建商獅子大開口，買房不想當冤大頭？記住一道黃金公式，輕鬆推算合理房價
學會推算未來的合理房價，買屋談判也能更有底氣。（圖/ moviecollectionjp@youtube）
我們想讓你知道：關注房市的你，是否好奇建商怎麼知道未來房價是多少？其實建商的購地價格，透露他們對於當地區域未來房價的看法，只要學會一道黃金公式，你也可以自己推算！
■ 房價推算的原理是什麼？
在看房市新聞的時候你會發現，很多建商砸大錢買土地的新聞，不要以為這消息離你很遠，這種新聞對在買房的你其實也有幫助喔！
通常這種新聞都會說出建商買地每坪單價約多少，像是國泰建設在台中14期砸7.7億元收購土地，每坪土地單價約66萬元。
有了這些資訊之後，再來只要帶入下面的公式就能推估出未來的房價是多少。為了讓大家更好理解，我們簡化了結構，房價基本是由土地成本、營建成本和建商利潤三者構成。
土地成本 + 營造成本 + 建商利潤 = 未來預估價
〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12~14萬〕X1.35 = 未來預估價
了解這個公式之後，就能自己推算未來的房屋價格賣多少才合理，如果知道合理價，買屋談判也能更有底氣，不過推估價還是會因為市場變動而有所不同。
註：為了降低複雜度，會直接提供業界常用的參數值，讓大家可以進行速算。這個參數值可以依據狀況做微幅調整。
例如台北市大安區房價一坪是120萬元，可以分拆成70萬元是去買土地的，20萬元是拿去蓋房子的，另外，30萬元是建商要拿走的。
■ 土地成本
你看新聞的時候，通常可以看到每坪土地的價格，但這不是真正的土地成本。一坪土地，並不是只能蓋一坪房子；因為我們不只蓋一層樓。
如果你要知道一坪土地可以蓋多少坪的房子，就會用到三個關鍵的資訊：
不同的土地的使用分區，會有不同的容積率，而且各縣市略有不同。例如：
台北市住三的土地，容積率是225%，代表1坪土地可以蓋2.25室內坪
台中市住三的土地，容積率是280%，代表1坪土地可以蓋2.8坪室內坪
另外上述都是最基本，縣市政府通常還會有容積獎勵容積，像是鑽石級綠建築，獎勵10%，重劃區早期開發，獎勵20%。總之，有很多獎勵可以拿，那經過容積獎勵之後，台北市住三的土地，就會從原本一坪土地可以蓋2.25坪，增加到2.45坪；但有一個上限值，依各政府的規定，通常是20%~40%之間。
最後要換算成房屋權狀的坪數，就要除以銷坪係數，目前銷坪係數業界常用的估算值為1.6倍，10坪的室內坪，會帶上6坪的陽台和公設坪，共16坪的權狀。
■ 如何查最高容積率
我們來整理一下，上限容積率就是每坪土地最多可以蓋多少的房子室內坪數，用土地單價除以這個坪數，再回推公設坪，就能知道土地成本佔多少。
土地成本 = 土地單價 ÷ 上限容積率 ÷ 1.6 （銷坪係數）
◎直接搜尋關鍵字 ：「重劃區名稱＋土地使用分區＋容積率不得大於」google通常會直接跑出結果。ex 搜尋：「台中14期重劃區,住宅區,容積率不大於」，會看到14期重劃區的細部計畫，裡面可以找到住1-1的土地，上限容積率是250%。
◎重劃區細部計劃書 ：如果關鍵字搜尋沒跑出來，只能到該重劃區的細部計畫書裡面查找，該土地使用分區的上限容積率。
■ 營建成本
營建成本指的是建商蓋房子要花的成本，會因蓋的結構、時間、每個地區的消費不同而有差異，在2020年前營造成本還沒上來之前，雙北的營造成本每坪可能估計在10-13萬之間，中南部大概在8-12萬；但2020年後一波營造成本上漲，2019年之後取得的土地，建議參數為
◎台北、新北：14萬/坪
◎新竹、台中、桃園：13萬/坪
◎台南、高雄：12萬/坪
