這3種房子比較難都更！專家：買老屋坐等1坪換1坪，千萬要注意
我們想讓你知道：全台各地屋齡逐漸老化，都更頻頻成為市場熱門話題。究竟哪種方式對屋主最有利？專家提醒，依照建物本身所在位置，都更成案難度也有區別，想買老屋一定要注意。
都更重建是近期非常夯的話題，尤其雙北每到選舉的時候，政治人物都會有拋出「都市更新」議題，都更又分成「公辦」、「民辦」、「自辦」，重建還有「危老」的選項，到底差異在哪？什麼選項是對民眾最有利的？一坪換一坪是傳說嗎？百億房產教練RENBA分享他的實際看法。
房屋老了就能都更嗎？這些房子可能難都更
一般民眾認為房屋老了就能都更或重建，自己不花錢，由建商出錢「免費」換屋，事實上有三種類型的房屋，可能都更重機會難。
一、住三、五樓房子
要滿足土地容積率、建蔽率、獎勵值，建商才有機會看上，如果是四樓以下的公寓更好，因為住戶分得少，建商就會有更多空間可以去分配。以台北市住三土地為例，如果是五樓的公寓，重建必須要分配至少五戶的住民，以現實情況來說，重建後的利潤根本無法讓建商回收，因此，除非原本住戶要多犧牲室內空間，建商才會有利潤。（延伸閱讀：老屋靠都更變身豪宅 為何機會將越來越少？）
每塊土地使用分區都有不同的容積率、建蔽率，以住三以上、住四、商一、商二、商三、商四土地，這類的土地容積率高，屋主也有機會分回來的多。
延伸題：
二、六米巷以下的房屋
1.大型機具難進入：四米巷及六米巷機具難進入，拆除、重建施工難，易有鄰損的問題，建商可能打退堂鼓，除非是鄰近所有的房屋都要重建，大型的都更才會有機會。
2.房屋退縮：巷弄房子要都更，需考量退縮容積的問題，通常建商意願也不會太高。房屋都更重建，通常都是在臨路的位置，更重要的是，建商如果在選擇房屋時，會選擇臨路的，因為一定會比較好賣。
根據台北市都更處資料顯示，截至2020/07/31，都更重建的案子裡，共有119件是臨路、102件座落於巷、34件座落於弄，正面臨馬路的房屋，占比相較於巷弄的比例高，也顯示臨路、臨街的房屋重建後較有價值。
三、樓下有黃金店面，整合性也難
除了選擇地點好的房屋、巷弄避免之外，如果精華地段的一樓有黃金店面，重建、整合的機會較困難，因為重建時建商需要補貼昂貴的租金給屋主，例如像東門永康的黃金店面，月租金動輒約50萬上下，房屋重建時間至少2-3年，光是租金補貼動輒可能就花上千萬以上。因此，大部分建商會因為成本考量，會打退堂鼓，因此即使是黃金的地段，也需要考量「黃金店面」的因素。
延伸題：
A.百億房產教練RENBA：基本上只有信義區、大安區、松山區比較有可能，不過如果要買都更的房子做投資，存在很高的風險，一旦碰到釘子戶就完蛋，但主要有四點可以考量。包括：
1.16米以上馬路或巷道
2.避開一樓黃金店面
3.房屋座落於商業區
4.四層樓的公寓
都更一坪換一坪？符合3條件有機會
都更大家都希望房屋坪數能一坪換一坪、分得房屋比例的變更多，任何人都不希望「大屋換小屋」，難道一坪換一坪是神話嗎？基本上要看房屋的條件，包含容積率、建蔽率、土地座落的位置、區域、房屋價值，因此符合以下3種條件的房子有機會「一坪換一坪」。包括：
1.房屋要座落於商業區
2.大馬路旁四樓公寓
3.重建房價120萬/坪以上的房子
雖然「一坪換一坪」的條件不是每間屋子都能達成，但是都更能讓房屋總價翻倍，例如每坪房屋現況價值為2千萬，重建後雖然房屋坪數變小了，價值翻倍到4千萬，光是這點就是能期待的，都更能直接解決房屋內老舊問題外，公寓重建後變成「電梯宅」，台灣邁入高齡化社會，對於房屋市場也較保值。
都更重建、危老重建差異性
房屋在重建時時常會聽到「都更重建」、「危老重建」兩種選擇，這兩種的差異主要在哪？不知如何選擇才適合自身條件，這裡告訴你。
一、基地大小差異
