央行再度升息、升準,房市要涼了嗎?專家示警「還有兩大暗箭」,價量都難期待

2022-09-23 15:50
雖然不動產具有抗通膨效果,但在生活消費增加的壓縮下,都會讓民眾在進行房地產這類大型支出時,採取更加保守的態度。(圖/洪煜勛攝)
雖然不動產具有抗通膨效果,但在生活消費增加的壓縮下,都會讓民眾在進行房地產這類大型支出時,採取更加保守的態度。(圖/洪煜勛攝)

意料之中,央行在未祭出新一波打房政策下,宣布調升政策利率半碼及新台幣存款準備率一碼,呼應外界對央行升息半碼的預期。

相較於其他更有急迫性的經濟議題,房市並非首要之務,對央行來說,要處理房市工具不少,現階段可以靠節節高升的存款準備率,迫使銀行不動產放款更為謹慎。除此以外,內有對各行庫的輪番金檢,外有行政院還有平均地權條例修正案在立法院等待通過下,都是房市的負面因素。

客觀數字上,從今年第二季以來,買賣移轉量不振,建築融資餘額等指標也表現疲軟,皆是房地產轉冷的徵兆,此時當然無須隨著政治起舞,讓行政工具精銳盡出,僅調升政策利率和存款準備率,就已經足以對房地產市場產生衝擊。

在這次升息後,反映在購屋人心態上,自用客戶和投資客戶都會開始偏向觀望,不僅是溫水煮青蛙的恐慌,更反映價格修正的期待。

對於將本求利的投資者而言,對投資報酬率的要求也會提高,租金會漲的同時,精打細算的投資者,不僅以報酬率估算,更會回歸到產品力本身,屆時標的強不強,不用業者舌燦蓮花,數據和氛圍就會說實話。

所幸,若局勢不變,通膨轉佳,相較於過往,利率仍處於低檔,各銀行提前準備,市場也還有買盤蠢動下,只要產品本身不要太離譜,買氣歸隊只需有人願意明顯降價,前方有險,卻不至於太險。

兩大暗箭正在弦上

可是,對於房地產市場來說,升息是明槍,還有兩大暗箭正在弦上。

其一是台幣持續走弱。近日,新台幣匯率已貶至31,比起年初27.6,幅度不小,在聯準會持續保持緊縮性貨幣政策,且試圖以升息強壓通膨下,經濟衰退風險提高,這些都將有利於美元。同時,匯率貶值雖有助出口,卻不利於進口,台灣民間大宗物資多仰賴進口,在廠商成本提高下,勢必反映到售價,對民眾購買力將產生負面影響。 

其二是通膨陰影揮之不去。主計總處於日前公布8月物價調查結果,通膨率降至2.66%,比預期和緩,是通膨率連續兩個月下滑,也是半年來第一次低於3%,顯示停滯性通膨的風險已大為降低,加上國際原物料走跌,理論上應該能讓通膨緩和,偏偏台幣續貶,輸入性通膨的風險蠢蠢欲動,狼前虎後,前景難料。

各研究單位也預期,在出口動能減緩、投資趨保守及民間消費回溫下,國內明年經濟表現不甚樂觀,加上俄烏戰爭膠著,兩岸關係緊張,這些累積出的不確定因素,雖說不動產具有抗通膨效果,在生活消費增加的壓縮下,都會讓民眾在進行房地產這類大型支出時,採取更加保守的態度,若沒有太大的利多相持,房市交易無論價量,短時間內都很難有正向的期待。

不過,相較於美國聯準會日前為了壓抑通膨,不惜經濟大幅放緩以及失業率升高的代價卯起來升息,台灣如此幅度是否足以因應接下來的經濟變數,這才是對於後續的不動產市場來說,最大的隱患。


作者簡介

住商不動產企劃研究室資深經理,著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》等書。 (相關報導: 為何台灣這次只升息半碼?楊金龍坦言並非一致決議,也有2位理事主張升1碼 更多文章

責任編輯/林彥呈

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