過去兩年全球通膨及利率飆升，導致環球金融中心房地產市場的失衡程度急劇下降。根據瑞銀最新發布的全球房地產泡沫指數顯示，只有蘇黎世與東京兩個城市仍處於泡沫風險類別，相較於去年的九個城市大幅減少。
《2023瑞銀全球房地產泡沫指數》分析了全球25個主要城市的住宅價格，大多數市場的平均房貸利率從2021年開始增加將近兩倍，進而推動融資成本上升，房價漲勢也因此受到影響。
報告中的25個城市，年度名目房價成長在一年前急升10%後陷入停滯。瑞銀財富管理投資總監房地產主管Claudio Saputelli表示，經過通膨調整後的房價，實際上比2022年中低了5%。平均而言，這些城市都失去了疫情期間大部分的實際房價漲幅，目前再度接近2020年中期的水準。
比較法蘭克福、多倫多這兩個在去年風險評分最高的城市，實際房價在過去四個季度下跌了15%。高市場估價和相對較短的組合房貸條款，也讓斯德哥爾摩的房價承受巨大壓力，至於雪梨、倫敦和溫哥華房價所承受的壓力較小。相較之下，馬德里、紐約和聖保羅這三座迄今風險估值適中的城市，實際房價持續溫和上漲。
通膨降低泡沫風險
瑞銀分析，失衡程度急劇下降，不僅是房價持續下跌造成，同時也是源於通膨的關係，促使收入和租金成長。從2022年中起，抵押貸款成長減半，家庭債務與收入比率不斷下降，尤其是在歐洲。除了美國之外，名目租金成長也顯著加快，這份報告所有分析地區都呈現正成長。
然而，通膨驅動的營收成長以及價格調整，還不足以有效推動經濟成長並且大幅提高負擔能力。平均而言，技術服務業人員經濟上負擔得起的居住空間，仍比疫情開始前減少40%。如果利率維持在目前的高水平，房價下行空間較大。
需求呈現復甦趨勢
這份報告同時指出，部分城市已經播下下一輪房價上漲的種子。混合辦公模式並無持續削弱大家對於城市生活的需求，而且隨著最近發放的建築許可證減少，房屋短缺的情況將會加劇，尤其是在歐洲的城市中心地帶。
瑞銀財富管理主筆Matthias Holzhey認為，房屋需求持續積累，一旦家庭財務狀況改善，房價可能會反彈。
亞太地區
東京房地產市場的失衡現象持續加劇，導致該城市在過去20年逐漸從價值低估進入泡沫風險區域，與日本其他城市形成鮮明對比，儘管淨移民人數下降和抵押貨款利率適度上升，但名目房價動態未有減弱。
自從這份報告首度發布以來，香港一直處於泡沫風險水平。香港經通膨調整後的房價，從2022年中至2023年中下跌7%之後，已經重返2017年的水平。整體而言，瑞銀認為香港當前處於高估區域。
雪梨房地產市場近年極為波動，始終徘徊在泡沫風險區域。澳洲央行最近大幅升息，引發新一輪的房價大幅調整，經通膨調整後的房價重回2018年的水平；由於外國需求持續好轉，進一步下跌的可能性有限。
瑞士
2023年，蘇黎世的實際房價持續上漲，但成長速度較前幾年有所減慢。租金成長急劇加快，最終超越房價增幅。隨著融資成本上升，住房供應已經回升至疫情前的水準，瑞銀預計房價不會進一步上漲。
日內瓦的房價比10年前上漲不到20%，從2022年中至2023年中停滯不前。雖然羅納市受惠於其國際地位，但經濟前景喜憂參半，由於大量人口向外遷移到更負擔得起地區，人口成長依然疲軟。
歐洲
法蘭克福、慕尼黑這兩個德國城市，經通膨調整後的房價水平在2012年至2022年間倍增，增幅在是這份研究報告所有城市中最為強勁的。但瑞銀認為，房價過高、升息和高通膨引發估值重估，實際房價在2022年初達到頂峰後，法蘭克福實際價格調整了近20%，慕尼黑則調整了15%。