都更重建：都更案主要有最小基地的限制，雖然各縣市都有差異，但最主要是基地大小至少300坪。
危老重建：是沒有任何限制，無論土地的大小都可以申請，如果基地面積越大，可以獲到的容積獎勵越高。
二、同意比例門檻
都更重建：採取多數權，基本上是達到三分之二所有權人同意即可申請，不用到百分之百同意。不過，雖然法令上這樣規定，通常都更案，建商還是希望能獲得全體住戶同意，盡力與所有權人溝通，如果所有權人還是不同意，建商可以向政府提出代拆，建商須再與所有權人進行2次協調，第3次由政府介入協調，若協調不成可依法由縣市政府代拆。
危老重建：房屋所有權人100%同意才能符合條件申請。
三、程序審查
都更重建：都更程序就比較複雜，行政上的程序審查十分冗長，還須歷經公開展覽等檢核項目。
危老重建：最大的優勢就是只要獲得所有權住戶同意後，即可申請。法規規定地方主管機關受理申請核准重建計畫，應於30日內完成審核，而實施者取得地方主管機關核准後，則由起造人於180日內申請建築執照。
延伸題：
1.容積獎勵試算：危老、都更都有不同的獎勵，因此建議兩者都該試算，建商基本上會選擇最符合房屋利益最大化的方案去計算。
2.基地的面積大小：如果房屋基地坪數小於300坪，就只能走危老重建方案；如果大於300坪以上，基本採取都更方案。
公辦、民辦、合建 哪種方案對屋主最有利？
一般來說重建方式，有分為「公辦」、「民辦」、「自辦」三種方案。
1.公辦都更：由政府介入主導，政府人力有限，公辦成功案例較少。
2.自辦都更：分配比例自己拿不用分建商，屋主自己都更規劃，要自籌重建資金，所有程序自己來，例如要找建築師畫圖、行政流程。
3.合建都更：建商出錢通盤規劃，但要分給建商。
因此一般來說，都更最大宗都是採取民辦都更，若有資金且已獲得全體住戶共識的話，走自主都更對於民眾最有利，不用擔心坪數被建商瓜分；若沒有資金向建商協議合建，由建商處理都更程序。
都更、危老重建最大的問題在「整合」，大家普遍印象會認為當最後一戶的「釘子戶」，可以分到最多的坪數，撐到最後是贏家，百億房產教練RENBA，分享到他的看法。
1.最後一個不會拿到最多：根據法源，都更是採取「多數決」，只需三分之二或四分之三人所有權人同意即可，因此即使是不同意戶，會走權利變換的方案，換取新的分配比例。但新的比例有不一定會比原本與建商的協議高。
權利變換：必須由政府安排第三方公正單位估價，評估土地價值，作為更新後產權分配的依據。
2.願意協助建商整合，有機會分得多：百億房產教練RENBA建議，如果希望能夠在分配比例上多一點，就是主動跳出來當凝聚社區的負責人，協助當住戶以及建商的橋梁，願意幫忙溝通、讓都更案更快速成立，建商可能會特別給予分配更多的福利或先選新屋戶別的機會。
錯過都更變三明治屋、夾擊屋？反悔也來不及了
都更整合困難，有些住戶對分配比例不滿或對房屋充滿居住情感，不願意都更，在不強拆的情況下，也演變成都市奇景，像是西門町的中興橋旁就出現三層樓的「三明治屋」，與旁邊的新案大樓未完成整合，景象衝突。還有永春著名的都更案「森業永春」，即使台北市政府介入處理仍舊無法完成，住戶不參與都更的結果之下，該棟老公寓被三棟大樓「夾擊」，形成大屋包小屋的亂象。這些皆是都更未整合成功的結果，在台北市都有不少案例。
至於，未整合成功的房屋未來是否還有都更或重建的機會呢？由於基地面積太小，已經錯過和隔壁大樓的一起都更的機會，幾乎沒有都更的可能，困難度會變高，住戶反悔也來不及。
