二手預售屋能買嗎?專家揭交易內幕:口袋不夠深別亂碰

2020-08-23 06:00

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預售屋轉手有眉角!(示意圖/姚翰光攝影)

預售屋轉手有眉角!(示意圖/姚翰光攝影)

預售屋建築時間長,尚未交屋前房價波動,若漲價部分買方會打算轉賣賺一筆或是跌價趕快轉手止血,但可不是每個預售屋都能「換約」轉手,若不行成屋後才轉賣可能會有高額稅金,然而接手預售屋的第二手買方也要注意,若再快交屋才承接,自備款也要一口氣補足,不像第一手買方可依據工程狀況分期繳納,再來要留意是否客變、加減帳款有無結清,才不會成屋之後跟想像差距大。

若預售屋為不可換約類型 就只能走中古屋程序

由於預售屋完工時間動輒2~4年不等,在這期間暗藏許多變數,有些買家可能急需要錢,只好忍痛賠售變賣預售屋,也有買家看到漲價,想趁小有獲利時脫手出售,無論是哪種情境,如果民眾想要購買此類轉讓的預售屋,就得以「換約」的方式進行。

所謂預售屋「換約」,泛指在房屋所有權尚未移轉前(第一次登記),原買方將契約轉讓給承接買方,屬於權利移轉非產權轉移,之後等未來房子蓋好,建商是直接把產權登記給新的買方,建設公司的保固對象也是新買家而非第一手屋主。

搞清楚「換約」定義之後,第一手買家若想換約,得先確認手中建案是否為可換約類型,消基會房屋委員會召集人張欣民解釋,有些建商為了避免投資客與買賣糾紛,會規定預售屋為不可換約類型,也就是說,上一手買家必須等到取得產權後才可將房子轉移給新買家,轉手得依照一般成屋買賣程序處理。

因為變成成屋買賣,成屋之後隨即轉賣,若有賺錢但持有時間短,此時就必須小心高額房地合一稅問題,因此假如購屋前就有打算可能未來會在預售時賣出,建議就要在簽約前詢問未來是否可以換約,才能把風險降到最低。

若預售屋為不可換約類型,就只能以成屋買賣程序處理。(圖/591提供)
若預售屋為不可換約類型,就只能以成屋買賣程序處理。(圖/591提供)

建商手續費最高總價千分之一

這時買賣雙方就必須考量到換約成本,像是包括建商換約手續費,仲介費等等,張欣民表示,依《預售屋買賣定型化契約》規定,建商手續費最高只能收總價千分之一,但也有部分建商會提供一定時間內換約不收手續費、或是對於直系血親及配偶更名不收取換約手續費,不過通常以1次為限等優惠,但如果上一手買家已對保,產權即將過戶,建商配合換約的意願低。

另外,民眾也要留意,倘若是透過房仲牽線買賣房子的,基本上賣方要負擔最高4%仲介費;買方也要負擔最高2%仲介費。

不過,也有不少民眾都有疑惑像這種預售屋換約,是否也需要代書陪同?對此,成揚律師地政士聯合事務所地政士黃景揚解釋,基本上,換約是由買賣雙方去建商公司簽約,過程中並未強制要求要有代書陪同,換約現場也會有建商自行委託的代書處理,但有些買家為了能多一份安心保障,的確會自行多帶一些如律師、代書等法律見證者出席。

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