您是否覺得房仲店面比便利商店還要多？根據統計，截至2024年8月，台灣房仲店頭數量雖然略少於便利商店的13,000家，但也已突破9,000家。這背後，是一個複雜且競爭激烈的房仲江湖。
「安怡聊房子」在YouTube頻道從業內角度，解密房仲業的市場版圖、經營模式、業務核心，以及大家最關心的——成交一筆能賺多少錢？
房仲業的兩大山頭：信義與永慶的江湖版圖
台灣房仲業呈現「兩強相爭」的格局，主要由兩大集團佔據山頭：
泛信義集團： 包含信義房屋（直營體系）以及住商不動產（加盟體系）。這兩者雖是獨立品牌，但因信義房屋創辦人周俊吉於2011年透過個人投資公司買下住商過半股權，外界普遍將其視為泛信義集團。
永慶集團： 包含永慶不動產與有巢氏房屋等品牌。這兩者本就隸屬於永慶集團旗下的子品牌，屬於「親兄弟」模式。
這兩大集團當之無愧地成了臺灣房仲業的兩大山頭。
直營店 vs. 加盟店：三種經營模式的優劣
房仲品牌主要可分成直營店、加盟店和自營品牌三種模式，各有其優勢與限制：
| 經營模式 | 代表品牌 | 總部掌控度 | 展店速度 | 薪資模式 | 優勢 | 劣勢 |
| 直營店 | 信義房屋、永慶房屋（雙北） | 高 | 慢 | 底薪＋獎金 | 品質統一、政策易執行 | 開店成本高昂、彈性低 |
| 加盟店 | 住商、中信、永慶不動產 | 低 | 快 | 普專/高專並行 | 展店快、人脈廣、店東自主性高 | 品質難統一、總部執行力較弱 |
| 自營品牌 | 區域品牌（高雄） | 100% | 慢 | 完全自主 | 完全不被規範約束 | 拓展知名度最辛苦 |
直營店的特點：總部對分店掌控度高，品質容易控管，但缺點是展店速度慢、成本高，且各家店自主性較低，服務費折扣等需經總部同意，缺乏彈性。
加盟店的特點： 品牌透過收取加盟金快速打入市場，展店速度快。店東是實質的老闆，對經營方向掌控權較高，但總部對分店的掌控力道較低，可能導致服務品質產生落差。
房仲的雙重角色：找房源與賣房子
許多人以為房仲只是單純賣房子，但其實不然。房仲的核心工作是提供買賣雙方整合的媒合服務，且沒有自己的產品。他們必須先找到願意賣房子的屋主簽約（簽委託），才能開始賣房。因此，房仲業務員通常可分為兩種工作類型：
開發型業務： 擅長尋找想賣房的屋主，將案子簽進店裡（簽委託）。
銷售型業務： 擅長找到買家，順利將房子賣出（賀成交）。
因此，當一個案子成交時，通常會有兩位房仲（屋主端與買家端）共同負責，這就是所謂的「冒半泡」（業績對半分）。若一個仲介從簽委託到賣出都由自己完成，則稱為「冒全泡」，整個業績都歸自己所有。
薪資大解密：成交一千萬，房仲能賺多少？
根據內政部規定，房仲服務費最高是成交總價的 6%，業界習慣拆成賣方4%、買方2%。以一間1,000萬元的房子為例，總服務費為60萬元。房仲實際能賺多少，則取決於其模式：
直營店模式（普專）
直營店薪水由底薪、個人獎金、團體獎金及其他獎金組成。底薪約在3萬元左右，屬於普專。
個人獎金：若為對半拆分（30萬元的業績），業務員約可分得該業績的8%作為個人獎金（即2.4萬元）。
團體獎金：視店內規定，假設再分得6,000元。
月收入預估： 約6萬元 左右（底薪＋獎金）。
直營店會將業績獎金全部收回總部，再精算分發下去。因此，業務人員平時拿到的錢，其實只是整筆服務費的一點點皮毛。
加盟店模式（高專）
加盟店的算法簡單粗暴，分成普專（有底薪、低獎金）和高專（零底薪、高獎金）兩種。
高專模式（零底薪）： 獎金直接與公司進行高比例拆分（五五分或三七分）。
五五分： 1000萬成交案，高專可拿 30萬元。
三七分（業務拿七）： 1000萬成交案，高專可拿 42萬元。
高額誘惑： 若賣出3000萬元的房子，業績180萬元，三七分可拿到126萬元。
高專模式的零底薪雖然壓力大，但其高額的獎金誘惑，正是許多直營店高手選擇跳槽加盟店的主因。這種模式造就了「三年不開張，開一張吃三年」的刺激傳說。
結論：風險與報酬的抉擇
房仲業是一個報酬與風險高度掛鉤的行業。直營店提供穩定的底薪保障和統一的管理，適合追求穩定成長的人；而加盟店的「高專」模式則提供最高的獎金比例，適合心臟大、願意承擔零底薪風險的追逐高報酬型人才。
本文經授權改寫自安怡聊房子（原標題：房仲月入百萬是真的嗎？賣一間房到底能賺多少？直營跟加盟的優缺點大公開） （相關報導： Uber司機可以賺多少錢？過來人公開實際收入：要小心「2大隱形成本」 ｜ 更多文章 ）
責任編輯／李伊晴