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將廢棄的葡萄藤再利用 新興社區推出葡萄藤生物炭創意商品彰化縣大村鄉是國內主要的葡萄產地，鄉內的許多農戶幾乎都依賴葡萄產業維生，雖然生產的葡萄銷路很好，不過所產生的葡萄藤廢棄物，卻是當地居民的一大困擾，因為環保問題這些廢棄的葡萄藤不能夠就地焚燒，因為會造成空氣汙染，而這也讓當地農民一度將葡萄藤任意堆置田邊，也因此又造成當地環境髒亂問題，不過這個狀況從去年開始已經獲得改善，因為在地的新興社區發展協會透過大學社會責任實踐計畫，跟朝陽科技大學工業設計系合作，讓這些廢棄的葡萄藤變成有用的創意商品，不僅解決社區的問題，也協助社區發展出另一種產業。大村鄉新興社區發展協會總幹事黃春滿說，去年跟朝陽科技大學工業設計系合作之後，李雁隆老師帶領學生參與社區活動，其中像是協助老人送餐服務，還有帶領老人一起共學活動，深入社區生活，跟居民互動，也因此發現社區內的廢棄葡萄藤問題，由於原先社區只是用葡萄藤做成花環素材，用量不大，而為解決這些葡萄藤，朝陽科技大學工業設計系的團隊因此研究透過燒炭的概念，先將所有的葡萄藤粉碎後，燒成炭磨成粉，再做成各式創意商品，並以「枝多少」為品牌，陸續推出「枝多少」炭盆栽、炭皂、炭立香、炭線香、六角冶金項鍊、六角冶金領扣等多元的葡萄藤生物炭再利用創意商品。這其中葡萄藤炭立香已經跟社區內的五通宮合作，作成五通宮的專屬創意香品，五通宮主委游博程表示，五通宮奉祀五顯大帝，從最初先民奉祀至今至少有三百六十年，而現在的廟體建築也有一百年的歷史，不僅是當地居民的信仰中心，更是全台五顯大帝的開基廟，為結合在地產業，五通宮還特別請朝陽科技大學工業設計系協助設計一款有葡萄跟五顯大帝意象的明信片，另外葡萄藤炭立香，則是五通宮專屬的香品，除了是當地的農產素材之外，更因為炭立香少煙的環保特性，他們除了放在廟內使用之外，也作為其他宮廟到訪時的特色餽贈禮物。彰化縣大村鄉新興社區的葡萄創造在地的葡萄產業，不過所產生的葡萄藤也為當地農會造成環境問題，社區在跟朝陽科技大學合作之後，透過學校的專業研究技術設計，幫農民解決了棘手問題，也為社區創造另類商機。
高雄大學攜手青年局 協助企業提升社群經營能力高雄大學與青年局合作的社群網絡管理師訓練課程日前舉辦成果發表會，學員紛紛將課程中所學習到的文案撰寫、圖片與影像編輯、顧客互動、直播與鏡頭表現、廣告投放、資料分析與解讀等技巧，應用在期末作業上，也讓自己的小編實力更上一層樓。
中市68歲以上長者莫德納第二劑 盧市長說9/29起快打站接種中央28、29日兩天撥配台中11.6萬劑莫德納疫苗，台中市府政府預計9月29、30及10月1、4、5日五天，開設45處「快打站2.0」及梨山衛生所為符合資格的長輩接種，市長盧秀燕28日主持市政會議表示，市府依疫苗撥配情形滾動式調整，這次接種下修施打年齡至7月16日前已接種第一劑莫德納疫苗滿10周以上的「68歲以上長者及58歲以上原住民」，由市府統一造冊，各區公所主動通知施打。
科博館新任館長焦傳金 分享海洋頭足類動物趣味國立自然科學博物館新任館長焦傳金博士，研究專長為視覺神經科學與動物行為學，主要研究方向為視網膜神經生物學與烏賊神經行為學，研究成果曾多次受到國內外媒體報導，並曾獲得科技部吳大猷紀念獎。28日新任焦館長也以其研究的主題，跟與會貴賓分享，並且了解一般常見的烏賊或是軟絲的生活與語言跟身體的變化是相當有趣的。
整合社團資源 國際蘭馨協會10/2將捐中市6輛復康巴士「獻一份愛心，關懷社會基層，送一絲暖意，溫暖疫情寒冬」由前總統國策顧問蔡鈴蘭發起，結合中華婦女經貿文化交流協會、財團法人蘭馨文教基金會、國際蘭馨交流協會中華民國總會，將在10月2日國際蘭馨交流協會全球年會活動上，捐贈台中市政府6輛復康巴士，服務更多需要乘坐復康巴士的身障人士，為台中市社會公益團體及弱勢族群略盡棉薄之力。
朱立倫指蔡英文曾主張一中 民進黨嗆炒冷飯：只想迎合少數深藍群眾針對國民黨主席當選人朱立倫27日臉書發文指總統蔡英文曾主張未來一中等說法，民進黨中央表示，朱立倫的論點在2015年時就已炒作過，蔡英文當時也嚴正澄清從未有過如此說法。如今朱立倫再度刻意操作陳年老調的烏賊戰手法，消費蔡英文，只是凸顯朱立倫慘勝贏得國民黨主席後，亟欲迎合少數深藍群眾，證明正當性的窘境。
