超低利率時期購買或再融資房屋，因此持有穩定且低額的固定房貸。
2.淨值豐厚： 房屋中位數持有時間為8.6 年，自購買以來估值累計上漲67.2%。這代表大多數屋主仍握有相當可觀的房屋淨值。
3.虧損未實現： Zillow 強調，房地產具有強烈的區域性和高度的個別性，且「虧損」只有在屋主選擇賣房時才會出現。由於多數家庭的財務狀況可控，屋主並未被迫在短期內出售。
結論指出，在現行市場中，雖然估值下跌令人不安，但決定盈虧的實質因素仍是買入與出售時的價格，而屋主穩健的財務基礎是短期經濟波動下的重要緩衝。
