記者老爸啟蒙創意點子 上曜董座張祐銘保險經紀人變台南豪宅王

網啡和保經業出身的上曜建設（1316）董事長張祐銘，從小常隨記者老爸跑新聞耳濡目染，為他創意點子帶來許多養分，他跨足台南房地產更突破「預售、大樓、豪宅」三大票房毒藥的魔咒，異軍突起創造台南豪宅市場奇蹟，打造最貴豪宅，贏得「台南豪宅王」美譽，如今還統領五家上市公司。他期許未來要為府城天際線帶來更多驚奇，讓台南房價不再是六都之末。

52歲的張祐銘曾任華瀚保險經紀、大都會網路科技、台產建設董事長、億載會17屆會長。張祐銘大學聯考成績足可上成大，但他故意去讀中山大學機械工程系，後來還更上層樓攻讀台大商學院碩士。

張祐銘的生意頭腦大學時期就展露頭角，他看到不少同學為賺生活費去當家教，靈機一動到校外四處張貼傳單，回宿舍用學長留下的專線電話接案，再媒介給同學，每個月因此坐收2、3萬元仲介費。大三時接觸到保險經紀人，當時儲蓄型保單投報率很高，利率高達7%至8%，加上民眾投保率僅1成多，他覺得有商機，便在全國建置11個行銷據點，畢業前月入50萬元，於1997年退伍後，創立華瀚保險經紀人，20多歲月入200多萬元，後來因保險業面臨降息、保費漲價與產品轉型壓力，經友人介紹轉戰網咖業。

大都會網路美食館以餐飲為主推出免費上網，門市天天客滿

張祐銘當時不顧親友反對執意投資網咖，無奈不敵同業價格戰競爭，起初投資3家店均虧損；後來他決定顛覆傳統網咖模式，將門市更名為「大都會網路美食館」改以餐飲為主要收入，並推出免費上網「創造友善環境」，結果門市天天客滿，展店設點還刻意選在生意好的網咖店旁，因而讓業界聞風喪膽，同業最害怕的一件事就是「大都會要來了！」即便當時前高雄市長謝長廷任內將網咖歸列電玩，不再發網咖新照限制，鼎盛時期全台仍有40家店，年營收10億元稱霸業界。

不過，好景不常，網咖雖沒落，但張祐銘早年展店時培養出對商圈地段的敏銳度，2006年，33歲的他於是轉戰房地產，成立台產建設。2007年，張祐銘以總價2.2億元標下台南市開元路上155間爛尾樓法拍屋「高岡屋」，當時手上僅有1億元現金，沒想到得標後，因不被銀行看好貸款沒過，逼得他須在7天內湊齊尾款1.2億元，「我2007年1月25日得標時，兒子才剛出生，結果他老爸每天都在著急借錢！」上演一場爛尾樓法拍屋得標驚魂記。

張祐銘說，「高岡屋」他以每坪4萬元買進，遠低於當時周圍行情8萬元，且一個車位僅9萬元，因而一口氣買了100多個車位，加上該建案為一名建築師當建商的代表作，用料設計實在，他想購屋者應該是「買到賺到」，但事與願違，現實總沒有想像中的美好。

奇摩拍賣網賣房張祐銘：沒有賣不去的房子，只有找到不對的客戶

由於張祐銘的錢是借來的，每月須支付高額的利息，壓力很大。他花重金重新裝潢標下的3層樓，變成精品房，房子很受年輕人青睞迅速賣完，但半年後卻全部退訂，因為銀行無法接受此新價格，且同期有多場的法拍屋商品，銀行評估風險後不借款給年輕人。 （相關報導： 買房怕買貴、未來不會漲怎麼辦？房產專家曝1類房千萬別碰！只會折舊不會增值 ｜ 更多文章 ）

很是氣餒的他，知道台南當地人無法貸款買房，於是突發奇想在奇摩拍賣網上強打「一元競標」銷售策略，成功吸引大批外縣市無需貸款的買家下標，「100多萬元買40、50坪大3房」造成熱銷。「沒有賣不去的房子，只有找到不對的客戶」他說，當時就本著這個信念率先上奇摩1元起標賣房子，從此一砲而紅。

張祐銘回憶說，1位台北家庭主婦連看都沒看，就郵寄簽約書來，令他還以為遇到詐騙集團，她說「在台北買1個車位都不只100萬元。」如今這間法拍屋的每坪單價已經破30萬元，一個車位高達80萬元。