黃金博物館重現「礦山日常之歌」 即日起四連棟線上實體同步開展新北市立黃金博物館即日起推出「日常之歌--四連棟聲音再現常設展」，邀請知名新生代聲音藝術家陳昱榮設計展覽內容，帶領民眾進入「沉浸式」的聽覺聲景，從戶外的腳踏車聲、叫賣聲，到屋內的炒菜及下棋聲等，彷彿穿越時空，重現金瓜石宿舍區昔日生活景況。歡迎民眾預約入館親身體驗昔日礦山有趣日常，或至官網虛擬展場參觀。
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「隱世The Arcadia」邀張惠春Saya天籟美聲獻唱 10/1日粉絲敲碗期待張惠妹胞妹張惠春Saya重拾麥克風！10/1(五)將受邀信義區知名餐酒館「隱世TheArcadia」駐點獻唱，此次歌單有「天天想你」、「只有分離」、「至少還有你」、「心的方向」、「悔」、「愛如潮水」、「有一天我會」、「好膽你就來」等抒情與搖滾歌曲，天籟美聲再現，讓粉絲敲碗期待。張惠春Saya笑說：「很久沒在台北開唱，也感受到大家的熱情與喜愛，希望當天能讓台北的夜晚更加精采。」張惠春Saya在姊姊張惠妹的支持下，曾以團體「阿妹妹」闖蕩歌壇，卻在生兒育女後便逐漸消失在螢光幕前，直到去年演出戲劇「聽見歌再唱」，金鐘女配角的演技再次讓人印象深刻。如今回歸單身，除了專心陪伴兒女外，也決定開始重拾麥克風，除了在網紅「那那大師」開唱獲得數十萬網友回響，同時也在台南的音樂餐廳駐唱。這回，在信義區火紅的「隱世TheArcadia」獻唱，數百位粉絲得知訊息後，就把餐廳幾乎訂滿，只為了讓耳朵再次懷孕。TheHermit隱士餐飲集團突破傳統餐酒館面貌，斥資上千萬，於信義區打造「隱世THEARCADIA」旗艦店，打破既有概念的新型態餐酒館，佔地近300坪的空間，創造劃時代的餐飲風潮，強調輕夜店氛圍，讓用餐也能感受夜店的歡愉感。開幕一年多來，已成為時尚潮流的餐飲指標。隱士餐飲集團董座Nick表示，隱世擁有華麗的舞台與DJ打碟區，不定期請來明星藝人、音樂家、歌星、表演團體等來助陣，這次邀請張惠春Saya來獻唱，可說相當難得，期盼未來能定期與張惠春Saya合作，讓她的天籟美聲持續感動民眾的心。張惠春Saya說：「這回將在台北隱世THEARCADIA連唱8首歌以上，很期待也很開心能與喜歡我歌聲的朋友再次見面，我將會把最好的自己帶給喜歡音樂的每個人。」
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台南上半年失業率3.9%為六都最低 新增178家投資案台南市110年上半年失業率為3.9%，低於全國3.93%，並與台中並列六都最低。黃偉哲市長說台南疫情控制佳，產業經濟已復甦，率領市府團隊積極招商引資，國際知名GPS大廠Garmin、日系品牌三井outlet等企業均進駐台南，另日前誠品生活也攜手碳佐麻里宣布進駐南區投資開發，經統計今年1月至7月，台南市新增178家投資案，吸引153億元投資額，創造376億元產值。勞工局第3場大型就業博會將於10月16日在永康區探索教育公園辦理，歡迎有求職需求的市民踴躍前往就博會會場。
中國繼反壟斷法後再發限電令 謝金河：很少看到這樣拿著大刀砍自己的中國部分地區面臨缺電危機，更有多省已被下令限電，全球最大出口國的工廠被迫減產，恐衝擊全球供應鏈。財信傳媒董事長謝金河表示，過去卅年，中國經濟靠著投資，出口，消費三頭馬車拉動，創造人類經濟史上空前成就，但在這一年來，中國經濟出現翻天覆地的巨大變化，這些變化都不是來自外力，而是中國自己拿出關刀，一路殺將下來，被狂風掃到的人或企業，幾乎無人可以逃出災噩。而這次的限電拉閘，衝擊供應鏈，勢必影響出口。