自從2016年英國脫歐起，倫敦房地產市場的實際房價便持續呈現下降趨勢，雖然存在結構性供應短缺，但房價仍落後於全國平均水準。在缺乏強勁國際需求的情況下，由於抵押貸款利率較高，當地的負擔能力處於2007年以來最差的水平，房價仍面臨壓力。
華沙2012年至2022年實際房價上漲將近40%，強勁的就業前景、地鐵網絡擴張和現代化的房屋開發使市場保持吸引力。只不過，面對通膨高漲、抵押貸款持續飆升，這些因素都降低家庭的購房意願，導致通膨調整房價自2022年中起下跌約10%，並將需求轉移到成長強勁的租賃市場。
斯德哥爾摩的房屋估值過高，和對浮動利率房貸的高度依賴是一個不穩定的組合，導致市場動蕩不安。目前，負擔能力捉襟見肘，從2022年中至2023年中，通膨調整房價的調整幅度超過20%，高於此項分析的任何其他城市。
阿姆斯特丹的實際房價下跌了14%，此為1980年代以來最大年度調整幅度。融資條件轉差、通膨削弱家庭購買力和監管變化同時打壓需求。
巴黎的房價於2021年開始下跌，由於負擔能力下降、貸款限制和財產稅上調，近幾季的房價下跌幅度加快。
從房價收入比來看，馬德里的房屋市場仍具可負擔性。經過三年的停滯期後，經通膨調整的房價在過去四個季度上漲了3%。
米蘭的實際房價下降2%，符合當地租金和收入增長。然而，當地經濟的前景穩健、地鐵延伸和即將舉行的2026年冬季奧運，都有助於維持名目估值。
中東
杜拜的實際房價繼續以雙位數增長，鑒於強勁的收入升幅及熾熱的租房市場，租金成長甚至超越自住房價漲幅，瑞銀認為市場估值合理。儘管杜拜具有高度的週期性特質，而且容易出現過度開發，但未來幾季的房價走勢可望保持強勁。
從2002年至2022年，特拉維夫的實際房價增加了兩倍，漲幅為報告分析覆蓋的所有城市中最高，2022年按揭利率上升導致這片繁榮光景突然告終。自去年起，抵押貸款數量增長減少一半以上，2023年上半年實際房價增加價格為負成長，「由於沒有需求反彈的跡象，加上未售出庫存在全面動工的情況下不斷增加，房價有可能繼續溫和下跌。」
美國
聖保羅經通膨調整後的房價成長一直處於負數，直至最近幾季才回穩，比起2014年的高位低約25%。雙位數的抵押貸款利率抑制對自住的需求。
「然而，潮流或許正在轉變。」瑞銀分析，儘管經濟成長可能放緩，但逐步改善的融資條件，可能會在未來幾季提振房地產市場。
從2019年中至2022年中，溫哥華和多倫多的實際房價分別上漲25%和35%，家庭槓桿率則快速上升。融資成本持續上升和房貸壓力測試利率打破平衡局面，從2022年中起，溫哥華和多倫多經通膨調整後的房價已經上升超過10%，這些城市對居住空間的需求正在穩步上升，壓力逐步轉移到租賃市場。
邁阿密的房價漲幅持續快於全國平均水準，過去10年房價成長一倍以上，邁阿密為美國陽光地帶城市吸引力上升的主要受惠者。
紐約市場在疫情期間顯著疲弱，目前正處於強勁復甦，經過多年的價值侵蝕，當地房地產市場的實際房價在2022年中至2023年中上漲了3%。
反觀波士頓的房地產市場動力減弱，從2022年中至2023年中，經通膨調整後的房價略有調整。舊金山房地產市場的反彈只是曇花一現，自2022年中起，經通膨調整後的房價下跌10%、租金下降3%，建築許可證的數量處於10年來的最低水平，但空置率仍處高點。洛杉磯也大幅失去經濟競爭力，由於收入成長不及預期，加上住房負擔能力轉差，庫存量開始攀升。
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