張祐銘隨後成立台產建設選定仁南三街蓋第1個透天豪宅社區建案，當時張祐銘1個月內看了上百件全台豪宅個案，訴求自家像在飯店。即便在2008年金融海嘯期間開賣，半年內仍賣掉6成，1坪叫價42萬元高於區域行情。有頂端客戶來看房子，對建材讚不絕口，當面向他感嘆「這種房子若蓋在湖美我一定買」。

該成功經驗後激勵張祐銘更朝建商之路直闖，他考量台南人買房極重視品牌，於是便趁著2008、2009年金融海嘯時，逢低買進上曜建設借殼上市。「非建築本行出身卻打造台南最貴豪宅」張祐銘被銀行質疑，貸款處處碰壁，但他仍堅持下去。

湖美帝堡比美台北帝堡張祐銘開創台南豪宅市場

張祐銘早在10年前率先在台南推出3字頭豪宅「湖美帝堡」，當年以台南第1高樓、第1高價打響名號；之後相繼推出「The King」、「帝凡內」、「梅菲爾」，以及在台南九份子重劃區最新建案「湖映白」等都高於當地行情，其中，近年內完工銷售交屋的「The King」，張祐銘更大膽開出，每坪高達70萬元。

他回首台南第一高樓豪宅「湖美帝寶」從預售，建照申請兩年，2013年推出半年內賣8成，售價屢創新高，張祐銘感慨說，他追求建築外觀美學，但很遺憾在東方亞洲人對建築卻只追求功能，忽略了城市美學。他指著另一豪宅「The King」中庭的法國路易十四自畫像說，400年前他發明高跟鞋、因不喜歡洗澡又發明香水，打造法國成為精品的代名詞，張的豪宅也是充滿時尚與貴氣的故事，無論是施洛華士奇水晶孔雀、蝴蝶與隨時可觀賞的藝術品都陳列其中，這些好東西總是勾起頂端客戶好奇心，進而造就良緣，更令入住的老闆、貴婦很難出門，因為回家就是享受。內部40多項公設包括總統套房客房，想得到，想不得到的應有盡有。

張祐銘強調，他是把每棟豪宅當資產、作品看待，而非商品，因此他的豪宅巴洛克建築都是有靈魂的。張祐銘不藏私分享創業成功心法，面對問題腦力激盪，不要逃避。冷靜思考找出解決方式，創意跳脫傳統，在網路找客戶，主打台南帝堡比美台北帝堡，造成產品稀缺以區隔市場。看準自助客剛性需求，蓋新的高規備配，為大型企業主量身訂做，首創司機休息室，裡頭還有按摩室。

Tthe King蓋3間總統套房，可供豪宅親友來住

張祐銘表示，「創造差異化」也是核心，他以「Tthe King」為例說，「引進數位AI揮桿系統，投影出來是真的在球場裡面，在家也可以整個打遍全世界最美麗的球場」，還在公設蓋了3間總統套房，可供住戶親友來住，這也是全台首創。裡面還有「司機休息室」，希望藉由禮遇入主豪宅大老闆的司機們，反饋給主子更好的服務。豪宅內其它公設還有鐵板燒宴會廳、美容美體芳療室、室內籃球場、頂樓無邊際泳池、紅酒雪茄室等「奢華無極限」。讓入住老闆貴婦們讚不絕口到不想出門。

張祐銘如今是5家上市公司的老闆，旗下擁有上曜建設、永捷科技、信立化學、斐成企業、世紀民生等公司，集團營收規模超過20億元，主要兩大事業體營建及化學，為營收主力。因應上市公司眾多，張祐銘打算將上曜轉型為控股公司，建設仍是核心事業。

張祐銘：集團現在總市值500多億，希望3年內衝到千億

展望未來，他說，現在集團總市值500多億，希望3年內衝到千億，未來將持續併購體質好的上市櫃公司能互補產業鏈，並以一條龍式的專業點線面，經營國際品牌，追求提高價值及服務，吸引忠實粉絲，提高消費忠誠度及集團競爭力。 （相關報導： 買房怕買貴、未來不會漲怎麼辦？房產專家曝1類房千萬別碰！只會折舊不會增值 ｜ 更多文章 ）