台灣房價高，問題出在公設？李同榮：改成不記公設的實坪制，將造成4大嚴重後果
台灣房價高，問題出在公設？（示意圖/manbob86@pixabay）https://pixabay.com/photos/bedroom-cupboard-bed-room-sofa-1872196/
立法院日前邀請內政部長林右昌等官員，針對高房價議題做專題報告，民進黨立委高嘉瑜提出，高房價惹民怨，大部分來自高公設比。對此，林右昌承諾，2個月左右將提出虛坪改革的政策。房市趨勢專家李同榮直批實坪制是譁眾取竉的假議題，是選前政治操作，更是帶刺的玫瑰。他認同林部長對灌水虛坪提出改革，但同時提出警告，若因噎廢食提出實坪制，將會產生嚴重的四大後果。
所謂「虛坪改革」與「實坪制」，兩者截然不同
李同榮指出，針對高嘉瑜委員質詢實坪制問題，內政部長林右昌巧妙回答會在兩個月提虛坪改革方向，這句話，讓所有產官學界直呼不可思議？但仔細推敲林右昌的回答並不是實坪制推動，而是虛坪的弊端改革，兩者最大不同點在於前者是採實坪登記，將所有公設直接在權狀上消失，而後者是將灌水的虛坪做一定程度的約束與規範。林部長的回覆若只是針對虛坪灌水的公設提改革措施，我們就不得不佩服林部長的政治智慧，不得罪立委不適當的提案，且相對提出適切的解決方案，這簡直是「右招」對「高招」！
高房價來自高公設比？太簡化房價的結構性問題
李同榮進一步指出，高嘉瑜委員善於選前創造議題，高舉「居住正義」招牌提出實坪制，表面上是站在消費者立場，事實上，實坪制是假議題，是譁眾取竉的政策。比較各國土地登記政策，其實只是形式上不同，只要資訊全面透明化，就沒有對錯之分。然而，改變土地登記形式並不是小工程，若只是建商公設灌水，就大費周章取消公設登記，只能用 12 個字形容：「因噎廢食、勞師動眾、多此一舉」，這也是我們當今所有房地產政策包括「預售禁止轉售」的通病，管不了，就乾脆通通禁止，這又讓我們彷彿回復到兩蔣威權時代，管不了房價，就乾脆宣布「四樓以上禁建」。
房價的組成結構包括基本面向、技術面向、與政策消息面向，影響變數超過 30 種以上，而把高房價歸咎於高公設比，未免太不了解實務而簡化房價的形成結構問題。高公設比可以檢討，但推動實坪制廢公設的政策就如帶刺的玫瑰，不可忽視將會造成的嚴重後果。
帶刺的玫瑰？實坪制將造成四大嚴重後果
到底實坪制推動有那些障礙與後果？李同榮提出警告，不從公設制度檢討，貿然提出實坪制改革，聽起來迷人，但做起來如同遇到帶刺的玫瑰，勢將産生四大嚴重後遺症：
（一）想解決資訊透明化，卻反而造成資訊更不透明：表面上實坪制的目的是希望民眾真正買到室內實際坪數，讓資訊更透明，但實際上，大費周章把公設直接在產權登記上消失，反而造成不知道公設是多是少，是大是小？那些必須強制存在的公設，包括門廳、走道、車位、消防、機電所有必備的公設大小、格局、安全性、舒適感，完全混淆不清，隨建商良心而為，造成揭露資訊更不透明化，購屋者更無所適從。
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（二）想解決房市虛坪糾紛，卻讓糾紛問題更形擴大：台灣的房屋公設比高是個問題，導致部分建商會有灌水現象，因此產生一些交屋糾紛也是事實，但若是因部分交屋糾紛就把公設全部刪除，往後必要公設大小、安全、舒適⋯無從檢核，造成購屋者只知道室內坪數多少，卻不知大廈的公設品質，這只會造成交屋時雙方認知的差異，導致糾紛更形擴大，全都是資訊更不透明產生的後果。
（三）想解決高房價問題，卻造成市場價格更加的混亂：要解決高房價，必須從房價結構性形成的核心因素去檢討，例如台北市因人口稠密與政府行政中心、企業總部聚集而造成房價高漲，但近年來因新北市外環線、桃機線陸續通車，交通建設促進都會不斷擴大，台北人口持續外流到新北與桃園，房價漲幅就一直在縮小，這就是很好的市場機制。
但若為解決高房價，採防堵政策，一旦公設消失，總價是市場在決定，不但影響不了房價，反而單價突然拉高，造成新制單價與舊制單價統計上與比較上的混亂，民眾只會越看越不懂，而對於指望房價下跌根本就是緣木求魚，這樣無效又有副作用的政策，何必勞師動眾、多此一舉？
（四）新舊制想一刀切，卻造成越切越難切的窘境：至於實坪制對於原有九百萬戶權狀登記問題，因為牽涉到是否全面重登？若重登就茲事體大，不但預算問題，還有巨額房屋稅收劇減問題，另外民眾資產全面縮小問題，政府絕對無法負荷，民眾也無法接受。
但若九百萬舊戶不重登，九百萬舊戶依舊面積課稅，新成屋依新面積課稅，新舊房屋稅率如何統一？難道又要更改新舊不同稅率，一體兩制？這因牽涉到登記制度大翻修，與房地合一稅的一刀切不能相同比擬，何況當前房地合一稅制也不是什麼好的治本制度，這樣的一刀切，只會造成越切越難切、越切越複雜的窘境。
政策不應因噎廢食，虛坪改革從三大層面做起，才是上策
李同榮最後表示，高委員提出實坪制目的不外乎三大層面：
（三）讓民眾了解買到室內坪數的單價，使資訊更透明化。
既然如此，我們認同林部長針對虛坪問題提出改革政策，公設問題由公設制度規範解決，建議政府對於虛坪改革問題從三大層面著手：
（一）檢討建商虛坪灌水的現象，並提出嚴謹的制度規範。
（三）資訊揭露更透明化，實價登錄的價格，必須揭露出不含公設的實際單價。
最後，建議政府不能因為制度管不了，就採取禁止或廢除的便宜行事措施，政府應以更積極的態度規範高公設比亂象，而不是因噎廢食，禁止或廢除了事，這才是負責任的政府。
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「台灣是威權黑暗邊緣的蠟燭，小卻亮」會晤蔡英文後，美跨黨派議員挺台捍衛自由台灣總統蔡英文在與美國國會眾議院議長凱文·麥卡錫（KevinMcCarthy）等人會晤後，於美西時間星期四（4月6日）結束洛杉磯過境行程，預定星期五返回台北。美國兩黨議員在與蔡英文會面後說，力挺台灣捍衛自由是跨黨派一致的共識。麥卡錫還引雷根總統所說的「通過實力取得和平」，表示美國要加速對台軍售，提高台灣防衛能力以遏阻中國武力犯台。
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