建商獅子大開口，買房不想當冤大頭？記住一道黃金公式，輕鬆推算合理房價

我們想讓你知道：關注房市的你，是否好奇建商怎麼知道未來房價是多少？其實建商的購地價格，透露他們對於當地區域未來房價的看法，只要學會一道黃金公式，你也可以自己推算！

■ 房價推算的原理是什麼？

在看房市新聞的時候你會發現，很多建商砸大錢買土地的新聞，不要以為這消息離你很遠，這種新聞對在買房的你其實也有幫助喔！

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有了這些資訊之後，再來只要帶入下面的公式就能推估出未來的房價是多少。為了讓大家更好理解，我們簡化了結構，房價基本是由土地成本、營建成本和建商利潤三者構成。

（圖片來源／樂居提供）

土地成本 + 營造成本 + 建商利潤 = 未來預估價

〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12~14萬〕X1.35 = 未來預估價

了解這個公式之後，就能自己推算未來的房屋價格賣多少才合理，如果知道合理價，買屋談判也能更有底氣，不過推估價還是會因為市場變動而有所不同。

（圖片來源／樂居提供）

例如台北市大安區房價一坪是120萬元，可以分拆成70萬元是去買土地的，20萬元是拿去蓋房子的，另外，30萬元是建商要拿走的。

■ 土地成本

你看新聞的時候，通常可以看到每坪土地的價格，但這不是真正的土地成本。一坪土地，並不是只能蓋一坪房子；因為我們不只蓋一層樓。

1.土地的使用分區

2.容積獎勵值

3.銷坪係數

不同的土地的使用分區，會有不同的容積率，而且各縣市略有不同。例如：

台北市住三的土地，容積率是225%，代表1坪土地可以蓋2.25室內坪

台中市住三的土地，容積率是280%，代表1坪土地可以蓋2.8坪室內坪

注意喔～這裡指的是室內坪，不含陽台、雨遮和公設。

另外上述都是最基本，縣市政府通常還會有容積獎勵容積，像是鑽石級綠建築，獎勵10%，重劃區早期開發，獎勵20%。總之，有很多獎勵可以拿，那經過容積獎勵之後，台北市住三的土地，就會從原本一坪土地可以蓋2.25坪，增加到2.45坪；但有一個上限值，依各政府的規定，通常是20%~40%之間。

最後要換算成房屋權狀的坪數，就要除以銷坪係數，目前銷坪係數業界常用的估算值為1.6倍，10坪的室內坪，會帶上6坪的陽台和公設坪，共16坪的權狀。