■ 建商利潤
建商管理成本就是蓋房子以外的成本，包含人員薪資、獎金、規劃設計費、廣告費、銷售費、稅捐及其他負擔等，通常約占一個案子的15%，而建商真正的利潤大概會抓20%。也就是說，建商要拿走的大概會用35%這樣的參數來估計。講了這麼多我們直接舉個例子；
案例一：國泰買14期
國泰建設，砸7.75億收購台中14期共1157.28坪的土地，每坪單價約67萬元，用我們的搜尋方式去搜尋「台中第14期重劃區,住宅區,容積率不大於」，會找到上限容積率是250%，我們用這些數值推算：
速算公式：
〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12~14萬〕× 1.35＝未來預估價
［（67萬 ÷ 250% ÷ 1.6）+13萬］ ×1.35 = 40.2萬
土地成本＋營造成本＋ 建商利潤＝未來預估價
16.7萬/坪＋ 13萬/坪 + 10.4萬/坪 = 40.2萬/坪
要特別提醒的是，未來的市場也有可能不是這個價格去開價，因為最後市場好，價格再往上拉，市場不好，把利潤壓低一些，這都是很合理的。這個成本回推的價格，可以讓你知道國泰的開發人員，在看14期這一塊地的時候，是用未來至少可以賣40.2萬/坪以上來看待。在購屋或者購買周圍建案時，可以用這個價格當作參考。
案例二：興富發買青埔
興富發以24.23億買下約2285坪的青埔商業區商一的土地，每坪土地單價約106萬，來看看這個案例。一樣用我們的三組關鍵字搜尋青埔重劃區+商一+容積率不大於，Google會直接告訴你青埔商一的土地，上限容積是250%；
速算公式：
〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12~14萬〕× 1.35＝未來預估價
［（106萬 ÷ 240% ÷ 1.6）+13萬］ ×1.35 = 54.8萬
土地成本＋營造成本＋ 建商利潤＝未來預估價
27.6萬/坪＋ 13萬/坪 + 14.2萬/坪 = 54.8萬/坪
興富發青埔的最新購地案，未來推案價預估每坪約54.8萬；加上現在青埔靠近中心區的房價，已站穩45萬，從這樣觀察，興富發說未來會賣到5字頭，似乎也不是隨便說說。
案例三：春福台南高鐵 台糖案
當然這個推估法還是有例外，一次多看幾筆會比較精準。像是台糖舉辦台南高鐵站旁的住宅區土地標售案，春福建設以每坪約34萬元買下，以這價格推估，會得到未來這裡每坪要賣31萬以上。
速算公式：
〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12~14萬〕× 1.35＝未來預估價
［（34萬 ÷ 200% ÷ 1.6）+12萬］ ×1.35 = 30.5萬
土地成本＋營造成本＋ 建商利潤＝未來預估價
10.6萬/坪＋ 12萬/坪 + 7.9萬/坪 = 30.5萬/坪
這時候消費者要特別注意，如果多算幾筆，區域其他建設公司標地，行情都在20幾萬，和春福的這筆金額相差太多，不太不合理；這個時候就要做進一步的了解。
原來這筆交易是類似合建分售，台糖不是拿一筆現金，而是最後會分回房子做銷售，與政府標地的方式不同。當條件以合建分售的情形來看時，回推金額是不具意義的，不要被錯誤資訊所誤導了。
■ 總結
只要記得未來房價是由（土地成本＋營造成本）x 建商利潤所構成
未來房屋的單坪價＝〔(土地單價÷上限容積率÷1.6)+12~14萬的營造成本〕×1.35
利用這個公式，基本上你只要查出這塊地的上限容積率，就可以知道未來可能的房價了！
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