國慶日空中最大亮點！軍方特製65坪巨幅國旗幕後曝光距離國慶大會還有近2周時間，不過今年預計參演的國軍單位已緊鑼密鼓進行整備，其中空中分列式部分，28日清晨首度進入台北市上空，實際針對當日航線實施預演，外界原本猜測預定由CH-47SD運輸直升機吊掛的史上最大幅國旗將會亮相，惟最終僅以未掛載形式通過，不過就在稍早，陸軍仍就吊掛國旗部分披露資訊，讓國人能夠先睹為快。
無油可加！英國「卡車司機荒」釀燃油供應鏈混亂 民眾排隊搶購、軍隊待命救援英國脫歐與新冠肺炎疫情導致英國極缺卡車司機，煉油廠生產的汽油無法被運至加油站，引發燃油供應鏈的混亂，而擔憂的民眾紛紛在加油站排起長隊搶購，導致燃油供應鏈危機加劇，造成汽油價格上升至8年來最高點。英國一些地區9成的加油站「無油可加」，英國政府28日開始讓陸軍司機待命，將在必要時協助緩解燃油供應危機。
開振興券就賺高雄券 高雄公布紙本振興方案 再加大獎日月抽高雄市政府推出「高雄開就賺」振興活動，今(28)日正式公佈「紙本振興券兌領高雄券」方案，只要在「發放高雄券振興夥伴」店家消費，就可以領到印有戴資穎的高雄券！民眾拿到高雄券後，更可以視同高雄版振興券，全市皆可用！高雄市長陳其邁指出，由史哲副市長、羅達生副市長跨局處的振興小組，透過密集的會議籌辦，積極與業者溝通，高效率執行紙本方案的前置作業，讓最方便的紙本方案順利上線。高雄市副市長史哲表示，由於受疫情影響，高雄百貨公司、住宿業、餐飲業營利事業銷售額相較於去年同期分別衰退17.93%、22.16%及16%。因此，紙本方案維持「高雄開就賺」的政策概念，針對百貨、旅宿、餐飲業進行「精準振興」，民眾持振興券在百貨業滿5,000元，就送1,000元高雄券；旅宿業滿1,000送200；餐飲業滿500送100，不只將「五倍變六倍」完整實現，更會結合業者加碼，推出更狂優惠，讓「五倍變Ｎ倍」！陳其邁表示，非常感謝百貨、旅宿、餐飲業者成為發放高雄券的「振興夥伴」，民眾到這些地方消費，就可以拿到「全市通用」的高雄券，真的十分方便，現買、現換、現賺，真的是開就賺！陳其邁也特別感謝高雄銀行，高銀作為在地代表性的銀行，紙本方案中高雄券的保管、兌換以及核銷，高銀都擔任關鍵性的角色，提供高雄餐飲業者最好的服務。高雄市經發局長廖泰翔表示，日前中央公布的「八大部會加碼券」，市府也同步推出「對接高雄券」方案，民眾來高雄花加碼券也可以賺高雄券！副標/ 上網登錄發票都可參加特斯拉、iPhone13等你拿廖泰翔說明，除了紙本方案之外，也同步公布抽獎規則以及商圈夜市券。抽獎部分，繼去年時時抽之後推出「日月抽」活動，不論是現金、振興券、高雄券、商圈夜市券消費滿額，上網登錄發票通通都可以參加！日日抽iPhone13、週週抽光陽電動機車與PS5、月月抽Tesla，超多大獎等您帶回家；商圈夜市振興部分，推出超狂「200換400」方案，於本市指定的46處商圈夜市，持200元紙本振興券至現場，即可兌換400元商圈夜市券，加倍換、加倍賺！高雄市政府經濟發展局表示，紙本方案中百貨、旅宿、餐飲皆為「發放高雄券振興夥伴」，百貨與旅宿已完成前置作業；餐飲部份，已邀請全高雄超過2萬多家餐飲業者加入，設籍於本市的實體餐飲業店家近期就會收到經發局寄送的活動說明以及文件，9月29日開始也將展開12場餐飲業者說明會，10月8號起全市戶政機關受理取券。經發局表示，餐飲店家依照「振興券消費500，發放100高雄券」規則發放完畢之後，想要再次領取，只要到業者指定的高雄銀行，就能領取下一波高雄券。經發局補充，「高雄開就賺」振興活動最核心的概念就是「消費落地、精準振興」，將振興資源投入在最需要的產業之中，吸引振興券消費落地高雄，帶動更多在地經濟。活動官網也同步上線，歡迎民眾參考。
