去年9月，內政部首次提出「旅館轉型社宅」方案，一度遭批不切實際；來到2021年底，「運用既有旅館及公私有房舍轉型社會住宅計畫」正式由行政院核定。在計畫中，此類社會住宅被稱為「轉型社會住宅」，計畫戶數為2萬戶，旅館業者可以自行、也可以委託租賃業者經營出租事宜，將旅館空間轉為社會住宅出租。
根據該計畫書，中央提供給旅館業者的優惠不少，除了租稅減免之外，更有各項補助款，例如每戶（每間旅館房）可以申請4萬至5萬元的「改裝修繕費」；正式出租後，由於出租價格低於市價，每月還可以領取租金差額補貼（因此業者得到的會是全額租金），甚至連住宅（旅館房）空置期，都有每月2,000元的補助。
問題一：業者轉型划算嗎？
然而，住展房屋網企研室細算，就算每戶都能領到全額租金，對旅館業者來說也不一定是一門划得來的生意。以交通部觀光局所公布的「一般旅館住用率」來看，在未有疫情的2019年，台北市一般旅館平均住用率高達70.13%、疫情較不嚴重的2020年，則是36.54%；雖然在2021年6月疫情期間下探至15.45%，但最新公布的2021年9月，已經回升到21.69%。
「旅館住用率」的算法，是「一定時間內，實際住用客房數（實際住用數）與可供使用客房數（總住用數）的比率」，以一間位於台北、擁有100間房、住用率為北市平均的旅館作為例子，一個月（30天）的總住用數為3,000次，2021年6月的實際住用數為3,000×15.45%=463.5次，相當於平均每間房在當月約被使用4次。
這間旅館若來到2021年9月，實際住用數則回升到650.7次，平均每間房在當月被使用6次。根據交通部觀光局資料，台北市一般旅館每晚的平均價格為3559元，在2021年9月，這間旅館平均每間房會有至少3,559×6=21,354元的收益。
相較而言，根據「運用既有旅館及公私有房舍轉型社會住宅計畫」中的估算，台北市每間「旅館轉型社宅」的評定市價租金水準，則為17,300元。在尚未解封的9月，「改作社宅」的收益，就已經是「續作旅館」的8折了，更不用說觀光景氣回到疫情之前水準。
雖然以上計算，都是依整體旅館平均狀況計算，實際上一定會有營運狀況不佳的旅館，選擇轉型方案會較划算。但旅館轉型社宅須經改裝，一改就是好幾年，中間也可能經歷旅客回流，就算有補助，業者「賭一把」的意願必定有限。
問題二：符合民眾需求嗎？
此方案對於業者不一定具誘因，對於民眾來說也可能如此。住展房屋網企研室指出，雖然計畫按比例計算了一般戶、社會弱勢戶、經濟弱勢戶的戶數，但和政府興建的社會住宅招租不同的是，「轉型社宅」受限於旅館的先天條件，出租的終究是「房間」而不是「住宅」，不一定適合所有人。
在內政部的試算中，是以10坪（含公設）作為基準，雖然房間大小依不同業者會有差異，但一般旅館面積通常不大，且受限於旅館先天條件，這些「改作住宅的房間」並無隔間。住展房屋網企研室認為，這樣的規劃或許可以滿足一些在外地就業、就學民眾的需求，但對於家中成員必須互相照料的弱勢戶而言，旅館轉型社宅，雖然看得到新增量體，但除非變更格局，否則就不合一般家庭的需求。
住展房屋網企研室認為，該計畫雖能多少協助業者渡過難關，也可讓社會住宅量體增加，但整體而言，對於相對需要社會住宅的弱勢戶來說卻沒什麼幫助，有關單位必須設法解決該類住宅格局不合民眾使用的問題，也得在政府興建之社會住宅中，增加特殊戶比例，以達到公平性。
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責任編輯／郭家宏
