先來看這張驚人的圖。
東京都心新建案房價推移
這張圖表很不像日本的房市會呈現的趨勢圖。但是它確實在2023發生了。東京2023上半年的新築住宅物件（新建案），呈現了一個跳躍性的上漲。雖然其中一個原因是因為這個時間區間內剛好港區針對超富裕層的產品的推案比例高，所以拉高了整體價格，但就算去掉這個因素，還是呈現一個大漲幅的趨勢。這與地價、建築成本（包括原料和人事成本都大幅上漲）、以及日圓持續低，外國資金的買盤都有關。
不可忽視中國買主因素
根據不動產業者表示，2023年中國買主的購屋需求急且金額大，他們急於把資金運送到海外，甚至不看行情，只要求盡快成交，甚至有人願意付出比行情高出15%至25%的價金。這批中國的「逃難資金」，也成了東京高級物件的一大推手。至於這些買盤實際佔了成交的多少比例，目前未有統計數據。
不過因為要將資金運出中國的難度節節升高，這一個影響因素預計在2024年可能會減緩。
價格抑制了成交量 剛性需求支撐強
而也因為新築物件的價格太高，已經開始造成日本國民購買力不足的問題，所以在2023年新築物件的成交量是下滑的。
目前日圓還處於低點，日本市場是許多資金選擇的停留處，呈現股房雙漲的趨勢。但日本房市因其稅制的關係，較難以炒作（賺不到錢），故「實際居住需求」對於住宅市場還是扮演相當重要的角色。
日本的房市區域差異非常大。當東京房價在漲的時候，還有許多地區房價仍然持續在下跌。這和人口的流動，也就是房屋需求有非常大的關係。東京的人口70年來一直是淨流入（可以參考這一篇文章），購屋和租賃市場需求都相當大，無論經濟狀態如何，「剛性需求」是支撐房價的一大力道。
東京都中古屋房價趨勢
我們再來看看比較能夠去除「外國人」和「超富裕層」因素的「中古大樓市場」。這張圖我們可以看到2021和2022年漲幅較大，到了2023年仍然成長但較為平緩。不動產業者表示，這兩年有比較大幅度的上漲後，2023年明顯感受到一般的買家買氣低迷，所以開價又有下降的趨勢。
下面這張圖，顯示了從泡沫經濟之後，2008金融海嘯和2011年311大地震有兩個低點，近年首都圈的房價整體是往上漲的趨勢。
不動產投資家調查
以下這一份「不動產投資家調查」的數據也非常值得參考。一般我們看到的房價趨勢數據都是「已經發生」的後設數據，這份報告調查的是專業投資機構「對市況的預期」，我認為更能夠產生預測趨勢的作用，畢竟市場反應的就是買賣雙方的預期和行動。
以市場生命週期來看，大部分的投資家認為目前東京的房地產市場已經在高峰的位置，並且從調查之細部數字可解讀，已經在高峰的後期。
以東京都城南地區（世田谷區、目黑區、品川區、大田區）為例，從2011年起預期投報率就一直往下走，到了2023年來到了最低點。 （相關報導： 東京哪裡最適合人居住？日本人最愛前3名都在山手線周邊，這站更是連霸6年 ｜ 更多文章 ）
但是調查投資機構對於投資的動向，又有95%的投資機構表示「買進」。
